Der Verkauf eines geerbten Hauses in Grevenbrück, Burbach oder Marienheide kostet Zeit und Nerven. Rund um Steuern, Fristen und Wertgutachten türmen sich unzählige Fragen auf. Wir beantworten sie Ihnen.

Das Wichtigste in Kürze:

• Ein geerbtes Haus ist nicht immer ein Grund zur Freude. Erben sollten sich vor der Erbschaftsannahme im Vorfeld darüber informieren, ob Schulden vorliegen. Denn bei einem sogenannten überschuldeten Erbe bleibt nichts übrig – oder es kommt sogar zum Minus.
• Nach einem angenommenen Erbe wird manchmal Erbschaftssteuer fällig. Die geht an das Finanzamt und variiert je nach Verwandtschaftsgrad in ihren Freibeträgen und Steuersätzen.
• Bei Erbengemeinschaften müssen sich alle einig sein, was mit dem Haus geschieht. Ein Mehrheitsbeschluss ist nicht möglich. Kommt es zu keiner Einigung, ist der letzte Ausweg die Teilversteigerung. Diese ist allerdings nicht zu empfehlen.

Das können Sie tun:

• Kommt es bei Ihnen zu einem überschuldeten Erbe, sollten Sie die Erbschaft ausschlagen. Das hat jedoch Konsequenzen: Es gilt ganz oder gar nicht. Sie dürfen also nicht mal Kleinigkeiten als Erinnerungsstücke behalten.
• Haben Sie das Erbe angenommen und möchten die Immobilie verkaufen, müssen Sie auf die Spekulationsfrist achten. Innerhalb bestimmter Zeiträume (drei beziehungsweise zehn Jahre) fällt die Spekulationssteuer an.
• Bei einem Hausverkauf gibt es neben Steuern noch andere Kosten, die anfallen – beispielsweise für das Wertgutachten, eventuelle Modernisierungen oder die Maklergebühr.

Ein geerbtes Haus in Mudersbach, Neuenrade oder Stockum zu verkaufen, ist keine Kleinigkeit. In den meisten Fällen ist man als Erbe emotional belastet und muss dennoch eine ganze Reihe von Entscheidungen treffen. Wie ist das mit der Erbschaftssteuer? Müssen Sie zusätzlich mit einer Spekulationssteuer rechnen und was passiert, wenn Sie das Haus nicht allein geerbt haben und sich mit der Erbengemeinschaft nicht über einen Verkauf einigen können? Wir fangen mal ganz von vorne an:

Geerbtes Haus verkaufen: Lohnt sich das?

Bevor Sie den Verkauf der geerbten Immobilie vorbereiten, ist es sinnvoll, zu klären, ob sich dieser überhaupt lohnt. Denn ein Haus zu erben, hört sich manchmal besser an, als es sich dann schlussendlich herausstellt. Sie können auch ein Haus geerbt haben, das in erster Linie der Bank gehört – also noch mit einem nicht abbezahlten Darlehen belastet ist.

Je nachdem, zu welchen Konditionen der Erblasser die Immobilie finanziert hat und ob es weitere Schulden gibt, können die gesamten Verbindlichkeiten den Wert des Hauses überschreiten. Das nennt sich dann überschuldetes Erbe. Unterm Strich bliebe nach dem Verkauf Ihres Erbes entweder gar nichts übrig – oder sogar ein Minus für Sie.

Option: Erbe ausschlagen

Um diese Situation zu vermeiden, müssen Sie sich schnell Klarheit verschaffen und im schlimmsten Fall das Erbe ausschlagen. Denn auch das ist natürlich möglich. Ein Erbe kann man aber nur ganz oder gar nicht antreten. Sie können sich also nicht sprichwörtlich die Rosinen herauspicken und den Rest ablehnen. Entweder Sie übernehmen den Nachlass – oder nicht. Dazwischen gibt es leider nichts, so der Gesetzgeber. Im §1944 Bundesgesetzbuch ist eine Ausschlagungsfrist von sechs Wochen festgelegt.

Sie sehen: Ein Erbe auszuschlagen, ist keine leichte Entscheidung. Schließlich gehen damit auch möglicherweise Erinnerungsstücke verloren. Die nachfolgenden Anlaufstellen und To-dos helfen Ihnen bei der Entscheidung weiter.

