

Vor allem Häuser, die vor 1979 gebaut wurden, verbrauchen viel Energie. Das steht den Bemühungen um mehr Klimaschutz entgegen. Wenn Sie eine ältere Immobilie kaufen, besteht unter Umständen eine Sanierungspflicht. Das müssen Eigentümer im Siegerland, Sauerland und Märkischen Kreis wissen.
Der energetische Zustand der Häuser in Deutschland ist ein echtes Problem. Mehr als drei Millionen Wohngebäude befinden sich in der schlechtesten Energieeffizienzklasse H. Als Teil ihrer Energieeffizienzziele hat die Bundesregierung beschlossen, den Wärmebedarf von Gebäuden bis 2050 um 80 Prozent zu reduzieren. Der Gebäudebestand soll dann nahezu klimaneutral sein.
Doch dafür ist es unabdingbar, dass mehr saniert wird. Die Sanierungsrate muss sich von derzeit etwa einem auf mindestens zwei Prozent verdoppeln. Zwar gibt es nur wenige Sanierungspflichten für Bestandsgebäude. Und von denen sind Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern ausgenommen, wenn sie das Gebäude seit mindestens 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Doch beim Verkauf ist der neue Eigentümer zur Sanierung verpflichtet, es besteht also, wenn Sie wollen, eine „Zwangssanierung“.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Kauf eines Bestandsgebäudes müssen Sie es eventuell energetisch sanieren, um die gesetzlichen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu erfüllen.
- Vor allem ältere Gebäude mit schlechter Energieeffizienzklasse müssen nach dem Kauf energetisch saniert werden. Dies gilt auch bei Erbschaft und Schenkung.
- Die Sanierungsmaßnahmen müssen in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach der Eintragung ins Grundbuch abgeschlossen sein.
- Es gibt Ausnahmen, etwa bei Denkmalschutz oder wenn die Maßnahmen unwirtschaftlich sind.
- Verschiedene staatliche Förderprogramme und Finanzierungsmöglichkeiten unterstützen Sie bei den energetischen Sanierungsmaßnahmen.
Das können Sie tun
- Überprüfen Sie, ob Sie gesetzlich verpflichtet sind, Ihr Gebäude energetisch zu sanieren. Holen Sie dafür Unterstützung durch einen Modernisierungsberater oder Energieeffizienz-Experten.
- Ermitteln Sie alle sinnvollen Sanierungsmaßnahmen sowie die damit verbundenen Kosten, Förderungen und finanziellen Vorteile für Ihre Immobilie.
- Holen Sie sich Angebote von verschiedenen Anbietern für die energetische Sanierung ein.
- Stellen Sie rechtzeitig vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen Anträge für Modernisierungskredite oder andere Förderungen.
Was bedeutet energetische Sanierungspflicht?
Die energetische Sanierungspflicht oder GEG-Sanierungspflicht bezieht sich auf die Modernisierung von Gebäuden, um deren Energieeffizienz zu verbessern und den Energieverbrauch zu reduzieren. Sie betrifft vor allem ältere Gebäude, die vor 1979 gebaut wurden. Verankert ist diese Pflicht im Gebäudeenergiegesetz (GEG), das 2020 in Kraft getreten ist und seither bereits mehrfach überarbeitet wurde.
Das EU-Parlament hat sich im März 2024 auf die allgemeine Vorgabe geeinigt, durch eine Sanierungspflicht den durchschnittlichen Energieverbrauch im Gebäudesektor
- bis 2030 um mindestens 16 Prozent und
- bis 2035 um mindestens 22 Prozent zu senken.
Die Umsetzung dieser Ziele liegt größtenteils in der Verantwortung der einzelnen Mitgliedsstaaten. Das heißt, in Deutschland müssen Sie sich an die Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes halten, die wir Ihnen in diesem Artikel genauer vorstellen.
Für wen besteht eine Sanierungspflicht?
Wer in Deutschland zu einer energetischen Sanierung verpflichtet ist und welche Maßnahmen erforderlich sind, steht im Gebäudeenergiegesetz. Die Sanierungspflicht greift grundsätzlich, wenn:
- Sie ein Haus kaufen, erben oder per Schenkung übertragen bekommen und die Immobilie nicht den energetischen Standards entspricht, die im GEG stehen.
