Mit dem Verkauf Ihres Hauses in Burbach, Altena oder Meschede wollen Sie in erster Linie Geld einnehmen. Allerdings kommen auf Sie als Verkäufer auch einige Ausgaben zu. Wir geben Ihnen einen Überblick über alle Kosten beim Hausverkauf und liefern Ihnen eine Beispielrechnung.

Das Wichtigste in Kürze

• Als Verkäufer müssen Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie im Sauerland, Siegerland oder Märkischen Kreis die Kosten für den verpflichtenden Energieausweis, das Wertgutachten und die Hälfte der Maklerprovision tragen (sofern Sie nicht privat verkaufen).
• Hinzukommen können Spekulationssteuern, Kosten für eine Grundschuldlöschung, Modernisierungen und eine Vorfälligkeitsentschädigung für vorzeitig abgelöste Kredite bei deiner Bank.
• Grunderwerbsteuern sowie Notar- und Grundbuchkosten fallen nur für den Käufer an.

Das können Sie tun

• Informieren Sie sich über die Höhe der Grunderwerbsteuer in den jeweiligen Bundesländern. Wenn Sie flexibel sind oder in einer Grenzregion leben, zahlen Sie vielleicht weniger.
• Überlegen Sie sich gut, ob sich eine Modernisierung vor dem Verkauf für Sie auszahlt.
• Tipp: Warten Sie unbedingt die Spekulationsfrist ab, um viel Geld zu sparen.

Personen, die nicht jeden Tag mit dem Thema Hausverkauf oder Wohnungsverkauf in Berührung kommen, sind oft unsicher, welche Kosten der Käufer trägt und welche der Verkäufer. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Kaufnebenkosten für Sie als Verkäufer entstehen, wie hoch sie sind und bei welchen Posten Sie vielleicht noch sparen können.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf?

Bei jedem Immobilienverkauf entstehen in Deutschland Notarkosten. Der Notar dient als neutraler Vermittler und stellt sicher, dass beide Seiten zu ihrem Recht kommen. Er besorgt alle notwendigen Dokumente, erstellt und verliest den Vertrag im Beisein aller Vertragsparteien, beurkundet deren Unterschriften und beantragt die Grundbuchumschreibung. Nur mit der notariellen Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag rechtsgültig. Die Kosten für die notariellen Dienstleistungen (nach Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)) trägt in der Regel der Käufer, auch wenn der Verkäufer den Notar beauftragt hat. Die Höhe der Kosten belaufen sich auf 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises des Hauses oder der Wohnung.

Für Sie als Verkäufer können darüber hinaus Notarkosten anfallen, wenn …

• Sie den Notar zusätzlich damit beauftragen, Rechte Dritter aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Das könnten z. B. eine Grundschuld oder ein bestehendes Wohnrecht sein.
• Sie darauf bestehen, dass der Kaufpreis vom Käufer auf ein Notaranderkonto überwiesen wird.
• kein Kaufabschluss zustande kommt. Haben Sie den Notar beauftragt, müssen Sie in diesem Fall die gesamten Notarkosten übernehmen. 

Anders sähe es aus, wenn der Käufer nach Vertragsabschluss vom Kauf zurücktritt. Dann muss er die Notarkosten allein tragen.

Was kostet der Energieausweis für den Hausverkauf?

Die Vorlage eines Energieausweises ist seit 2009 Pflicht. Spätestens zum Besichtigungstermin müssen Sie ihn vorlegen, ansonsten drohen Bußgelder. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises tragen Sie als Eigentümer. Es wird unterschieden zwischen einem Verbrauchsausweis und einem Bedarfsausweis. Ein einfacher Verbrauchsausweis basiert auf den Heiz- und Nebenkostenabrechnungen des Verkaufsobjekts und kostet zwischen 50 und 90 Euro. Ein Bedarfsausweis kostet zwischen 350 und 500 Euro. Dazu analysiert ein Fachmann den Energiebedarf des Gebäudes oder der Wohnung vor Ort. In seine Berechnung fließen also nicht nur das individuelle Heizverhalten ein, sondern auch die Gebäudedämmung, der Einsatz von Energiesparfenstern und die verwendete Heizungsanlage.

Wie teuer ist ein Wertgutachten?

Ein Wertgutachten ist für Sie als Verkäufer nicht verpflichtend. Es gibt aber einige Gründe, warum eine Wertermittlung von einem Gutachter wichtig sein kann. 