Grundbuch checken

Beantragen Sie einen Grundbuchauszug und überprüfen Sie die Höhe der Grundschuld oder Hypothek. So können Sie die Rechtslage klären und sich einen Überblick über die Schulden verschaffen.

Der Weg zur Bank

Sobald Sie über den Schuldwert Bescheid wissen, sollte Sie Ihr Weg zur finanzierenden Bank führen. Dort können Sie über die Umstände sprechen und um den aktuellen Stand bitten. Außerdem geht es darum, noch weitere Verbindlichkeiten zu prüfen.

Immobilienwert ermitteln

Damit Sie abwägen können, ob sich die Übernahme der Schulden lohnt, sollten Sie den Wert der Immobilie ermitteln. Dazu reicht zunächst eine Online-Wertermittlung. Entscheiden Sie sich für einen Verkauf, können Sie immer noch einen Sachverständigen hinzuziehen.

Zurück zum Grundbuch: der Grundbucheintrag

Möchten Sie das Haus übernehmen, ist ganz wichtig: Lassen Sie sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Das ist innerhalb der ersten zwei Jahre nach der Erbschaft gebührenfrei. Dazu benötigen Sie als Nachweis:

• einen Erbschein,
• einen Erbvertrag oder
• ein notarielles Testament.

Das sollten Sie vor dem Verkauf einer geerbten Immobilie beachten

Wir gehen davon aus: Sie haben Ihr Erbe angetreten. Nun stehen weitere Entscheidungen an. Denn der Verkauf Ihres neuen Eigentums ist ja nicht die einzige Option. Fragen Sie sich, ob Sie die Immobilie alternativ selbst nutzen oder vermieten wollen.

Wenn es sich um Ihr Elternhaus handelt, spielen sicher auch Ihre Gefühle und Ihre Lebenssituation eine große Rolle. Vielleicht haben Sie selbst noch kein Eigentum und können sich eine Eigennutzung gut vorstellen – sofern die Größe zu Ihnen passt, Sie notwendige Modernisierungen stemmen und die eventuell noch fälligen Darlehensraten finanzieren können.

Andere Erben leben bereits in den eigenen vier Wänden und würden niemals ihren Lebensmittelpunkt aufgeben. Oder der Einzug kommt nicht infrage, weil sie die Miterben nicht aus vorhandenem Vermögen auszahlen können. Wichtig ist, dass Sie die Möglichkeiten in Ruhe durchspielen und sich nicht hetzen.

Auch Vermietung kann eine Option sein. Etwa wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht zu einem Verkauf entschließen kann oder weil die zehnjährige Spekulationsfrist (sogenannte Zehnjahresfrist) noch nicht abgelaufen ist. Darüber erfahren Sie weiter unten mehr.

Der größte Nachteil im Vergleich zum Verkauf: Es können neben Verwaltungskosten regelmäßig Kosten für die Instandhaltung anfallen. Vermieten ist zeitaufwendig und – je nach Mieter – auch nervenaufreibend.

Der Verkauf einer geerbten Immobilie

Für den Verkauf eines geerbten Hauses oder einer Wohnung sprechen eine Reihe von Gründen. Dazu gehören:

• Sie können eventuelle Miterben bei der Erbengemeinschaft einfach auszahlen.
• Sie vermeiden Probleme und Rechtsstreitigkeiten mit künftigen Mietern.
• Sie erzielen sofort einen Gewinn.
• Sie haben mehr Geld für sich und Ihre Träume. Mit dem Kapital können Sie zum Beispiel reisen, einen Lebenstraum verwirklichen oder es in Ihre eigenen vier Wände investieren.
• Der Verkauf kann steuerfrei sein (abhängig von Fristen und Freibeträgen).
• Sie sparen Zeit, in der Sie sich sonst um die Vermietung kümmern müssten.

Wenn Sie sich für den Verkauf der geerbten Immobilie entschieden haben und als Besitzer im Grundbuch eingetragen sind, ist es sinnvoll, das Haus für die Vermarktung vorzubereiten. Handelt es sich um einen Familienbesitz, wird das nicht einfach. Denn nun heißt es, Unterlagen und Erinnerungsstücke sichten und sich von vertrauten Möbelstücken trennen. Haben Sie die Dinge, die Ihnen am Herzen liegen, geordnet, ist es oft sinnvoll, ein Entrümpelungsunternehmen mit dem Ausräumen zu beauftragen. So sparen Sie Zeit, Kraft und Nerven.