- Sie umfangreiche Bauarbeiten an Ihrer Immobilie vornehmen, die mehr als 10 Prozent des Gebäudes betreffen.
Ausgenommen von der Sanierungspflicht sind Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn sie das Gebäude seit mindestens 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Beim Eigentümerwechsel greift dann jedoch die GEG-Sanierungspflicht. Sie betrifft sowohl Käufer als auch Erben und Beschenkte, sobald diese im Grundbuch stehen und der energetische Standard der Immobilie nicht die Vorgaben des GEG erfüllt. Für die Nachrüstung haben die neuen Hauseigentümer zwei Jahre Zeit.
Die energetische Sanierungspflicht gilt auch, wenn Eigentümer im Zuge von Renovierungs-, Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen mehr als 10 Prozent ihres Gebäudes erneuern. Dies betrifft insbesondere umfangreiche Projekte wie den Ausbau des Dachgeschosses, die Erneuerung der Fassade oder eine vollständige Kernsanierung. Kleinere Arbeiten, etwa Streichen oder das Ausbessern einiger Risse in der Fassade, fallen hingegen nicht unter die 10-Prozent-Regelung.
Welche Ausnahmen von der GEG-Sanierungspflicht gibt es?
Der Gesetzgeber hat einige Ausnahmen von der Sanierungspflicht festgelegt:
- Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sind von der Sanierungspflicht befreit, wenn sie bereits zum 1. Februar 2002 selbst in der Immobilie gewohnt haben.
- Wenn energetische Sanierungsmaßnahmen den Zielen des Denkmalschutzes entgegenstehen, sind diese Gebäude von der Pflicht ausgenommen. Hierbei müssen auch regionale Vorschriften beachtet werden.
- Bestimmte Gebäude sind von der Sanierungspflicht ausgenommen, wenn der Eigentümer nachweisen kann, dass die vorgeschriebenen energetischen Sanierungsmaßnahmen unwirtschaftlich sind.
Welche Sanierungspflicht gibt es beim Altbau?
Das Gebäudeenergiegesetz schreibt für Bestandsimmobilien bei einem Eigentümerwechsel drei Sanierungspflichten vor. Folgende Maßnahmen müssen Sie gegebenenfalls nachholen:
Oberste Geschossdecken oder Dach dämmen (§ 47 GEG): Ist der Dachraum unbewohnt und nicht beheizt, ist eine Dämmung der obersten Geschossdecke nachzurüsten – zumindest dann, wenn diese nicht die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllt. Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) darf nicht über 0,24 W/m²K liegen.
Übrigens: Die Sanierungspflicht gilt auch als erfüllt, wenn Sie die Dachflächen dämmen. Das ist zum Beispiel sinnvoll, wenn Sie einen späteren Dachausbau planen.
Heizkessel erneuern (§ 72 GEG): Alte Öl- und Gasheizungen müssen nach 30 Jahren Laufzeit ausgetauscht werden. Die Sanierungspflicht gilt für sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind davon noch ausgenommen (Stand 20.10.2024). Ebenso Anlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt sowie alte Öl- oder Gasheizungen, die als Einzelraumheizung oder nur zur Warmwassererzeugung dienen.
Welche neue Heizung Sie einbauen dürfen, wird im Gebäudeenergiegesetz vorgeschrieben und im Zuge der Gesetzesüberarbeitungen immer wieder geändert. Seit dem 01. Januar 2024 sollten neu eingebaute Heizungen nach Möglichkeit mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Verpflichtend ist diese Regel jedoch nur für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten. Für Bestandsimmobilien gelten andere Bestimmungen:
- Bestehende Heizungen, auch solche, die fossile Brennstoffe nutzen, können weiterhin betrieben und defekte Anlagen repariert werden.
- Bei irreparablen Heizungen gibt es mehrjährige Übergangsfristen.
