Stressfrei und mit wenig Aufwand ins eigene Haus in Balve, Bestwig oder Eiserfeld ziehen? Schlüsselfertig bauen ist die Lösung. Wie das geht und was Sie beim schlüsselfertigen Bauen beachten sollten, lesen Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Schlüsselfertig oder bezugsfertig bauen bedeutet, dass ein Bauträger den Bau Ihres Hauses übernimmt und Sie mit Abschluss der Bauarbeiten direkt in das Haus einziehen können.
• Der Begriff „schlüsselfertig“ ist nicht rechtlich geschützt – welche Leistungen wirklich enthalten sind, bestimmt der Bauvertrag.
• Schlüsselfertige Häuser sind teurer als Häuser, bei denen Sie Eigenleistungen beim Innenausbau selbst übernehmen.

Das können Sie tun

• Möchten Sie ein Haus schlüsselfertig im Siegerland, Sauerland oder Märkischen Kreis bauen, müssen Sie ein Grundstück mit Strom- und Wasseranschlüssen besitzen.
• Der Bauvertrag regelt die Details – damit nichts schief geht, sollten Sie den Vertrag von einem Profi prüfen lassen.
• Vergleichen Sie Anbieter und Kosten und schließen Sie wichtige Versicherungen vor Baubeginn ab.

Schlüsselfertig bauen: Was bedeutet das?

Nach Abschluss der Bauarbeiten können Sie mit dem neuen Hausschlüssel sofort einziehen – genau das bedeutet der Begriff „schlüsselfertig bauen“ auch. Alle wesentlichen Bau- und Ausstattungsarbeiten sind mit der Schlüsselübergabe abgeschlossen. In der Regel aus einer Hand, also von einem Bauunternehmen.

Möchten Sie ein schlüsselfertiges Haus in Südwestfalen bauen (lassen), müssen Sie das Baugrundstück bereits besitzen. Dann schließen Sie einen Werksvertrag mit einem Generalunternehmer oder Bauträger ab. Da die Details im Werksvertrag festgelegt werden und nicht eindeutig festgelegt sind, unterscheidet sich der Fertigstellungsgrad je nach Anbieter.

Das schlüsselfertige Bauen umfasst typischerweise:

• Rohbau: das Fundament, die Wände, das Dach, Fenster und Türen
• Innenausbau: die Installation der Elektrik und der Einbau der Heizung
• Böden, Decken und Wände: Verputz und streichen aller Wände und Decken, Installation aller Fußbodenbeläge
• Sanitäre Anlagen: Einbau von Bädern und Küchen
• Außenanlage: je nach Vertrag auch der Bau von Außenanlagen wie Terrassen, Zufahrten und Gärten

Ist ein Fertighaus ein schlüsselfertiges Haus?

In der Regel handelt es sich bei Fertighäusern um schlüsselfertige Häuser. Doch nicht jedes Fertighaus wird schlüsselfertig gebaut. Es kommt auf den Vertrag und die Details an. Beim Kauf und Bau eines Fertighauses gibt es verschiedene Möglichkeiten.

1. Fertighaus schlüsselfertig bauen: Ein Fertighausanbieter produziert nicht nur die Bauteile für das Fertighaus, er übernimmt auch den Bau bis zur schlüsselfertigen Übergabe.
2. Ausbauhaus: Als Bauherr können Sie Ihr Fertighaus als sogenanntes „Ausbauhaus“ kaufen. Dabei entscheiden Sie sich dafür, bestimmte Innenausbauarbeiten selbst zu übernehmen. Das spart Kosten. Bei einem Ausbaufertighaus müssen Sie bei der Installation der Sanitäranlagen oder beim Verputzen der Wände selbst Hand anlegen.
3. Rohbauhaus: Bei einem Rohbauhaus stellt die Baufirma das Fundament, die Haushülle und das Dach fertig. Je nach Vertrag kümmert sich die Baufirma auch um die Fassade, die Treppen und Innenwände. Alle weiteren Arbeiten übernehmen Sie – oder Handwerker Ihrer Wahl – im Anschluss selbst.
4. Bausatzhaus oder Selbstbauhaus: Das Bausatzhaus ist sozusagen das Gegenteil von schlüsselfertig: Der Fertighausanbieter liefert lediglich die vorgefertigten Bauelemente – aufbauen müssen Sie selbst. Einige Baufirmen stellen einen Baubegleiter zur Verfügung, der den Bau begleitet und kontrolliert.