Ein Wertgutachten ist nützlich, wenn …

• der Verkaufserlös des Objekts im Zuge einer Scheidung oder Erbfalls aufgeteilt werden soll.
• Sie einen realistischen Angebotspreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Olsberg, Netphen oder Neuenrade ermitteln wollen. Insbesondere dann, wenn Sie ohne Makler verkaufen wollen.
• Sie vom Gutachter auf mögliche Sachmängel aufmerksam gemacht werden möchten.

Die Kosten für ein Wertgutachten sind frei verhandelbar und unterliegen keinen gesetzlichen Bestimmungen. In der Regel nutzen Anbieter von Wertgutachten aber die Honorarverordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) als Basis. Grob lässt sich sagen, dass die Kosten für ein Vollgutachten von einem offiziell anerkannten Sachverständigen zwischen 0,5 und 1 Prozent des Immobilienwerts liegen. Sofern das Gutachten nicht gerichtsfest sein muss, ist auch ein deutlich günstigeres Kurzgutachten ausreichend. Es kostet zwischen 700 und 1.000 Euro und kann auch von einem Makler erstellt werden.

Welche Steuern fallen für den Hausverkauf an?

Beim Verkauf einer Immobilie stehen drei Steuerarten im Fokus: die Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer und die Spekulationssteuer.

Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf

Der Bescheid über die Grunderwerbsteuer geht dem Käufer zu. Dieser ist auch zur Zahlung verpflichtet, es sei denn, im Kaufvertrag wurde etwas anderes vereinbart. Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Sie liegt zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, NRW, Thüringen, Schleswig-Holstein und dem Saarland) und ist einmalig fällig.

Grundsteuer beim Hausverkauf

Der Eigentümer einer Immobilie muss eine Grundsteuer an die Kommune abgeben. Beim Hausverkauf wechselt die Steuerpflicht vom Verkäufer zum Käufer. Anders als die Grunderwerbsteuer, ist die Grundsteuer eine regelmäßige Abgabe. Ihre Höhe richtet sich unter anderem nach dem Wert des Grundstücks (inkl. seiner Bebauung) und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.

Spekulationssteuer beim Hausverkauf

Verkaufen Sie Ihr Haus weniger als zehn Jahre nach seinem Erwerb mit Gewinn, verstoßen Sie gegen die gesetzliche Spekulationsfrist: es fallen Spekulationssteuern an. Die Höhe der Steuer hängt von Ihrem Einkommenssteuersatz und der Höhe des Gewinns des Immobilienverkaufs ab. Es gibt aber eine wichtige Ausnahme: Haben Sie (oder Ihr Lebenspartner oder Ihre Kinder) das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, müssen Sie keine Spekulationssteuer bezahlen.

Werden Spekulationssteuern fällig, kann ein Teil der Kosten, die durch den Hausverkauf entstehen, abgesetzt werden. Dazu gehören

• Modernisierungskosten,
• Kosten für Grundbucheinträge,
• Kosten für einen Energieausweis,
• sowie Vermarktungskosten (z. B. Inserate auf Online-Portalen).

Maklerkosten oder die Kosten für ein Wertgutachten können bei einem privaten Immobilienverkauf hingegen nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Werden für eine Grundschuldlöschung Gebühren erhoben?

Möchten Sie eine noch eingetragene Grundschuld vor dem Verkauf der Immobilie löschen lassen, werden Gebühren fällig. Sie liegen bei je 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe für den Notar und für das Grundbuchamt. Eine kostengünstigere Alternative ist, die Grundschuld an den Käufer abzutreten, der im Gegenzug eine Löschungsbewilligung Ihrer Bank bekommt und nun bei derselben Bank einen Immobilienkredit aufnehmen kann.

Aber: Die Löschung der Grundschuld ist nur möglich, wenn Sie Ihr Darlehen getilgt haben. Sind noch Zahlungen an die Bank offen, wird ein Treuhandkonto beim Notar eingerichtet, auf welches der Kaufpreis eingezahlt wird. Die Restschuld wird von dort an die Bank gezahlt, bevor die verbleibende Kaufsumme an Sie als Verkäufer überwiesen wird. Erst dann kann die Grundschuld kostenpflichtig gelöscht werden.

Was verursacht die Vorfälligkeitsentschädigung für Kosten beim Hausverkauf?