Wichtig: Stellen Sie beim Aufräumen die wichtigsten Dokumente für den Verkauf zusammen. Heben Sie alles auf, was mit dem Bau, dem Kauf und der Finanzierung des Hauses zusammenhängt.

Geerbtes Haus: Verkehrswert schätzen

Um einen guten Preis zu erzielen, müssen Sie nun den Verkehrswert Ihrer Immobilie schätzen lassen. Ob Sie dazu einen vereidigten Sachverständigen benötigen oder es ausreicht, wenn ein Makler ein fundiertes Kurzgutachten erstellt, hängt von der Ausgangslage ab. Wenn Sie zum Beispiel Probleme mit einer Erbengemeinschaft erwarten, ist unter Umständen ein gerichtsfestes Vollgutachten notwendig.

Im Zuge der Wertermittlung müssen Sie sich auch entscheiden, ob Sie das Haus privat ohne Makler verkaufen wollen oder ob Sie sich an einen Makler wenden. Auch hier geht es nicht selten um die Argumente Zeit und Nerven. Wenn Sie selbst gerade keinen Kopf dafür haben, ist es oft besser, wenn ein Immobilienmakler die Wertermittlung in die Hand nimmt und auch den Verkauf für Sie abwickelt.

Weiterer Vorteil: Immobilienexperten haben ein gutes Gefühl dafür, wie hoch sie den Preis ansetzen können, ohne die Immobilie zu „verbrennen“. Diese Gefahr besteht, wenn ein privater Verkäufer zu hoch pokert und das Haus zu lange auf dem Markt bleibt.

Diese Faktoren beeinflussen den Verkaufspreis Ihrer geerbten Immobilie:

• Lage: Je besser die Lage, desto beliebter auch das Haus. In einer Gegend, in der viele Menschen wohnen möchten, sind Immobilien gleich mehr wert.
• Größe des Hauses und des Grundstücks: Ein typisches Einfamilienhaus hat meist um die 150 Quadratmeter. Das kommt in der Regel gut an. Wenn noch ein großer Garten dabei ist, umso besser.
• Alter: Je jünger das Haus, desto besser ist der Zustand. Das lässt den Wert steigen.
• Zustand der Bausubstanz: Wenn das Haus renoviert oder saniert werden muss, kann sich der Wert beträchtlich verändern.
• Bauweise: Verrückt oder unlogisch gebaute Häuser sind vielleicht für besonders Kreative interessant, vermutlich jedoch nicht für die breite Masse.
• Ausstattung: Das Haus hat eine neue Küche und ein renoviertes Bad? Sehr gut. Damit ist es direkt mehr wert.
• Verkehrsanbindung: Lage und Verkehrsanbindung spielen für Käufer meist eine wichtige Rolle. Ein Haus in der Einöde ist beispielsweise vermutlich weniger beliebt.
• Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Kita und Ärzten: Gleiches wie bei der Verkehrsanbindung und Lage. Je näher, desto besser.
• Nachfrage in der Region: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Eine hohe Nachfrage treibt den Immobilienwert nach oben.

Geerbtes Haus verkaufen: Gibt es Fristen?

Sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, können Sie Ihren Besitz natürlich veräußern. Allerdings gibt es in Deutschland eine Spekulationsfrist. Sie beträgt zehn Jahre ab Kaufdatum. Hat der Erblasser seine Immobilie also zum Beispiel vor acht Jahren gekauft und Sie würden sie direkt veräußern, müssten Sie die Spekulationssteuer entrichten.

Das gilt allerdings nur für vermietete Objekte. Hat der Erblasser – oder haben Sie als Familienangehörige – das Haus selbst (mietfrei) bewohnt, beträgt die Spekulationsfrist nur drei Jahre. Insofern gibt es gute und schlechte Zeitpunkte, ein geerbtes Haus zu verkaufen.