Was ist der Unterschied zwischen schlüsselfertig und bezugsfertig?

Die Begriffe „schlüsselfertig“ und „bezugsfertig“ werden oft synonym verwendet. Doch nicht jedes schlüsselfertige Haus ist auch bezugsfertig. Je nach Bauvertrag ist es möglich, dass bei einem schlüsselfertigen Haus am Ende zwar Küchen und Bäder fertig sind – Bodenbeläge und Malerarbeiten von den Eigentümern noch selbst abgeschlossen werden müssen.

Möchten Sie Ihr Haus mit Abschluss der Bautätigkeit direkt beziehen, achten Sie also darauf, dass das Haus „bezugsfertig“ oder „wohnkomplett“ ist. Diese beiden Begriffe schließen in der Regel auch den kompletten Innenausbau ein. Dann fehlen bei der Schlüsselübergabe nur noch die Möbel und die Einrichtung.

Achtung: Die Begriffe „schlüsselfertig“, „wohnkomplett“ und „bezugsfertig“ sind in Deutschland nicht rechtlich geschützt. Es gibt keine einheitliche Definition. Achten Sie deswegen immer genau darauf, welche Leistungen im Bauvertrag vereinbart wurden.

Welche Vorteile hat ein schlüsselfertiges Haus?

Ein schlüsselfertiges Haus zu bauen, hat einige Vorteile. Das sind die sechs wichtigsten Vorteile:

1. Zeitersparnis: Der Bau Ihres Traumhauses nimmt viel Zeit in Anspruch – keine Frage. Wer diese Zeit nicht hat und den Innenausbau nicht selbst organisieren möchte, kauft am besten ein schlüsselfertiges bzw. bezugsfertiges Haus. Die Koordination der Handwerker und die Durchführung eigener Arbeiten entfallen komplett.
2. Kostenkontrolle: Ein schlüsselfertiges Haus bauen zu lassen ist nicht günstig – mit Vertragsabschluss wissen Sie jedoch genau, welche Kosten auf Sie zukommen. Viele schlüsselfertige Bauverträge enthalten einen festen Preis. Das gibt Ihnen Planungssicherheit in Bezug auf die Gesamtkosten und schützt Sie vor unerwarteten Ausgaben.
3. Weniger Stress: Der Bauträger übernimmt die gesamte Organisation und Koordination Ihres Bauprojekts. Er stimmt sich mit Handwerkern, Behörden und Lieferanten ab. Da ein solcher Bauvertrag eine umfassende Gewährleistung beinhaltet, springt das Bauunternehmen auch im Falle von Mängeln und Reklamationen ein. Das senkt deinen Arbeitsaufwand und erspart Ihnen viel Stress in der Bauphase.
4. Planungssicherheit: Der Hausbau folgt einem fest vereinbarten Zeitplan. So können Sie den Umzug oder den Verkauf einer bestehenden Immobilie entsprechend planen.
5. Klar definierter Leistungsumfang: In einem umfangreichen Bauvertrag wird genau festgelegt, welche Leistungen enthalten sind.
6. Qualitätssicherung: Da alle Leistungen aus der Hand eines erfahrenen Bauunternehmens stammen, können Sie mit einer hohen Qualität rechnen. Mögliche Mängel müssen vor der Übergabe behoben werden.

Ein schlüsselfertiges Haus ist die ideale Lösung für Bauherren, die unkompliziert, schnell und mit viel Planungssicherheit ein Haus bauen möchten.

Welche Nachteile hat ein schlüsselfertiges Haus?

