Ein Bauantrag ist für die meisten Bauvorhaben im Siegerland, Sauerland oder Märkischen Kreis ein Muss. Aber wie lange dauert eine Baugenehmigung? Wir zeigen Ihnen, welche Faktoren Sie beachten müssen und wie Sie das Bauantragsverfahren beschleunigen können, um die Dauer zu verkürzen.

Wer in Hilchenbach, Hüsten oder Valbert bauen will, der braucht dafür eine Baugenehmigung. Wir informieren Sie mit unseren Tipps unter anderem darüber, wie lange es dauert, eine Baugenehmigung zu erhalten und wie Sie das Bauantrags-Verfahren beschleunigen können und so die Baugenehmigungs-Dauer verkürzen.

Bauantrag: Keine unnötigen Anträge stellen

Nicht für jedes Bauvorhaben brauchen Sie eine Baugenehmigung. Kleinere Projekte können Sie oft auch ohne das behördliche Genehmigungsverfahren angehen. Zum Beispiel:

• Gartenhäuser
• Carports
• Garagen
• Solarenergieanlagen
• kleine Vorbauten, die nicht als Aufenthaltsräume dienen

Dann reicht es, die Gemeinde über Ihr Projekt zu informieren. Welche Bauvorhaben das genau sind, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Hier hilft Ihnen der Blick in die geltende Landesbauordnung.

Aber Vorsicht: Auch ohne Baugenehmigung gilt natürlich das öffentliche Baurecht, das zum Beispiel den Abstand eines Gartenhauses zum Nachbargrundstück vorschreibt (in der Regel drei Meter). Liegt Ihr Grundstück im Bereich eines Bebauungsplans, sind dessen Festsetzungen vorrangig. Darauf weist Evelyn Wernecke, Bauherrenberaterin vom Bauherren-Schutzbund e.V. aus Erfurt, hin.

Erkundigen Sie sich am besten schon vor dem Kauf eines Gartenhaus- oder Carportbausatzes beim örtlichen Bauamt, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfrei ist. Oft machen schon ein paar Zentimeter Grundfläche den Unterschied. Ärgerlich, wenn man dann für Modell X einen Bauantrag stellen muss, der für das nur etwas kleinere Modell Y nicht notwendig gewesen wäre.

Alle Unterlagen für die Baugenehmigung parat haben

Machen Sie sich rechtzeitig schlau, welche Unterlagen in Ihrem Bundesland für einen Antrag zur Erteilung der Baugenehmigung eingereicht werden müssen. Denn das Sammeln der Dokumente braucht Zeit. 

Besonders dann, wenn diese von verschiedenen Behörden mit ihren unterschiedlichen Öffnungszeiten ausgestellt werden. Unterlagen nachreichen zu müssen, verlängert die Wartezeit auf die Baugenehmigung meist unnötig.

Trotz föderaler Unterschiede brauchen Sie in ganz Deutschland für eine Baugenehmigung die folgenden Unterlagen:

• Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Lage- und Freiflächenplan
• Bauzeichnungen
• Baubeschreibung
• Sicherheitsnachweise
• Berechnungen (zur unbebauten und bebauten Grundstückfläche sowie zu den Rohbau- und Gesamtkosten)
• Unterschriften

Baugenehmigung: Chancen vorab mit einer Bauvoranfrage prüfen

Bevor Sie den Antrag offiziell stellen, ist es sinnvoll, das persönliche Gespräch mit einem Mitarbeiter der Baubehörde zu suchen. Er wird Ihnen sagen, ob Ihr Bauvorhaben im Prinzip genehmigungsfähig ist und Sie auf mögliche Stolpersteine hinweisen.

Sind die Details schon im Vorfeld besprochen und, wenn nötig, nachgebessert worden, hat der Antrag später bessere Chancen, genehmigt zu werden. Ein Vorab-Gespräch kann die Baugenehmigung-Dauer ungemein verkürzen!

Wenn es für Ihr Grundstück keinen Bebauungsplan gibt oder Sie im Außenbereich bauen wollen, kann es sinnvoll sein, eine konkrete Bauvoranfrage zu stellen, so Evelyn Wernecke. Für eine relativ geringe Gebühr prüft die Baubehörde dann, ob Ihr Projekt prinzipiell

• mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist,
• der lokalen Architektur entspricht,
• und ein Anschluss an das lokale Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungssystem realisiert werden kann.

Der große Vorteil: Alle genehmigten Teilaspekte sind rechtsgültig und damit eine gute Voraussetzung für einen erfolgreichen Bauantrag.

Wie lange dauert ein Bauantrag?

Erst wenn Baugenehmigung und Baufreigabe erteilt sind, darf Ihr Bauprojekt starten. Egal, ob Sie ein Haus oder einen Anbau planen. Aber gerade beim Eigenheimbau ist Zeit Geld. Schließlich müssen Sie bereits die ersten Zahlungen an den Bauträger entrichten und haben gleichzeitig noch Kosten für Ihr aktuelles Zuhause. Ärgerlich, wenn die Baugenehmigung dann auf sich warten lässt.

