Auch wir in Südwestfalen bekommen es zu spüren: die Inflation steigt und die Energiekosten sind durch die Decke geschossen. Da ist es nicht verwunderlich, dass auch der Energieausweis zu einem immer größeren Thema wird. Was der Energieausweis überhaupt ist, was er kostet und wann man ihn benötigt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Vermieten oder verkaufen Sie ein Haus, ist ein Energieausweis auch im Sauer- oder Siegerland Pflicht. Doch Vorsicht: Nicht jeder Aussteller von Energiepässen arbeitet professionell. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie sich gut informieren, bevor Sie einen Energieausweis beantragen.

Die Pflicht für Eigentümer, bei Neuvermietung oder Verkauf einer Immobilie einen Energieausweis vorzulegen, ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Darin ist auch festgelegt, welche Art Energiepass Sie brauchen und wer ihn ausstellen darf. Nur die Kosten sind dort nicht festgehalten. Sie werden individuell ermittelt und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Hier nun ein Überblick, wie Sie einen Energieausweis beantragen können und was es zu beachten gibt.

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis ist ein Steckbrief für Immobilien. Er macht über mehrere Seiten Angaben zur Energieeffizienz eines Gebäudes. Wie gut oder schlecht diese ist, lässt sich auf dem ersten Blick anhand der Farbskala erkennen. Darüber hinaus gibt der Energieausweis den Energieverbrauch beziehungsweise Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr an. Die Skala reicht von 0 (dunkelgrün) bis 250 (rot). Der Energieausweis teilt Häuser in insgesamt neun unterschiedliche Kategorien von A+ bis H ein.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – welchen Energieausweis brauchen Sie?

Man unterscheidet grundsätzlich zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf anhand der Bausubstanz und der Anlagentechnik, zum Beispiel für Heizung und Wasser. Er ist also unabhängig vom Nutzungsverhalten der Bewohner. Er zeigt an, wie hoch der Energiebedarf entsprechend der Bauweise üblicherweise sein sollte. Es handelt sich also um eine Hochrechnung. Weil dieses Verfahren aufwendig ist, kostet ein Bedarfsausweis mehr Geld als ein Verbrauchsausweis.

Ein Verbrauchsausweis wird anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs erstellt. Die Grundlage dafür sind unter anderem Daten aus den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Das macht die Berechnung einfacher und die Ausstellung des Ausweises günstiger.

Bedarfsausweis beantragen oder Verbrauchsausweis erstellen?

Da die Verbrauchsdaten abhängig vom Verhalten des Bewohners sind, gilt ein verbrauchsorientierter Energieausweis als weniger aussagekräftig. Auch wir aus der Region Südwestfalen kennen die extremen Wetterumschwünge gut. So kommt es schnell dazu, dass man viel Heizen muss, was dann natürlich auch den Wert im Energieausweis entsprechend ansteigen lässt.

Als Eigentümer eines Hauses z.B. in Marienheide haben Sie die Wahl, ob Sie einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis erstellen lassen. Einzige Ausnahme: Ein Bedarfsausweis ist verpflichtend für Bestandsgebäude mit bis zu vier Wohnungen und einem Bauantrag, der vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, wenn sie bislang nicht energetisch saniert worden sind.

Auch für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt, denn hier liegen ja noch keine Verbrauchsdaten vor.

Warum sollten Sie einen Energieausweis erstellen lassen?

Ein Energieausweis ist beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben. Er soll den Käufern oder Mietern ermöglichen, die Nebenkosten leichter einzuschätzen. Außerdem können Interessenten anhand des Energieausweises mehrere Objekte hinsichtlich ihrer Energieeffizienz miteinander vergleichen. Aber auch Verkäufer und Eigentümer profitieren davon, den Energieausweis erstellen zu lassen.

Mit dem Energiepass den Gebäudezustand einschätzen

Abhängig von der Gebäudegröße und vom Baujahr benötigt ein neueres Haus ungefähr ein Volumen von 50 Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter und Jahr und wird damit in die Energieeffizienzklasse A oder B eingestuft. Im Schnitt liegt der Verbrauch in Deutschland bei einem Wohngebäude bei 160 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Dies entspricht der Energieeffizienzklasse E. Ein älteres unsaniertes Einfamilienhaus verbraucht in der Regel um die 200 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter und liegt in der Skala in der Effizienzklasse F oder G.