Ein schlüsselfertiges Haus zu bauen hat natürlich auch Nachteile. Das sind die Nachteile eines schlüsselfertigen Hauses:

1. Geringere Individualisierungsmöglichkeiten: Schlüsselfertige Häuser basieren oft auf Standardentwürfen, die nur begrenzt anpassbar sind. Nicht alle Wünsche können umgesetzt werden. Das gilt besonders für Fertighäuser. Andererseits können auch Massivhäuser individuell geplant und schlüsselfertig gebaut werden. Der Preis ist jedoch entsprechend hoch.
2. Eingeschränkte Materialwahl: Die Material- und Ausstattungsoptionen schlüsselfertiger Häuser sind begrenzt. Es ist möglich, dass Ihr Anbieter bestimmte Materialien oder Optionen nicht liefern kann.
3. Weniger Flexibilität: Ein fester Zeitplan kann ein Vorteil, aber auch ein Nachteil sein. Kurzfristige Änderungen am Bauplan sind während der Bauphase kaum noch umzusetzen und könnten zu hohen Zusatzkosten führen.
4. Abhängigkeit vom Bauunternehmen: Ist das Bauunternehmen nicht zuverlässig oder verwendet Materialien schlechter Bauqualität, haben Sie das Nachsehen. Hier schützen Sie gegebenenfalls verschiedene Versicherungen für Bauherren.
5. Nicht ohne Vorarbeit: Zwar haben Sie in der Bauphase Ihres schlüsselfertigen Hauses weniger Aufwand – ganz ohne Vorarbeit geht es aber nicht. Sie müssen dafür sorgen, dass Zufahrtswege zum Grundstück frei sind und Wasser- und Stromanschlüsse bereits vorhanden sind. Es müssen außerdem genügend Parkplätze für Baufahrzeuge und Lagerflächen für Baustoffe vorhanden sein.
6. Bauvertrag muss stimmen: Beim Abschluss des Bauvertrages müssen Sie genau hinsehen: Welche Leistungen sind enthalten und welche nicht? Die Errichtung des Fundaments oder eine Unterkellerung sind oft keine Standardleistungen im Vertrag. Achten Sie darauf, dass die Ausbaustufe laut Vertrag tatsächlich „schlüsselfertig“ oder „bezugsfertig“ ist.
7. Qualität prüfen: Das Bauunternehmen könnte günstige Baumaterialien verwenden, um Kosten zu sparen. Damit Ihr Haus mit hochwertigen Materialien gebaut wird, sollte im Vertrag festgelegt werden, welche Anbieter für die Innenausstattung, Sanitäranlagen und für Fenster und Türen erlaubt sind.

Vor- und Nachteile eines schlüsselfertigen Hauses im Überblick

Vorteile	Nachteile
Zeitersparnis, da das Bauunternehmen die Planung, Koordination und Organisation des Baus übernimmt.	Grundstücksbesitzer müssen das Grundstück vorbereiten, das heißt Zufahrtswege sowie Anschlüsse zum Wasser- und Stromnetzwerk, Parkplätze und Lagerflächen müssen vorhanden sein.
Kostenkontrolle, da ein Festpreis vereinbart wird.	höhere Gesamtkosten
Weniger Stress, da die Abwicklung von einem Bauträger übernommen wird.	Die Individualisierungsmöglichkeiten und die Wahl der Materialien sind begrenzt.
Planungssicherheit durch einen festen Zeitplan.	weniger Flexibilität in der Bauphase
Klar definierter Leistungsumfang – Sie wissen genau, welche Leistungen umgesetzt werden.	Nachträgliche Änderungen sind nicht oder nur teuer umsetzbar.
Häuser mit hoher Qualität bei der Wahl renommierter Bauunternehmen. Gewährleistung bei Mängeln.	Nutzt das Bauunternehmen Materialien von hochwertigen Herstellern?

Wie hoch sind die Kosten für einen schlüsselfertigen Hausbau?