Leider gibt es keine bundesweit geltenden allgemeinen Regeln darüber, wie lange sich eine Behörde im Bauverfahren Zeit nehmen kann, ehe sie über einen Bauantrag entscheidet.

Erfahrungsgemäß kann es zwischen drei und vier Monaten dauern, bis die Behörde ihr „Okay“ gibt. Können Sie das beschleunigen und so die Baugenehmigungs-Dauer verkürzen? 

Ein wenig schon: Bei der Antragstellung sollten Sie sicher sein, alle notwendigen Dokumente (Bauvorlagen) parat zu haben. So vermeiden Sie spätere Nachfragen der Baubehörde – denn gerade die können die Wartezeit auf die Baugenehmigung ganz schnell verlängern.

Baugenehmigung beschleunigen: So sparen Sie Zeit

Einige Bauherren versuchen auch Zeit zu sparen, indem sie den Antrag nicht komplett bei der Gemeinde abgeben, so Bauherrenberaterin Wernecke, sondern zwei Ausfertigungen persönlich zur unteren Baubehörde bringen.

Schneller geht es auch, wenn Sie Ihr neues Zuhause in einem Gebiet bauen, für das es einen Bebauungsplan gibt und in dem die Erschließung gesichert ist. Wenn Sie nicht von den Festsetzungen des Plans abweichen, können Sie in der Regel von einem sogenannten vereinfachten Genehmigungsverfahren (auch Bauanzeige) profitieren.

Gilt ein Bauantrag nach drei Monaten automatisch als genehmigt?

Beim vereinfachten Genehmigungsverfahren ist der Arbeitsaufwand für die Behörde geringer, da sie nur bestimmte Punkte prüfen muss, erklärt Bau-Expertin Wernecke. Doch auch hier gilt: Es gibt 16 verschiedene Landesbauordnungen, in denen die Fristen und Verfahren für das vereinfachte Genehmigungsverfahren auch unterschiedlich geregelt sind.

So hat in Bayern die Bauaufsichtsbehörde bei einigen Bauvorhaben (abhängig von der Gebäudeklasse) drei Monate Zeit, um den Bauantrag zu genehmigen. Wird innerhalb dieser Frist nicht über den Bauantrag entschieden, gilt die Baugenehmigung automatisch als erteilt.

In einigen Bundesländern kann die Frist aber noch verlängert werden, insbesondere dann, wenn noch andere Behörden zu beteiligen oder Entscheidungen über Abweichungen erforderlich sind. Zum Beispiel kann in Rheinland-Pfalz diese Frist um bis zu zwei Monate verlängert werden. 

In anderen Bundesländern gibt es dagegen teilweise keine Fristenregelung. Verlassen Sie sich daher nicht auf pauschale Aussagen, sondern informieren Sie sich immer über die jeweils geltende Regelung innerhalb der Landesbauordnung.

Braucht man bei einem Bauvorhaben die Zustimmung vom Nachbarn?

Wie lange es dauert, bis die Baugenehmigung erteilt wird, kann auch vom Bebauungsplan abhängen – beziehungsweise der Frage, wie sehr Sie sich daran halten. Wenn Sie alle Vorgaben des Bebauungsplans und der jeweiligen Landesbauordnung befolgen, wird in der Regel eine Baugenehmigung erteilt.

Die Meinung Ihrer Nachbarn ist dann nicht ausschlaggebend. „Nachbarn sind nur dann bei einem Bauvorhaben zu beteiligen“, so Torsten Flomm vom Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e.V., „wenn ihre Interessen durch drittschützende Normen geschützt sind.“

Weichen Sie aber von geltenden Vorgaben ab und unterschreiten Sie beispielsweise die Abstände zum angrenzenden Grundstück, dann liegt eine Zustimmung im Ermessen der Behörde. Und es gilt die sogenannte Angrenzerbeteiligung. Die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke werden über das geplante Bauvorhaben benachrichtigt und dürfen Einsicht in die geplanten Baumaßnahmen nehmen.

Können Sie schon mit dem Bauantrag das Einverständnis Ihrer Nachbarn zu Ihrem Bauvorhaben durch eine Unterschrift vorweisen, sind Ihre Chancen für eine Baugenehmigung deutlich besser. Denn die Behörde muss dann nicht mehr mit einem Widerspruch gegen die erteilte Genehmigung rechnen.

Welche Nachbarn müssen für die Baugenehmigung unterschreiben?

Sind die Nachbarn mit Ihrem Projekt einverstanden, ist es für Sie also am besten, wenn sie die Bauvorlagen unterschreiben. Dies gilt dann als Zustimmung zu Ihrem Projekt. Da diese Unterschrift aber für Ihre Nachbarn Nachteile haben kann, sollten Sie es ihnen nicht übelnehmen, wenn sie diese verweigern. 