Haben Sie die Immobilie, die Sie verkaufen wollen, über einen Kredit finanziert, der noch nicht abbezahlt ist, können beim Verkauf weitere Kosten entstehen. Die Ablösung des Kredits durch einen Teil des erzielten Kaufpreises verursacht der Bank einen sogenannten Zinsschaden. Um diesen auszugleichen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Je länger die Restlaufzeit des Kredits ist und je höher der Sollzinssatz ist, desto mehr müssen Sie bezahlen. Allerdings nur, wenn die Bank im Vertrag klar und verständlich über die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung informiert hat.

Was kostet ein Makler beim Hausverkauf?

Berufstätige haben selten Zeit, sich selbst um die Vermarktung einer Immobilie zu kümmern. Da Verkäufer und Käufer sich die Maklerkosten seit 2020 teilen, ist es oft sinnvoll, sich beim Verkauf seines Hauses oder seiner Wohnung professionelle Unterstützung zu holen. Ein engagierter Makler kümmert sich um Inserate, Besichtigungen und Finanzierungsnachweise und berät Sie in Sachen Angebotspreis. Bezahlt wird die Dienstleistung rund um den Immobilienverkauf nur im Erfolgsfall. Die Maklerprovision beträgt in der Regel pro Partei 3,57 Prozent des erzielten Verkaufspreises.

Welche sonstigen Kosten fallen beim Hausverkauf an?

Modernisierung

Um eine Immobilie gewinnbringend zu verkaufen, kann es – je nach konkretem Fall – sinnvoll sein, in Modernisierungen oder Schönheitsreparaturen zu investieren. Die Frage, ob sich der Einbau einer neuen Heizung oder die Sanierung eines Daches später tatsächlich im Verkaufspreis widerspiegeln, kann nicht pauschal beantwortet werden. Den Garten auf Vordermann zu bringen, die Wohnung zu putzen und mit frischen Blumen zu bestücken (Home Staging) kostet nicht die Welt und kann sich auch positiv auf den Verkaufspreis niederschlagen.

Private Vermarktung

Mit der Entscheidung gegen einen Makler sparen Sie in den meisten Fällen Geld. Ganz umsonst ist die private Immobilienvermarktung aber auch nicht. Neben etwaigen Kosten für Behörden, Online-Inserate und professionelle Fotos, wird der Verkauf des Objekts Sie vor allem viel Zeit und Nerven kosten. In der Branche spricht man in diesem Zusammenhang auch von Opportunitätskosten.

Bei der Interaktion mit Interessenten und anschließenden Preisverhandlungen sind Sie auf sich gestellt. Auch das Exposé müssen Sie selbst entwerfen. Dabei ist ein professionell gestaltetes und übersichtliches Exposé das Aushängeschild für Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Tipp: Lassen Sie den Text von jemandem aus Ihrem Kollegen- oder Freundeskreis Korrekturlesen, bevor Sie ihn online stellen. Die Kosten für eine private Vermarktung sind schwer zu schätzen. Kommt bei vertraglichen Unsicherheiten eine Rechtsberatung hinzu, kann sie letztlich doch teuer werden.

Wie lassen sich die Kosten rund um den Hausverkauf senken?

Checkliste: So senken Sie Ihre Kosten beim Hausverkauf

1. Exposé selbst erstellen: Wenn Sie ein Händchen für gute Texte und Fotos haben, können Sie in Sachen Vermarktung viel Geld sparen. Falls nicht, sparen Sie mit einem Makler Zeit und Nerven. 
2. Bußgeld sparen: Lassen Sie sich den Energieausweis rechtzeitig ausstellen. So vermeiden Sie ein Bußgeld. Auch bei Inseraten ist es mittlerweile Pflicht, die wichtigsten Daten aus dem Energieausweis anzugeben.
3. In Wertgutachten investieren: Lassen Sie sich Ihre Immobilie bewerten. So verkaufen Sie Ihre vier Wände nicht unter Wert.
4. Spekulationssteuer sparen: Wenn Sie die 10-Jahres-Frist abwarten, bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung wieder verkaufen, sparen Sie richtig viel Geld. Und denken Sie daran, bei der Selbstnutzung gelten nur max. drei Jahre (zwei Jahre vor dem Verkaufsjahr und das Verkaufsjahr selbst).

Beispielrechnung: Kosten Hausverkauf

Auch als Verkäufer entstehen Ihnen durch den Verkauf Ihrer Hauses oder Ihrer Wohnung Kosten. Durch die hohen Grunderwerbssteuern in Deutschland wird der Käufer allerdings ungleich stärker zur Kasse gebeten. Hier kommen nochmal alle Kosten eines Immobilienverkaufs im Überblick.