Wichtig: Die Umstellung auf klimafreundlichere Heizungen ist in der GEG-Novelle 2024 an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Wenn Ihre Kommune ein klimaneutrales Gasnetz plant, dürfen Sie als Eigentümer weiterhin eine Gasheizung installieren, die sich auf Wasserstoff umrüsten lässt. Andernfalls müssen Sie innerhalb der Übergangsfristen auf eine Heizung umstellen, die mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzt. Dazu zählen beispielsweise Biomasseheizungen und Solarthermie-Anlagen.
Warmwasserführende Rohre dämmen (§ 71 GEG): Sind Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen nicht gedämmt, muss dies in unbeheizten Räumen wie im Keller nachgeholt werden.
Tipp: Im Rahmen eines Modernisierungs-Checks von Wohnen in Südwestfalen erfahren Sie, welche Maßnahmen bei Ihrem Objekt sinnvoll oder verpflichtend sind.
Sanierungspflicht bei umfangreichen Baumaßnahmen
Unabhängig von einem Eigentümerwechsel müssen Hausbesitzer die GEG-Vorgaben erfüllen, wenn sie im Rahmen einer Baumaßnahme mehr als zehn Prozent eines Bauteils verändern (§ 48 GEG). Dazu zwei Beispiele:
- Kleinere Putzschäden an der Fassade können Sie problemlos ausbessern oder die Außenwände streichen. Wenn Sie jedoch mehr als zehn Prozent der Fassade neu verputzen, ist eine Dämmung erforderlich.
- Der Austausch einiger kaputter Dachziegel zieht keine Sanierungspflicht nach sich. Wer jedoch das Dach neu eindeckt und die Geschossdecke bislang nicht gedämmt hat, muss nun für ausreichenden Wärmeschutz sorgen.
Aktuell herrscht teilweise Uneinigkeit darüber, in welchem Umfang die Sanierungspflicht greift. Beispielsweise ist unklar, ob bei der Erneuerung des Putzes an zwei Hauswänden nur diese beiden oder alle vier Außenwände gedämmt werden müssen. Um auf Nummer sicher zu gehen, lassen Sie sich durch einen Energieeffizienz-Experten beraten. Bei einer umfassenden Sanierung ist eine Energieberatung, noch vor der Beauftragung von Handwerkern, sogar verpflichtend.
Sanieren nach dem Hauskauf: Kosten
Den Sanierungspflichten nachzukommen, kann eine teure Überraschung werden. Deshalb sollten Sie sich unbedingt vor dem Kauf eines älteren Hauses informieren, was auf Sie zukommt. Wie viel die Sanierung schließlich kostet, hängt von vielen Faktoren ab, wie dem Alter und Zustand des Gebäudes sowie den aktuellen Handwerker- und Materialkosten.
Staatliche Förderungen für energetische Sanierungen
Einen bedeutenden finanziellen Anteil Ihrer energetischen Sanierung können Sie durch staatliche Förderungen decken. Dazu zählen:
- Steuerliche Förderung für energetische Maßnahmen: Eigentümer können 20 Prozent der Kosten für energetische Sanierungen über drei Jahre von der Steuer absetzen, wobei maximal 40.000 Euro pro Objekt gefördert werden. Dies gilt für selbst genutzte Wohnimmobilien und umfasst Maßnahmen wie Dämmung, Heizungserneuerung und Fensteraustausch.
- Komplettsanierung: Wenn Sie Ihre Immobilie zum KfW-Effizienzhaus sanieren, erhalten Sie ein Darlehen inklusive Tilgungszuschuss von bis zu 150.000 Euro von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
- Einzelmaßnahmen: Maßnahmen wie der Austausch von Fenstern und Türen, die Dämmung der Gebäudehülle, die Optimierung der Heizung sowie die Be- und Entlüftung werden mit einem Investitionszuschuss von bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten unterstützt. Hierfür ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zuständig.
- Heizungstausch: Seit dem 01. Januar 2024 gibt der Staat bis zu 70 Prozent der Kosten für den Austausch der Heizung dazu. Das Förderverfahren wird nun von der KfW verwaltet.
Wichtig: Die Förderanträge müssen Sie im Regelfall stellen, noch bevor Sie mit den entsprechenden Sanierungsmaßnahmen beginnen!