Erbschein, Erbvertrag oder Testament: Diese Dokumente brauchen Sie für einen Verkauf

Für den Verkauf einer geerbten Immobilie müssen Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Dazu ist ein Erbvertrag oder ein notarielles Testament notwendig. Ein handgeschriebenes Testament reicht nicht aus. In diesem Fall müssten Sie einen Erbschein beantragen.

Tipp: Stellen Sie den Antrag nur, wenn es unvermeidlich ist und Sie sich sicher sind, das Erbe auch anzutreten. Denn zum einen werden für den Erbschein Gebühren fällig, die sich nach der Höhe des Erbes richten, und zum anderen macht Sie schon der Antrag auf einen Erbschein zum Erbnehmer.

Steuern beim Hausverkauf: Das müssen Sie wissen

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie möchte natürlich auch der Staat mitverdienen. Dies geschieht zum einen über die Erbschaftssteuer und zum anderen über die Spekulationssteuer.

Spekulationssteuer: Wann sie fällig ist

Bei einem vermieteten Objekt müssen Sie die Spekulationssteuer nur dann entrichten, wenn der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt (sogenannte Zehnjahresfrist). Sie hat nichts mit dem Termin zu tun, an dem Sie Ihr Erbe antreten, sondern mit dem notariellen Kaufdatum des Erblassers.

Handelt es sich um ein privat genutztes Objekt, ist die Frist deutlich kürzer. Hat der Erblasser das Haus oder die Wohnung in den vergangenen drei Kalenderjahren selbst bewohnt, bleibt der Verkauf steuerfrei (sogenannte Dreijahresfrist). Das gilt auch dann, wenn Sie oder Ihre Kinder das Objekt des Erblassers selbst in dieser Zeit mietfrei bewohnt haben.

Während die Zehnjahresfrist exakt zehn Jahre beträgt, geht es bei der Dreijahresfrist um angebrochene Kalenderjahre. Im Extremfall müssen Sie also nur 14 Monate im betreffenden Haus gewohnt haben, um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Also zum Beispiel von Dezember 2023 bis Januar 2025. Damit wären drei Kalenderjahre abgedeckt. Allerdings muss Ihr Lebensmittelpunkt in dieser Zeit auch nachweislich dort gelegen haben. Sie müssen also offiziell dort gemeldet sein.

Beispielrechnung Spekulationssteuer

Wir gehen davon aus, Sie haben von Ihrer Mutter ein Haus im Wert von 500.000 Euro geerbt und die Spekulationsfrist ist noch nicht abgelaufen. Es wird also eine Spekulationssteuer fällig.

Allerdings nicht auf den gesamten Betrag, sondern nur auf die Wertsteigerung seit dem Kauf. Hat Ihre Mutter das Haus damals für 350.000 Euro gekauft, beträgt der Gewinn 150.000 Euro. Davon können Sie die Kosten für Makler, Notar und Grundbucheintrag abziehen, wobei der Notar in der Regel vom Käufer gezahlt wird. In unserem Beispiel gehen wir von fünf Prozent des Verkaufspreises für den Makler aus, also 25.000 Euro.

Die Differenz wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz multipliziert, denn einen allgemeingültigen Spekulationssteuersatz gibt es nicht. Hier gehen wir beispielhaft von 40 Prozent aus.

Die Rechnung sieht dann folgendermaßen aus: 500.000 Euro – 350.000 Euro – 25.000 Euro = 125.000 Euro (zu versteuernde Summe) 125.000 Euro x 0,4 Steuersatz = 50.000 Euro

Der Staat profitiert also mit 50.000 Euro vom Verkauf Ihres geerbten Hauses.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Die Erbschaftssteuer ist unabhängig vom Verkauf der Immobilie. Diese müssen Sie auch entrichten, wenn Sie das geerbte Haus behalten. Auf ein geerbtes Haus müssen Sie allerdings nur dann Steuern zahlen, wenn sein Verkehrswert Ihren Freibetrag überschreitet. Dieser liegt

• bei Enkeln bei 200.000 Euro,
• bei Kindern bei 400.000 Euro und
• bei Ehepartnern bei 500.000 Euro.

Sollten die Enkel keine lebenden Eltern mehr haben und nur noch die Großeltern, erhöht sich deren Freibetrag wie bei Kindern ebenfalls auf 400.000 Euro.