Die Beispielimmobilie liegt in Nordrhein-Westfalen, wo die Maklerprovision geteilt wird und für Käufer und Verkäufer jeweils bei 3,57 Prozent liegt. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent, der Marktwert der Immobilie ist 500.000 Euro.

Art der Kosten	Höhe der Kosten für Verkäufer	Höhe der Kosten für Käufer
Energieausweis und andere Dokumente (günstiger, wenn du dich für einen Bedarfsausweis entscheidest)	450 Euro	0 Euro
Wertgutachten (wir gehen hier von 0,5 % des Immobilienwerts aus)	2.500 Euro	0 Euro
Spekulationssteuer (das Haus wird erst nach der Spekulationsfrist verkauft)	0 Euro	0 Euro
Löschung der Grundschuld (hier von 200.000 Euro, Kosten: je 0,2 % für Notar und Grundbuchamt)	800 Euro	0 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung (max. 1 % des restlichen Kreditbetrags, hier: 100.000 Euro)	1.000 Euro	0 Euro
Maklerkosten (je 3,57 % für Käufer und Verkäufer)	17.850 Euro	17.850 Euro
Notarkosten (1-1,5 % des Kaufpreises, wir gehen hier von 1,5 Prozent aus)	0 Euro	7.500 Euro
Grundbuchgebühren (0,5 % des Kaufpreises)	0 Euro	2.500 Euro
Grunderwerbsteuer (6,5 %)	0 Euro	32.500 Euro
Insgesamt	22.600 Euro	60.350 Euro

Fazit: Was sind die wichtigsten Kosten beim Hausverkauf?

Die größten Posten beim Haus(ver)kauf sind die Grunderwerbsteuer, die Maklerprovision und die Notar- und Grundbuchkosten. Sie werden auch als Kaufnebenkosten bezeichnet. Für den Verkäufer könnten im ungünstigsten Fall noch Spekulationssteuern hinzukommen. Daher ist es für Sie als Verkäufer wichtig, die Spekulationsfrist möglichst abzuwarten. Bei einer selbst bewohnten Immobilie sind die Hürden vergleichsweise gering. An den meisten Kostenpunkten lässt sich kaum sparen, da sie auf festgelegten Prozentsätzen vom Kaufpreis beruhen. Lediglich die Kosten für den Makler lassen sich eventuell vermeiden. Allerdings ist hier die Frage, ob ein Fachmann nicht einen besseren Verkaufspreis für Sie erzielen kann und insofern sein Geld wert ist.

Kosten beim Hausverkauf: Häufig gestellte Fragen

Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf für den Verkäufer?

Der Verkäufer trägt die Hälfte der Maklerkosten, die Kosten für die Löschung der Grundschuld und für den Energieausweis. Hinzu kommen häufig Kosten für ein Wertgutachten. Ob eine Spekulationssteuer erhoben wird, richtet sich nach dem Zeitpunkt des Verkaufs. Ist das Immobiliendarlehen noch nicht abbezahlt, kann Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen.

Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf für den Käufer?

Der Käufer trägt die Hälfte der Maklerkosten, die Notar- und Grundbuchgebühren und die Grunderwerbsteuer. Je nach Zustand der Immobilie, schließen sich nach dem Kauf Kosten für Modernisierungsmaßnahmen und Renovierungsarbeiten an. Außerdem ist der Käufer nach dem Kauf für die Begleichung der Grundsteuer verantwortlich.

Was sind typische Nebenkosten beim Hausverkauf?

Typische Kaufnebenkosten sind die Maklercourtage, die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Je nach Bundesland können sie unterschiedlich ausfallen.

Welche Kosten können beim Hausverkauf verhandelt werden?

Die Maklerkosten sind nicht gesetzlich festgelegt und können verhandelt werden. Auch der Kaufpreis selbst ist Verhandlungssache zwischen Käufer und Verkäufer.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf?

Die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Sie fällt sowohl beim Hauskauf als auch beim Kauf eines Grundstücks an. Mit Blick auf die anderen Kaufnebenkosten (Makler, Notarkosten) macht sie oft den größten Teil aus.

Welche Notarkosten fallen für den Hausverkauf an?

Die Notarkosten betragen zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie. Sie werden vom Käufer übernommen. Für den Verkäufer können außerdem Kosten für die Löschung einer Grundschuld entstehen.

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