Unser Tipp
Aufgrund der rasanten Änderungen im Bereich der Förderungen, empfehlen wir Ihnen den ZuschussGuide zu nutzen, damit Sie immer die aktuellsten Förderungen erhalten. Unser Wohnfühlwissen wird regelmäßig auf Aktualität geprüft und angepasst.
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Wie gehe ich richtig vor?
Eine Sanierung erfordert eine sorgfältige Planung und einen strukturierten Ansatz. Hier sind die wichtigsten Schritte, die Sie beachten sollten:
- Energieausweis einsehen: Wenn Sie ein älteres Haus kaufen wollen, lassen Sie sich im Rahmen der Besichtigung zunächst den Energieausweis zeigen. Dieser ersetzt zwar keine ausführliche Beratung, enthält jedoch kurze Empfehlungen zur Sanierung, so dass Sie ungefähr wissen, was auf Sie zukommt. Nach dem Kauf ist ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Energieberater Pflicht (§ 80 GEG).
- Kostenlosen Modernisierungscheck durchführen: Wohnen in Südwestfalen bietet einen kostenlosen Modernisierungscheck an. Dieser hilft Ihnen, den Zustand Ihres Hauses einzuschätzen und erste Maßnahmen zu identifizieren. Der Online-Check gibt Ihnen schnell einen Überblick über mögliche Sanierungsarbeiten und deren Dringlichkeit.
- Modernisierungsberatung in Anspruch nehmen: Eine ausführliche Modernisierungsberatung, ist essenziell, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Nach einer Vor-Ort-Analyse bekommen Sie ein individuelles Sanierungskonzept. Dies kann auch dabei helfen, Fördermöglichkeiten zu identifizieren und zu nutzen. Hier hilft Ihnen ein Modernisierungs- oder Wohnfühlberater.
- Finanzierungsmöglichkeiten prüfen: Informieren Sie sich rechtzeitig über mögliche Finanzierungsoptionen, wie die Kredite und Zuschüsse von KfW und BAFA. Hier hilft Ihnen unser ZuschussGuide. Berücksichtigen Sie auch regionale Förderprogramme und steuerliche Vorteile.
- Sanierungsfahrplan erstellen: Lassen Sie sich einen detaillierten Sanierungsfahrplan erstellen, der die Reihenfolge der Maßnahmen, die voraussichtlichen Kosten und den Zeitplan umfasst. Dies hilft, die Arbeiten strukturiert und effizient durchzuführen – und ist Voraussetzung für viele Fördermittel.
- Angebote einholen und vergleichen: Holen Sie sich mehrere Angebote von Fachbetrieben ein und vergleichen Sie diese sorgfältig. Achten Sie hierbei auf Preis-Leistungs-Verhältnisse und die Erfahrung der Anbieter.
- Förderanträge rechtzeitig stellen: Stellen Sie sicher, dass Sie alle notwendigen Förderanträge rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen einreichen, um von finanziellen Unterstützungsmöglichkeiten zu profitieren.
- Sanierungsarbeiten durchführen: Nach sorgfältiger Planung und Vorbereitung können die Sanierungsarbeiten beginnen. Überwachen Sie den Fortschritt regelmäßig und halten Sie engen Kontakt zu den ausführenden Handwerkern.
Fazit: Sanierungspflicht im Blick behalten
Kauf, Erbschaft, Schenkung? Sobald Sie eine Immobilie erwerben, sollten Sie sich trotz der Komplexität des Themas unbedingt mit der Sanierungspflicht auseinandersetzen, die das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorsieht. Innerhalb von zwei Jahren besteht möglicherweise Handlungsbedarf, sofern Ihr Haus energetisch nicht auf dem neuesten Stand ist. Bei Nichterfüllung droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
Unser Tipp: Wenn Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, sollten Sie die Sanierungspflicht in Ihre Kostenkalkulation einbeziehen und sich rechtzeitig über die verschiedenen Fördermöglichkeiten informieren.
Regionale Fördertöpfe
Verpassen Sie keine Fördermöglichkeit! Hier finden Sie alle wichtigen Links zu den uns bekannten regionalen Fördertöpfen für das Sieger-, Sauerland und den Märkischen Kreis.
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