Entferntere Verwandte oder nichtverwandte Personen haben ebenfalls Freibeträge. Diese liegen

• für Eltern und Großeltern bei 100.000 Euro,
• für Urenkel bei 100.000 Euro,
• für Stiefeltern bei 20.000 Euro,
• für Geschwister und Cousinen sowie Cousins bei 20.000 Euro und
• für alle anderen (Nicht-)Verwandten ebenfalls bei 20.000 Euro.

Die Steuer wird aber nur auf den überschrittenen Teilbetrag fällig.

Welcher Steuersatz angelegt wird, richtet sich dann nach der Höhe des Betrags und ebenfalls nach der Enge des Verwandtschaftsverhältnisses. Kinder und Partner zahlen einen geringeren Steuersatz als entferntere Verwandte. Die höchsten Sätze müssen Erben entrichten, die gar nicht mit dem Erblasser verwandt sind. Mehr dazu weiter unten.

 

Beispielrechnung Erbschaftssteuer

Sie erben von Ihrem Vater ein Haus, das einen Verkehrswert von 500.000 Euro hat. Als Kind können Sie den Freibetrag von 400.000 Euro abziehen. Auf den restlichen Teilbetrag von 100.000 Euro wird die Erbschaftssteuer fällig. Bis zu einem Betrag von 300.000 Euro oberhalb des Freibetrags zahlen Kinder und Partner elf Prozent. 

Die Rechnung sieht also folgendermaßen aus:

500.000 Euro – 400.000 Euro = 100.000 Euro (zu versteuernde Summe)
100.000 Euro x 0,11 (Steuersatz) = 11.000 Euro

Sie müssten 11.000 Euro Erbschaftssteuer an das Finanzamt überweisen. Ob Sie das Haus verkaufen oder nicht, ist dabei unerheblich.

Steuerklassen bei Erbschaftssteuer im Überblick

Folgende Verwandtschaftsverhältnisse führen zu diesen Steuerklassen: 

Steuerklasse I: enge Verwandte

• Ehepartnerin und Ehepartner
• Eingetragene Lebenspartnerschaften 
• Kinder
• Stiefkinder
• Enkelkinder
• Großeltern
• Eltern

Steuerklasse II: Nähere Verwandte

• Geschwister
• Nichten und Neffen
• Stiefeltern
• Schwiegerkinder
• Schwiegereltern
• geschiedene Ex-Ehepartner

Steuerklasse III: Alle anderen (Nicht-)Verwandten

• Tanten und Onkel
• Cousinen und Cousins
• Entfernte Angehörige
• Nicht-Verwandte (beispielsweise Freunde)

Quelle: VZ (Stand: September 2024). 

Wie Sie bereits wissen, variieren die Steuersätze je nach Steuerklasse. Wie hoch die Steuern ausfallen, zeigt Ihnen die nachfolgende Tabelle:

Steuersätze bei Erbschaftssteuer

Zu versteuernder Betrag	Steuersatz Steuerklasse I	Steuersatz Steuerklasse II	Steuersatz Steuerklasse III
bis 75.000 Euro	7 Prozent	15 Prozent	30 Prozent
bis 300.000 Euro	11 Prozent	20 Prozent	30 Prozent
bis 600.000 Euro	15 Prozent	25 Prozent	30 Prozent
bis 6 Millionen Euro	19 Prozent	30 Prozent	30 Prozent
bis 13 Millionen Euro	23 Prozent	35 Prozent	50 Prozent
bis 26 Millionen Euro	27 Prozent	40 Prozent	50 Prozent
ab 26 Millionen Euro	30 Prozent	43 Prozent	50 Prozent

Quelle: Bundesfinanzministerium (Stand: September 2024).

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Folgende Optionen ermöglichen, dass die Immobilie steuerfrei verkauft werden kann.

Option 1: Sie überschreiten Ihren persönlichen Freibetrag nicht und werden so nicht steuerpflichtig.

Option 2: Der Erblasser hat das Haus selbst bewohnt und Sie ziehen nachfolgend für mindestens zehn Jahre darin ein. Dadurch können Sie sich sogar die Erbschaftssteuer sparen, wenn das Erbe Ihren Freibetrag überschreitet.