Die Preise für schlüsselfertige Häuser variieren stark, je nach Lage, Ausstattung, Größe, Bauweise und Anbieter. Ein schlüsselfertiges Haus kann individuell und in Massivbauweise erstellt werden – kostet aber auch entsprechend mehr. Komplettpakete, wie sie Fertighaushersteller anbieten, sind günstiger. Die Anpassungsmöglichkeiten sind hier jedoch begrenzt.

Als grober Richtwert kostet ein schlüsselfertiges Haus zwischen 1.800 Euro und 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Ein Haus mit einer Wohnfläche von 130 Quadratmetern kostet demnach zwischen 235.000 Euro und 455.000 Euro.

Dazu kommen Kosten für das Grundstück und Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und Notargebühren sowie Kosten für Anschluss an Strom und Wasser und mögliche Erschließungskosten. Die Kosten für die Bauüberwachung oder die Bauabnahme mit einem Gutachter müssen Sie selbst tragen.

Zum Vergleich: Ein Ausbauhaus, bei dem Sie den Innenausbau teilweise oder ganz selbst übernehmen, ist durchschnittlich etwa 20 Prozent günstiger.

Schlüsselfertiges Haus bauen: So ist der Ablauf

Möchten Sie ein schlüsselfertiges Haus bauen, benötigen Sie zuerst ein geeignetes Grundstück. Nach Kauf eines Grundstücks kann der Ablauf in diese Schritte unterteilt werden:

1. Anbietersuche
2. Grundriss und Ausstattung planen
3. Baufinanzierung klären
4. Vertragsabschluss
5. Baugenehmigung beantragen
6. Bauplanung
7. Erschließung des Grundstücks und Bodengutachten
8. Bauphase von Roh- bis Innenausbau
9. Bau der Außenanlagen wie Fassade, Terrasse und Garten
10. Fertigstellung und Bauabnahme

Wie lange dauert es, ein schlüsselfertiges Haus zu bauen?

Je nach Bauweise variiert die Bauzeit stark. Generell dauert es etwa 8 bis 16 Monate von der Planung bis zur Schlüsselübergabe. Da die Bauteile von Fertighäusern in Fabriken vorgefertigt werden, können Fertighäuser deutlich schneller fertiggestellt werden als Massivhäuser.

Der Hausbau kann grob in diese Phasen geteilt werden:

• Planungsphase: 1 bis 3 Monaten
• Genehmigungsphase: 1 bis 3 Monate
• Vorbereitungsphase: 1 bis 2 Monate
• Bauphase: 4 bis 9 Monate für Fertighäuser, 9 bis 15 Monate für Massivhäuser
• Fertigstellung und Abnahme: 1 Monat
• Einzug und Nacharbeiten

Schlüsselfertig oder in Eigenleistung bauen?

Schlüsselfertig oder Eigenleistung? Beides hat Vor- und Nachteile. Ein Haus schlüsselfertig zu bauen kann sich lohnen, wenn Sie Stress und Zeit sparen möchten. Mit dem Baubeginn geben Sie einen Großteil der Arbeit ab. Die gesamte Organisation und Koordination des Bauprozesses übernimmt dann der Bauträger. Wird das Haus bezugsfertig gebaut, können Sie bis zur Fertigstellung entspannen.

Dieser rundum Service kostet jedoch entsprechend – gegenüber Ausbauhäusern bezahlen Sie im Schnitt 20 Prozent mehr. Das ist nicht wenig. Legen Sie dagegen selbst Hand an und übernehmen den Innenausbau ganz oder teilweise selbst, können Sie sparen. Sie haben die Möglichkeit, eigene Handwerker zu engagieren oder gemeinsam mit handwerklich begabten Familienmitgliedern oder Freunden den Boden zu verlegen und die Küche einzubauen.

Allerdings bedeutet jede Eigenleistung Arbeits- und Zeitaufwand und mitunter auch Stress. Vor allem ohne das nötige technische Know-how und handwerkliches Geschick können sich Fehler einschleichen.

Was sollte ich bei einem schlüsselfertigen Haus beachten?