Verbrauchsausweis erstellen und Heizkosten einschätzen

Liegt ein Verbrauchsausweis vor, dann können Sie die zu erwartenden Heizkosten näherungsweise einfach ermitteln. Dabei müssen Sie zunächst die Wohnfläche mit dem Faktor 1,2 multiplizieren. Dieser Faktor dient dazu, pauschal unbeheizte Verkehrsflächen wie das Treppenhaus und Kellerräume zu berücksichtigen. Der Wert, der herauskommt, wird im nächsten Schritt mit dem angegebenen Energieverbrauchskennwert multipliziert.

Ein Beispiel: Angenommen, eine Wohnung hat eine Größe von 100 Quadratmetern und der Energieverbrauchskennwert liegt laut Energiepass bei 160 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Dann ergibt sich ein geschätzter Heizbedarf von 19.200 Kilowattstunden. Wird die Wohnung per Gastherme beheizt, ergeben sich daraus bei einem Gaspreis von 19 Cent/kWh (Stand November 2022) Heizkosten von 3.648 Euro im Jahr.

Energieausweis beantragen für einen höheren Verkaufspreis

Grundsätzlich ist ein Energiepass zehn Jahre gültig. Es kann aber durchaus sinnvoll sein, bei einem geplanten Verkauf schon vor Ablauf dieser Frist einen aktuellen Energieausweis zu beantragen. Denn auch mit kleineren Modernisierungsarbeiten können Sie die Energieeffizienz Ihrer Immobilie optimieren. Die verbesserte Energieeffizienz wird Ihnen in einem neuen Energieausweis bescheinigt. Und das ist bei Preisverhandlungen ein gutes Argument.

Wer ist verpflichtet, einen Energieausweis zu beantragen?

Die gesetzlichen Vorschriften sind seit November 2020 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Ein Energieausweis ist verpflichtend, wenn:

• Sie ein Haus/eine Wohnung verkaufen oder vermieten
• Ihr Haus ein Neubau ist
• große Umbaumaßnahmen oder Sanierungen stattfinden

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorlegt werden – das gilt nicht nur für den Eigentümer, sondern auch für einen Makler, wenn er die Immobilie vermarktet. Erste Kenndaten sind bereits in der Immobilienanzeige verpflichtend. Darunter fällt eine Angabe zum Energiebedarf oder -verbrauch, zum Energieträger und zur Art der Beheizung.

Nicht nur der Energieausweis ist in vielen Fällen Pflicht.

Wer muss keinen Energiepass beantragen?

Eine Vorlage des Energieausweis ist nicht verpflichtend, wenn:

• Sie ihr Wohneigentum selbst nutzen,
• Mieter bereits in der Immobilie wohnen,
• es sich um ein Baudenkmal handelt,
• die Nutzfläche unter 50 Quadratmetern liegt, also beispielsweise bei einem Tiny House,
• es um Wohngebäude geht, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind.

Energieausweis beantragen und richtig lesen: Was steht drin?

Einen ersten Überblick gibt die Farbskala auf der ersten Seite. Steht der Pfeil auf grün, ist die Energieeffizienz gut. Zeigt er rot an, ist die Immobilie wenig energieeffizient.

• Grüner Bereich: Das Gebäude ist in einem energetisch sehr guten Zustand. Die Energiebilanz ist im Vergleich zu anderen Gebäuden gut.
• Gelber Bereich: Die Immobilie hat energetisches Einsparpotenzial und teilweise Modernisierungsbedarf.
• Roter Bereich: Das Einsparpotenzial ist groß. Bei diesem Altbau ist eine Kernsanierung erforderlich.

Verlassen Sie sich jedoch nicht zu sehr auf diese Einordnung. Sie dient eher der Orientierung und kann unter Umständen ungenau sein: Eine Studie hat gezeigt, dass Energieausweise oft fehlerhaft sind.

Auch die Buchstabenskala gibt Hinweise auf den Gebäudezustand sowie auf den Energieverbrauch beziehungsweise -bedarf, wie folgende Tabelle zeigt:

Energieeffizienzklassen in Energieausweisen für Wohngebäude
Energieeffizienzklasse	Energiebedarf oder -verbrauch im Jahr	Haustyp
A+	0-30 kwH/m2	Neubauten mit höchstem Energiestandard, Passivhaus, KfW 40
A	30-50 kwH/m2	Neubauten, Niedrigenergiehäuser, KfW 55
B	50-75 kwH/m2	normale Neubauten
C	75-100 kwH/m2	Neubauten, die Mindestanforderungen erfüllen
D	100-130 kwH/m2	gut sanierte Altbauten
E	130-160 kwH/m2	sanierte Altbauten
F	160-200 kwH/m2	sanierte Altbauten
G	200-250 kwH/m2	teilweise sanierte Altbauten
H	>250 kwH/m2	unsanierte Altbauten