Option 3: Laut Immobilienmakler Kampmeyer gibt es noch eine dritte Option. Kinder und Ehe- beziehungsweise Lebenspartner haben ein Recht auf den sogenannten Versorgungsfreibetrag. Durch dessen Kombination mit dem Freibetrag der Erbschaftssteuer, können Sie gegebenenfalls den steuerfreien Anteil erhöhen.

Es gelten folgende Versorgungsfreibeträge: 

• Ehe- und Lebenspartner: 256.000 Euro
• Kinder (bis 5 Jahre): 52.000 Euro
• Kinder (bis 10 Jahre): 41.000 Euro
• Kinder (bis 15 Jahren) 30.700 Euro
• Kinder (bis 20 Jahre): 20.500 Euro
• Kinder (bis 27 Jahre): 10.300 Euro

Quelle: Kampmeyer (Stand: Januar 2024).

Hausverkauf als Erbengemeinschaft: Das müssen Sie beachten

Erbt eine Erbengemeinschaft ein Haus, müssen sich alle Miterben über sein Schicksal einig sein. Verkauft oder vermietet werden kann die Immobilie nur, wenn alle zustimmen. Will einer der Erben die Immobilie selbst nutzen, muss er die anderen auf Grundlage eines Wertgutachtens auszahlen.

Entscheiden Sie sich gemeinsam mit den anderen für den Verkauf der Immobilie, wird aus dem Erlös der entsprechende Erbteil allen Miterben ausgezahlt. Ebenso bei der Vermietung. Alle Erben erhalten ihre Anteile.

Können Sie sich nicht einigen, bleibt als letzter Ausweg nur eine Teilungsversteigerung. Da in solchen Fällen der Verkaufserlös meistens unter dem Verkehrswert liegt und außerdem Gerichts- und Sachverständigenkosten hinzukommen, ist das wenig empfehlenswert.

Tipp: Bevor das Ganze in einem unschönen Gerichtsverfahren endet und den Familienfrieden gefährdet, sollte die Erbengemeinschaft eine neutrale Vermittlungsperson bestimmen, die sich in der Materie gut auskennt und gemeinsam mit den Betroffenen zu einer sinnvollen Einigung kommt.

Was gilt bei geschenkten Immobilien?

Bei geschenkten Immobilien kommt es auf den Wert der Immobilie an. Überschreitet dieser die obigen Freibeträge, kommt es zur Schenkungssteuer. Die Schenkungssteuer unterscheidet sich im Grunde kaum von der Erbschaftssteuer. Sowohl die Freibeträge als auch die Steuersätze sind gleich. Der einzige Unterschied: Sie können eine Schenkung mehrfach steuerfrei erhalten. Ein Erbe (logischerweise) nur einmal.

Zur Veranschaulichung: Nehmen wir an, Ihre Mutter hat drei Immobilien. Eine hat sie selbst verkauft, zwei möchte sie Ihnen schenken. Die eine ist 250.000 Euro und die andere 400.000 Euro wert. Da Sie ihr Kind sind, haben Sie einen Freibetrag von 400.000 Euro. Würde Ihnen Ihre Mutter nun beide Immobilien gleichzeitig schenken, müssten Sie auf die 250.000 Euro 11 Prozent Steuern zahlen. Das lässt sich jedoch umgehen – und zwar mit der Zehnjahresfrist.

Denn: Alle zehn Jahre sind Schenkungen bis zum Freibetrag steuerfrei.

Das bedeutet, Ihre Mutter sollte Ihnen jetzt eine der Immobilien schenken und die nächste in zehn Jahren.

Möchten Sie die geschenkte Immobilie anschließend verkaufen, gelten dieselben Regeln wie bei der Erbschaft. Allerdings sollten Sie das Rückforderungsrecht beachten.