Auch wenn Sie einen Großteil der Arbeit an einen Bauträger abgeben möchten, haben Sie als Bauherr Pflichten und müssen viele Details beachten. Von der Auswahl des richtigen Generalunternehmers über die detaillierte Vertragsgestaltung bis hin zur Überwachung des Bauprozesses – jeder Schritt erfordert Sorgfalt und informierte Entscheidungen. Eine gründliche Vorbereitung, eine gute Überwachung und eine genaue Abschlussprüfung sind wichtig.

Schlüsselfertiges Haus bauen: Welche Pflichten haben Bauherren?

Längst nicht alle Arbeiten übernimmt der Bauträger mit Abschluss eines Bauvertrags. Als Bauherr müssen Sie dafür sorgen, dass das Haus an Wasser und Strom angeschlossen werden kann. Für Baustellenfahrzeuge müssen ausreichend Parkplätze und für Baustoffe genügend Lagerflächen verfügbar sein.

Fundament und Unterkellerung sind nicht standardmäßig in Bauverträgen für schlüsselfertige Häuser enthalten – so müssen Sie diese Aufgaben selbst koordinieren oder sie gegen einen Aufpreis zu einem Leistungsinhalt machen.

Ist der Vertrag mit allen Leistungsinhalten unterzeichnet, kümmert sich der Bauträger um die Beantragung der Baugenehmigung. Heißt das, Sie können Sie zurücklehnen und andere für Sie arbeiten lassen? Leider nicht ganz: Den Baufortschritt sollten Sie regelmäßig überprüfen. Am besten mithilfe eines Sachverständigen.

Schlüsselfertig bauen: Diese Punkte sind beim Bauvertrag wichtig

Der Bauvertrag für das schlüsselfertige Haus ist der wichtigste Bestandteil Ihres Bauprojekts. Damit Sie am Ende wirklich sofort in Ihr Traumhaus einziehen können und nicht unangenehm von ausstehenden Handwerksarbeiten überrascht werden, beachten Sie einige wichtige Aspekte des Bauvertrags. Denn: Da der Begriff „schlüsselfertig“ nicht rechtlich geschützt ist, können Anbieter auch Häuser verkaufen, die eigentlich „technikfertig“ oder „ausbaufertig“ sind.

Achten Sie deswegen sehr genau auf die Details und gehen Sie kein Risiko ein: Lassen Sie Ihren Bauvertrag auf Lücken und Mängel prüfen.

Diese Punkte sollten in Ihrem Bauvertrag vorkommen:

• Leistungsbeschreibung: Der Bauvertrag sollte alle Leistungen und Materialien, die im Preis enthalten sind, auflisten.
• Festpreisgarantie: Damit Sie Planungssicherheit behslten, sollte mit dem Bauvertrag ein fixer Festpreis verankert werden.
• Bauzeitgarantie: Die Bauzeit und eventuelle Vertragsstrafen bei Verzögerungen sollten Teil des Vertrags sein.
• Zahlungsplan: Die Zahlung der Kosten erfolgt häufig nach Baufortschritt. Der Vertrag regelt, welche Höhe zu welchem Zeitpunkt beglichen werden muss.
• Abnahmeprotokoll: Wie soll die Abnahme durchgeführt werden? Wie wird mit Mängeln verfahren? Auch diese Punkte regelt der Bauvertrag.
• Baubeschreibung: Der Vertrag sollte detaillierte Angaben zum Bau, der Ausstattung und der Energieeffizienz beinhalten.
• Eigenleistungen: Bezugsfertig oder technikfertig? Sollen einzelne Aufgaben in Eigenleistung übernommen werden, muss diese im Vertrag festgelegt werden.
• Grundstückvorbereitung: Der Vertrag sollte festhalten, wie das Grundstück vorbereitet werden muss und wer diese Kosten übernimmt. In der Regel übernehmen die zukünftigen Bauherren die Erschließung eines Grundstücks.