Ansonsten wird gleich zu Beginn festgehalten, ob es sich um einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis handelt. Es folgen allgemeine Angaben, wie die Adresse, das Baujahr, die Anzahl der Wohnungen und die Art der Heizung. Mieter und Hauskäufer können hier auch nachlesen, ob erneuerbare Energien zum Einsatz kommen und welche das sind. Des Weiteren stehen auf der vierten Seite Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen, die die Energieeffizienz verbessern.

Wer erstellt Energieausweise?

Einen Energieausweis bekommen Sie nur bei Fachleuten, die bestimmte Qualifikationen nachweisen können. Darunter fallen unter anderem folgende Berufsgruppen:

• Architekten
• Handwerker
• Bauingenieure
• Schornsteinfeger
• Energie-Effizienz-Experte (EEE)

Den Energieausweis dürfen sie jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen ausstellen. Die genauen Regelungen dazu finden Sie in § 88 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Ein amtliches Zertifikat für Fachleute gibt es nicht.

Sie können einen Energieausweis auch online beantragen. Im Internet finden Sie unzählige Angebote zur Ausstellung eines Energiepasses. Die Bewertung läuft anhand der mitgeteilten Daten über die Immobilie und beigefügter Fotos. Doch Vorsicht: Nicht alle Anbieter sind seriös! Die Verbraucherzentrale empfiehlt, sich schriftlich geben zu lassen, dass der Aussteller auch dazu berechtigt ist, Energieausweise auszustellen. Warum beantragen Sie den Energieausweis nicht direkt bei uns? Zunächst bieten wir Ihnen ein kostenloses telefonisches Erstgespräch an und vereinbaren anschließend einen Vor-Ort-Termin mit einem unserer erfahrenen Bausachverständigen unseres Partnernetzwerks.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Der Energieausweis verliert erst nach zehn Jahren seine Gültigkeit. Finden jedoch in der Zwischenzeit größere Umbauten oder Sanierungen statt, müssen Sie sich einen neuen Energieausweis ausstellen lassen. Bei kleineren Modernisierungen, wie dem Austausch einer Heizung, behält der Ausweis seine Gültigkeit.

Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis beantrage?

Der Energieausweis muss bei Neuvermietung oder Verkauf vorgelegt werden. Der Käufer oder Mieter kann zwar erklären, dass er auf die Vorlage verzichtet, aber das ist irrelevant. Der Verkäufer beziehungsweise Vermieter muss den Ausweis dennoch vorlegen.

Tut er das nicht, dann ist das eine Ordnungswidrigkeit. Sie kann mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Kauf- oder Mietinteressenten können den Verstoß bei der zuständigen Behörde anzeigen. Welche das ist, ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Sie ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen.

Kann ich einen Energieausweis selbst erstellen?

Einen Energieausweis erstellen darf nur, wer eine entsprechende berufliche Qualifikation mitbringt. Die genauen Anforderungen stehen im GEG. Wer vorsätzlich oder fahrlässig Energieausweise oder Modernisierungsempfehlungen ausstellt, ohne dazu berechtigt zu sein, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld bestraft werden.

Wenn Sie lediglich einige Eckdaten zum Energieverbrauch interessieren, können Sie die Werte aus dem Verbrauchsausweis selbst ermitteln: Schauen Sie dafür in die vorliegenden Energiekostenabrechnungen der letzten drei Jahre und bilden Sie einen Durchschnitt.

Wie aussagekräftig sind Energieausweise?

“Die aktuell vorhandenen Energieausweise liefern kaum belastbare Aussagen über den tatsächlichen energetischen Zustand eines Gebäudes”, sagt Juliane Petrich, Referentin für Politik und Nachhaltigkeit beim TÜV-Verband. Zudem gebe es weder flächendeckende Kontrollen der Ausweise noch verpflichtende Vorgaben für die energetische Sanierung der Gebäude. Petrich: “Der Energieausweis ist ein Papiertiger mit marginaler Lenkungswirkung für den Klimaschutz.”

Als Aussagekräftiger, zumindest bei Neubauten, gilt das Qualitätssiegel Nachhaltige Gebäude, kurz QNG. Wer Fördergelder für den Bau eines energieeffizienten Hauses haben will, kommt seit April 2022 nicht darum herum.

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