Geerbtes Haus verkaufen: Kosten im Überblick

Neben einer möglichen Steuerlast fallen – je nach Situation – noch weitere Kosten beim Verkauf einer geerbten Immobilie an:

• Kosten für eine Haushaltsauflösung
• Reparatur- und Modernisierungskosten (um einen besseren Preis zu erzielen)
• Kosten für ein professionelles Wertgutachten
• Maklergebühren oder Kosten für eine private Vermarktung (beispielsweise Anzeigen und Exposé-Erstellung)
• Amtliche Gebühren für Grundbuchauszüge und Informationen aus Baubehörden
• Bei noch belasteten Immobilien: Kosten für die Ablösung eines Darlehens und die Löschung von Grundpfandrechten aus dem Grundbuch

Fazit: Wann lohnt sich der Verkauf aus steuerlicher Sicht?

Ein Verkauf lohnt sich immer dann, wenn am Ende ein Plus für Sie herauskommt. Dieses Plus hängt primär von den Freibeträgen und der Spekulationsfrist ab, aber insgesamt auch vom Wert der Immobilie. Benötigen Sie zum Beispiel aktuell dringend Geld, bringt Ihnen der Verkauf eine finanzielle Entlastung – auch wenn Sie unterm Strich ein paar Steuern mehr zahlen. Haben Sie es hingegen nicht sonderlich eilig und möchten das Haus beispielsweise sogar selbst ein paar Jahre bewohnen, sollten Sie die Spekulationsfrist abwarten.

Wie immer gilt: Es kommt auf Ihre individuelle Situation an.

Sie sollten neben steuerlichen Aspekten aber auch Ihren Seelenfrieden beachten. Das Erbe an sich ist höchstwahrscheinlich schon emotional belastend genug. Schließlich haben Sie einen geliebten Menschen verloren. Müssen Sie sich nun mit Ämtern, Steuern, Maklern und möglicherweise sogar noch Schulden beschäftigen, spielen Steuern eine untergeordnete Rolle. Suchen Sie nach der für Sie am besten geeigneten Lösung – finanziell und mental. Nur eins ist wichtig: Wenn die Gefahr eines überschuldeten Erbes besteht, sollten Sie schnell handeln. Schließlich haben Sie nur sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen.

Häufig gestellte Fragen zum Thema geerbtes Haus verkaufen

Brauche ich einen Erbschein, um ein geerbtes Haus verkaufen zu können?

Ja. In der Regel benötigen Sie einen Erbschein, um ein geerbtes Haus zu verkaufen. Ausnahme: Sie sind im Grundbuch als Erbe eingetragen oder es gibt ein notarielles Testament. Der Erbschein dient als Nachweis gegenüber dem Käufer und dem Grundbuchamt.

Brauche ich einen Immobilienmakler für den Verkauf der geerbten Immobilie?

Nein. Sie brauchen nicht zwangsläufig einen Makler und können sich auch selbst um den Verkauf kümmern. Professionelle Unterstützung kann aber hilfreich sein – vor allem, wenn man durch den Erbfall emotional mitgenommen ist. Makler kennen sich außerdem auf dem Markt aus und können Ihnen sowohl beim Verkaufspreis als auch bei der Verkaufsabwicklung weiterhelfen.

Was spricht für einen Verkauf der geerbten Immobilie?

Grundsätzlich spricht erst einmal dafür, dass Sie an Geld kommen – in der Regel sogar an stattliche Summen. Noch dazu bringt Ihnen die Immobilie nichts, wenn Sie sie nicht selbst nutzen. Dann können unnötige Instandhaltungskosten anfallen. Eine Vermietung wäre zwar eine Option, ist allerdings auch mit Arbeit und Stress verbunden.

Wie kann ich die Steuerlast beim Verkauf eines geerbten Hauses minimieren?

Um die Steuerlast zu minimieren, sollten Sie die Spekulationssteuer umgehen. Das funktioniert, indem Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren nach Kauf abwarten oder durch die Eigennutzung der Immobilie für drei Jahre. Rechnen Sie allerdings aus, was sich für Sie mehr lohnt: der Verkauf mit Spekulationssteuer oder die Instandhaltung über die verbleibenden Jahre.

Kann ich Steuern sparen, wenn ich das geerbte Haus vermiete statt verkaufe?

Ja. Mit einer Vermietung können Sie ebenfalls Steuern sparen. Ausgaben wie

• Reparaturen,
• Zinsen auf Immobilienkredite und
• Abschreibungen

lassen sich gegebenenfalls steuerlich beim Finanzamt geltend machen. Dadurch reduziert sich Ihre Einkommenssteuerlast.

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