Immerhin geben sie damit nicht nur ihr Okay für Ihr Bauvorhaben. Je nach Fall erlauben sie damit auch reduzierte Abstandsflächen oder verzichten auf ihr Recht, der Baugenehmigung zu widersprechen oder sie anzufechten.

Wird die Baugenehmigung ohne Unterschrift der Nachbarn erteilt, haben diese innerhalb einer einjährigen Frist die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen. Wird nicht zusätzlich vor Gericht ein Baustopp erwirkt, hat der Widerspruch keine aufschiebende Wirkung. Das heißt, Sie können dennoch mit dem Bau beginnen, dann aber auf eigenes Risiko.

Es gibt aber auch Gemeinden, so Wernecke, die generell die Unterschrift aller angrenzenden Nachbarn fordern. Geben sie sie nicht, kann der Bauherr im Bauantrag angeben, wann er sich um die Unterschrift bemüht hat und darauf hinweisen, dass der Nachbar nicht unterschreiben wollte. Infolgedessen wird das Bauamt die Nachbarn auffordern, innerhalb einer festgesetzten Frist einen fundierten Grund dafür zu nennen, warum sie mit Ihrem Projekt nicht einverstanden sind.

Keine Baugenehmigung erhalten: Was tun?

Die meisten Baugenehmigungen werden von den Baubehörden erteilt. Manchmal fordern sie zwar Änderungen. Dass sie ein Bauprojekt komplett ablehnen, ist aber eher die Ausnahme. 

Dennoch gibt es Gründe, warum Sie keine Baugenehmigung erhalten könnten. Zum Beispiel, wenn

• Ihr Bauvorhaben mit dem örtlichen Natur- oder Denkmalschutzvorschriften kollidiert.
• die architektonische Gestaltung nicht zur Umgebung passt.
• die Öffentlichkeit in irgendeiner Form gestört wird.

Dann gilt es, schnell zu handeln. Denn wenn Sie Widerspruch einlegen wollen, muss das innerhalb von vier Wochen geschehen. Bessere Karten haben Sie, wenn Sie dem Widerspruch schon eine schlüssige Begründung beifügen können. Am besten von einem ausgewiesenen Gutachter. 

Bevor es zu einer Klage kommt, ist es aber oft sinnvoll, das persönliche Gespräch zu suchen. Vielleicht gibt es einen Kompromiss oder die Behörde erteilt eine Sondergenehmigung.

Baufreigabe: Auf den roten Punkt warten

Auch wenn es sich so anhört: Die Baugenehmigung allein ist noch nicht der endgültige Startschuss für den Baubeginn. Erst mit der Baufreigabe dürfen die ersten Handwerker anrücken. 

Diese Freigabe erteilt die Behörde, wenn alle Genehmigungsverfahren abgeschlossen sind, die für einige Bauvorhaben über die Baugenehmigung hinaus erforderlich sind. Das können zum Beispiel Wärmeschutznachweise oder Prüfstatiken sein.

Sind alle Verfahren durch, bekommen Sie den sogenannten „Roten Punkt“, das amtliche Dokument zur Baufreigabe. Den roten Punkt müssen Sie gut sichtbar auf der Baustelle anbringen. 

Das dazugehörige Dokument mit den wichtigsten Angaben zum Bauvorhaben sowie den Namen und Anschriften von Bauherr, Planer und Baufirma bewahren Sie im Original auf der Baustelle auf. Fehlt es bei einer Bauprüfung, kann das einen Baustopp nach sich ziehen.

Wie lange gilt eine Baugenehmigung?

Wie lange es dauert, eine Baugenehmigung zu bekommen, haben wir jetzt geklärt. Aber wie lange ist eine Baugenehmigung überhaupt gültig? Ein Bauprojekt kann dauern. 

Selbst wenn alles glatt läuft, können vom Bauantrag bis zum fertigen Haus ein oder sogar zwei Jahre ins Land gehen. Kommt es aber im Vorfeld schon zu Zeitverzögerungen, sollten Sie darauf achten, dass die bereits erteilte Baugenehmigung nicht verfällt, bevor das Bauvorhaben anläuft.

In den meisten Bundesländern ist die Baugenehmigung drei Jahre lang gültig. Aber es gibt auch Länder, in denen andere Fristen gelten. Denn Baurecht ist Ländersache. Schauen Sie also in die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes, wenn es zum Beispiel Probleme mit der Finanzierung gibt und Ihr Bauprojekt erst später beginnen kann. 

In der Regel können Sie bei der zuständigen Baubehörde vor Ablauf der Geltungsdauer eine Verlängerung beantragen. So sparen Sie sich einen kosten- und zeitaufwändigen Neuantrag.

Und zu guter Letzt: Lassen Sie sich von dem Papierkrieg nicht die Vorfreude verderben. Sie werdet Hausherren! Wow! Das muss zwischendurch auch mal gefeiert werden. Also gut gekühlten Sekt bereithalten, wenn die Baugenehmigung dann endlich eingetroffen ist.

Quellen: Bauherren-Schutzbund e.V., Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e.V.

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