Immobilie als Kapitalanlage

Immobilie als Kapitalanlage

Modern eingerichtetes Wohn-/Esszimmer
© Getty Images/iStockphoto/piovesempre

Immobilie als Kapitalanlage

Mieteinnahmen statt keine Zinsen: Eine lohnenswerte Alternative?

Angesichts des Niedrig-, Null- und Negativzins überlegen immer mehr Menschen in Südwestfalen, ob eine Anlage ihres Vermögens in Immobilien sinnvoll ist. Lohnt es sich im Märkischen oder Hochsauerlandkreis, näher mit dem Thema auseinanderzusetzen? Was sind die entscheidenden Erfolgsfaktoren im Siegerland oder Kreis Olpe, was gilt es zu beachten und wo liegen die Herausforderungen?

Die Motive, sich mit der Immobilie als Investitionsgut zur Kapitalanlage auseinanderzusetzen, sind sehr verschieden:

  • Nullzinsniveau: Konservative Anleger suchen Alternativen außerhalb der Kapitalmärkte, um ihr Vermögen zu sichern und zu mehren – mangels Alternativen wenden sie sich der Anlageklasse Immobilien zu.
  • Optimierung der Vermögensstruktur: Die Zusammenstellung der verschiedenen Vermögensklassen ist das Erfolgskriterium schlechthin, um sein Vermögen zu sichern und zu mehren.
  • Inflationsbefürchtungen: Die expansive Geldpolitik der Notenbanken sowie die extremen Neuverschuldungen der Industriestaaten treiben dem ein oder anderen Bürger Südwestfalens die Sorgenfalten ins Gesicht – sie befürchten nennenswerte Preissteigerungen.
  • Währungspessimisten: Noch grundsätzliche Bedenken haben andere Bürger, die den Niedergang der europäischen Gemeinschaftswährung befürchten und in Immobilien, Edelmetalle oder Bitcoins flüchten.
  • Steuerersparnisse: Ein sicherlich viel größerer Teil der Immobilienkäufer hat den Steuerspargedanken im Sinn.
  • Rendite: Viele Immobilienkäufer möchten jedoch vor allem eins – eine sichere Kapitalanlage mit einer vorzeigbaren Rendite nach Kosten und Steuern.

Unsere Einschätzung:

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Die Renditeerwartungen von Immobilienkäufern aus unserem gemeinsamen Geschäftsgebiet sind häufig optimistisch, denn die Berechnungen sind von vielfältigen Annahmen und Variablen abhängig. Bei optimistischsten Szenarien, auch in bevorzugten Lagen im Geschäftsgebiet, kann man durchaus zu Immobilienrenditen von 5 oder 6 % p.a. gelangen. Realistisch ist das jedoch nur in äußerst seltenen Konstellationen. Halb so hohe Renditen sind bei den derzeitigen Immobilienpreisen schon eine Herausforderung, egal ob im Märkischen Kreis, im Sieger- und Sauerland oder im Kreis Olpe.

Die entscheidenden Faktoren:

Kaufpreis

Der Kaufpreis stellt die Kapitalbindung und somit die Berechnungsgrundlage dar. Gemeinhin wird der Kaufpreisfaktor bei der Preisbeurteilung zu Rate gezogen: Während ein Kaufpreisfaktor in Südwestfalen von 20 als günstig gilt, fällt die Beurteilung bei einem Faktor von 30 oder 40 anders aus. Der Kaufpreisfaktor stellt von Balve bis Burbach den Kaufpreis in Relation zur Jahreskaltmiete dar – allerdings ohne Erhaltungsaufwendungen, Leerstände und nicht eintreibbare Mietforderungen. Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in Südwestfalen im Durchschnitt schneller als die Mieten, insofern ist es immer schwieriger geworden, attraktive Immobilien in Arnsberg, Bestwig, Neuenrade, Meinerzhagen oder Kreuztal, sowie Winterberg oder Lennestadt mit einem niedrigen Kaufpreisfaktor zu finden.

Erhaltungsaufwendungen

Die regelmäßigen Erhaltungsaufwendungen können unsere erfahrenen Immobilienfachleute auch in Netphen, Werdohl, Meschede und Schmallenberg sehr gut einschätzen, die außerplanmäßigen Aufwände sind da schon schwieriger zu greifen: Wer weiß heute schon, welche energetischen Mindeststandards in zehn oder 15 Jahren an ein Mietobjekt vom Gesetzgeber gestellt werden? Was ist, wenn die Heizung für ein Mehrfamilienhaus nicht 20 sondern nur zehn Jahre ihren Dienst verrichtet?

Verkaufspreis

Üblicherweise werden Immobilien als Renditeobjekt aus steuerlichen Gründen kreditfinanziert: Nur, ist das bei einem Darlehenszins von ein bis zwei Prozent überhaupt noch sinnvoll? – Diese und weitere Fragen hängen von Ihrer persönlichen Zielsetzung und Ihren Motiven, Ihrer Renditeerwartung sowie von Ihrer individuellen Einkommens- und Vermögenssituation ab. Wir haben die Spezialisten in Südwestfalen, die Sie gerne in Anspruch nehmen können, um zu einer guten Entscheidung zu kommen: Finanzierungsspezialisten, erfahrene Makler für den Märkischen Kreis, den Kreis Olpe und das Sieger- uns Sauerland, zertifizierte Gutachter und beste Netzwerke. Vereinbaren Sie gleich einen Gesprächstermin, wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen.

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Marina Leers

17. Januar 2023