Tipps für den Bauvertrag

1. Besichtigen Sie Musterhäuser und prüfen Sie die Qualität und Beschaffenheit der Ausführungen live.
2. Vergleichen Sie Anbieter und Angebote und prüfen Sie Rezessionen Ihrer Favoriten.
3. Prüfen Sie, welche Gewährleistungen und Services die verschiedenen Anbieter auch nach dem Bau noch anbieten.
4. Lassen Sie den Vertrag von einer Fachperson prüfen.

Was ist ein „technikfertiges” Haus?

Ein technikfertiges Haus liegt in Bezug auf den Ausbau zwischen dem Rohbau und dem schlüsselfertigen Haus. In einem solchen Haus ist die gesamte technische Infrastruktur bereits installiert. Es gibt jedoch noch einige ausstehende Ausbauarbeiten, die von Ihnen selbst übernommen werden müssen. Sie könnten die Variante des technikfertigen Hauses wählen, wenn Sie zwar wenig Arbeit in der Rohbauphase haben möchten, gleichzeitig jedoch Kosten sparen möchten.

Diese Eigenleistungen fallen bei einem technikfertigen Haus noch an:

• Innenwände
• Malerarbeiten
• Bodenbeläge
• Innentüren
• Aufbau von Küche und Badezimmer

Was bedeutet „ausbaufertiges” Haus?

Ein ausbaufertiges Haus ist ein Haus, bei dem der Innenausbau und die Installation der Technik in Eigenleistung übernommen werden muss. Sie müssen also die Wände verputzen, Böden verlegen und Heizungsanlagen installieren. Ein Vorteil zum Bau eines schlüsselfertigen Hauses ist, dass Sie Handwerker selbst aussuchen können und damit als Bauherr die volle Kontrolle behalten über die Gestaltung des Innenausbaus.

Welche Versicherungen sollten Sie beim Bau eines schlüsselfertigen Hauses abschließen?

Auch wenn Sie den Bau des Hauses größtenteils auslagern – als Bauherr sollten Sie zu Baubeginn einige wichtige Versicherungen abschließen.

Diese Versicherungen empfehlen wir, wenn Sie schlüsselfertig bauen möchten:

• Bauherrenhaftpflichtversicherung: Diese Versicherung ist sehr wichtig und schützt Sie vor Schadensersatzansprüchen.
• Bauleistungsversicherung: Sichert unvorhergesehene Schäden am Bau durch Witterung, Vandalismus und Diebstahl ab.
• Baufertigstellungsversicherung: Wird der Bauträger in der Bauphase insolvent oder kann der Bau aus anderen Gründen nicht fertiggestellt werden, greift diese Versicherung.
• Feuerrohbauversicherung: Diese Versicherung deckt das Haus in der Rohbauphase gegenüber Schäden durch Feuer, Blitzschlag oder Explosionen ab.
• Wohngebäudeversicherung: Diese Versicherung eignet sich für Hauseigentümer nach der Fertigstellung des Eigenheims. Sie schützt Häuser vor Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm oder Hagel.

Fazit: Für wen lohnt sich ein schlüsselfertiges Haus?

Ein schlüsselfertiges Haus zu bauen, lohnt sich für alle, die wenig Zeit haben, über kein handwerkliches Know-how verfügen und eine stressfreie Bauphase bevorzugen. Durch fixe Preise ist der Bau eines schlüsselfertigen Hauses auch für Menschen geeignet, die sich Planungssicherheit wünschen.

Allerdings kosten schlüsselfertige Häuser bis zu 20 Prozent mehr gegenüber Häusern, bei denen Sie den Innenausbau in Eigenleistung selbst übernehmen oder koordinieren. Wer Stress vermeiden aber dennoch sparen möchte, kann einige Arbeiten wie das Streichen der Wände oder das Verlegen der Böden am Schluss selbst übernehmen.

Da Begriffe wie „schlüsselfertig“ oder „bezugsfertig“ nicht rechtlich geschützt sind, lohnt es sich den Bauvertrag mit dem Bauträger Ihrer Wahl, von unabhängigen Experten prüfen zu lassen.

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