Ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Südwestfalen kaufen: Zum aufgerufenen Preis für die Immobilie kommen noch Kaufnebenkosten hinzu. Mit welchen Erwerbsnebenkosten Sie rechnen müssen und wie sie sich zusammensetzen, das lesen Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Nebenkosten beim Hauskauf machen zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises aus.
• Zu den Kaufnebenkosten zählen vor allem die Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten.
• Dazu kommen gegebenenfalls versteckte Nebenkosten wie Erschließungs-, Sanierungs- oder Umzugskosten.
• Private Käufer, die die Immobilie selbst nutzen, können die Kaufnebenkosten nicht von der Steuer abgesetzten. Sparpotenziale gibt es unter anderem bei der Maklercourtage und den Notarkosten.

Das können Sie tun

• Nutzen Sie einen Nebenkostenrechner, um die genauen Kaufnebenkosten für Ihre Immobilie zu ermitteln.
• Finden Sie die passende Baufinanzierung für Ihr Budget mit einem Kreditfinder und optimieren Sie Ihre Finanzierung.
• Informieren Sie sich über Möglichkeiten, die Kaufnebenkosten zu senken und prüfen Sie die steuerliche Absetzbarkeit.

Was versteht man unter Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind all die zusätzlichen Ausgaben, die beim Kauf einer Immobilie über den eigentlichen Kaufpreis hinaus anfallen. Viele unterschätzen diese Kosten, doch sie können einen erheblichen Teil des Budgets ausmachen. Zu den Kaufnebenkosten gehören beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und eventuell Maklergebühren.

Diese Ausgaben fallen bei jedem Hauskauf an und sollten von Anfang an in Ihre Finanzplanung einbezogen werden, damit es am Ende keine bösen Überraschungen gibt. Die genaue Höhe der Kaufnebenkosten kann je nach Bundesland und Kaufpreis variieren, in der Regel müssen Sie mit etwa 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Was zählt zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus der Maklerprovision, den Notar- und Grundbuchgebühren sowie der Grunderwerbsteuer zusammen. Hinzu kommen im Einzelfall Erwerbsnebenkosten wie Versicherungen, Baugenehmigungen und Umzugskosten. 

Maklerprovision beim Haus- und Wohnungskauf

Viele Immobilien werden von Maklern angeboten und sind somit provisionspflichtig. Die Höhe der Maklercourtage ist dabei nicht gesetzlich geregelt. Es haben sich von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche Marktregeln herausgebildet. Sie stellen allerdings nur Richtwerte dar. Die üblichen Maklerkosten liegen zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, wobei die Kosten im Regelfall zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden. Ihr Anteil liegt also im Schnitt bei maximal 3,57 Prozent. 

Gebühren für den Notar und Grundbuchkosten

Wenn Sie eine Immobilie in Schmallenberg, Hemer oder Kreuztal kaufen, dann kümmert sich der Notar um die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, er beantragt eine Auflassungsvormerkung und beurkundet den Kaufvertrag. Dieser wird erst mit notarieller Beurkundung rechtskräftig. Für ihre Dienste erheben Notare Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Von diesen Gebühren darf ein Notar nicht abweichen, sie sind also nicht verhandelbar. Insgesamt müssen Sie als Hauskäufer mit Kaufnebenkosten von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für den Notar und das Grundbuchamt rechnen. Die Notarkosten werden in der Regel mit Erhalt des beurkundeten Kaufvertrags fällig, während die Gebühren für das Grundbuch meistens rund vier bis sechs Wochen nach Beurkundung in Rechnung gestellt werden.

Grunderwerbsteuer auf Immobilien

Egal ob Grundstückskauf, Erwerb eines Hauses oder Wohnungskauf, der Staat verdient immer mit. Denn beim Immobilienkauf müssen Sie einmalig Grunderwerbsteuer bezahlen. Der Steuersatz, den jedes Bundesland selbst bestimmen kann, beträgt je nach Region zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Versicherungen als Nebenkosten

Beim Hauskauf oder Hausbau gibt es neben den klassischen Kaufnebenkosten auch einige wichtige Versicherungen, die Sie in Ihre Finanzplanung einbeziehen sollten. Die Kosten können je nach Tarif, Wert oder Standort der Immobilie unterschiedlich hoch ausfallen. Hier eine Auswahl an Policen, die dein neues Zuhause und deine finanzielle Situation umfassend absichern:

• Bauherrenhaftpflichtversicherung: Als Bauherr tragen Sie die Verantwortung für die Sicherheit auf Ihrer Baustelle. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt Sie, falls Dritte durch Unfälle auf der Baustelle zu Schaden kommen und Sie dafür haftbar gemacht werden. Diese Versicherung ist besonders wichtig, um Sie vor hohen Schadensersatzforderungen zu schützen.
• Bauwesenversicherung: Diese Versicherung, auch Bauleistungsversicherung genannt, schützt Sie vor unvorhersehbaren Schäden während der Bauphase. Dazu zählen Schäden durch Wetterereignisse, Vandalismus oder Materialfehler. Sie sorgt dafür, dass Ihr Bauvorhaben nicht durch unerwartete Kosten gefährdet wird.
• Risikolebensversicherung: Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, ist eine Risikolebensversicherung empfehlenswert. Sie sichert Ihre Familie im Todesfall finanziell ab, indem sie die verbleibende Kreditschuld deckt. So vermeiden Sie, dass Ihre Angehörigen im schlimmsten Fall das Haus verlieren.
• Restschuldversicherung: Diese Versicherung schützt Sie und Ihre Familie, falls Sie aufgrund von Arbeitslosigkeit, Krankheit oder einem Unfall die Raten für Ihr Darlehen nicht mehr zahlen können. Sie übernimmt in solchen Fällen die fälligen Zahlungen und entlastet Sie finanziell.
• Berufsunfähigkeitsversicherung: Ein Unfall oder eine schwere Krankheit kann dazu führen, dass Sie Ihren Beruf nicht mehr ausüben können. Mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung sichern Sie Ihr Einkommen ab, damit Sie weiterhin die Kreditraten für Ihr Haus zahlen können und Ihr Lebensstandard erhalten bleibt.
• Rechtsschutzversicherung: Beim Hausbau oder -kauf können schnell rechtliche Streitigkeiten entstehen, sei es mit dem Bauträger, Handwerkern oder Nachbarn. Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt die Kosten für Anwälte und Gerichtsverfahren, sodass Sie im Falle eines Konflikts nicht auf hohen Kosten sitzen bleiben.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Diese Versicherung schützt Sie, wenn Dritte auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommen und Sie haftbar gemacht werden. Das kann beispielsweise passieren, wenn jemand auf einer vereisten Treppe ausrutscht oder durch herabfallende Dachziegel verletzt wird.
• Wohngebäudeversicherung: Die Wohngebäudeversicherung ist ein Muss für jeden Immobilienbesitzer. Sie deckt Schäden am Gebäude selbst ab, die durch Feuer, Sturm, Hagel oder Leitungswasser entstehen. Diese Versicherung schützt Ihr Haus vor den größten finanziellen Risiken.
• Elementarschadenversicherung: In Ergänzung zur Wohngebäudeversicherung bietet die Elementarschadenversicherung Schutz vor Naturkatastrophen wie Überschwemmungen, Erdbeben oder Erdrutschen. Gerade in Gebieten, die von solchen Ereignissen betroffen sein könnten, ist diese Versicherung besonders wichtig.
• Hausratversicherung: Ihre persönlichen Gegenstände im Haus, wie Möbel, Elektronik oder Kleidung, sind durch die Hausratversicherung geschützt. Sie greift bei Schäden durch Feuer, Einbruch, Sturm oder Leitungswasser und ersetzt den finanziellen Verlust Ihres Hausrats.

Versteckte Nebenkosten beim Immobilienkauf und Hausbau

Es gibt noch weitere versteckte Nebenkosten, die Sie beim Hauskauf und Hausbau in Südwestfalen im Blick behalten sollten. Diese können je nach Zustand der Immobilie und den Gegebenheiten des Bauvorhabens erheblich variieren:

• Modernisierungs- und Sanierungskosten: Besonders bei älteren Immobilien können Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen notwendig werden, um das Haus auf den neuesten Stand zu bringen. Dazu gehören etwa die Erneuerung der Elektrik, das Dämmen von Wänden oder der Austausch von Fenstern. Diese Kosten können schnell in die Tausende gehen und sollten in Ihrer Planung berücksichtigt werden.
• Sachverständigenkosten: Es ist ratsam, vor dem Kauf einer Immobilie einen Sachverständigen oder Gutachter zurate zu ziehen. Dieser prüft den Zustand des Hauses und weist auf mögliche Mängel hin, die Ihnen auf den ersten Blick vielleicht nicht auffallen. Die Kosten für ein Gutachten variieren, sind aber eine sinnvolle Investition, um böse Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden.
• Gebühren für die Baugenehmigung: Wenn Sie ein Haus bauen oder größere Umbauten planen, benötigen Sie in der Regel eine Baugenehmigung. Die Gebühren hierfür sind abhängig vom Umfang des Bauvorhabens und den Vorgaben der jeweiligen Gemeinde. Diese Kosten sollten Sie ebenfalls einkalkulieren, da sie obligatorisch sind, bevor Sie mit dem Bau beginnen können.
• Erschließungskosten: Sollten Sie auf einem unerschlossenen Grundstück bauen, kommen Erschließungskosten auf Sie zu. Diese umfassen den Anschluss des Grundstücks an Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Telekommunikation. Die Höhe der Erschließungskosten hängt von der Lage und den bereits vorhandenen Anschlüssen ab.
• Umzugskosten: Auch die Kosten für den Umzug in Ihr neues Zuhause dürfen Sie nicht vergessen. Ob Sie Umzugshelfer beauftragen oder den Umzug selbst organisierst – Transportmittel, Verpackungsmaterial und Co. kosten Geld. Diese Ausgaben sollten Sie im Budget einplanen.
• Miete: Falls Sie nach dem Kauf oder während des Baus noch nicht in Ihre Immobilie einziehen können, müssen Sie eventuell weiterhin Miete für Ihre bisherige Wohnung zahlen. Diese Doppelbelastung kann Ihr Budget zusätzlich strapazieren, insbesondere wenn sich der Bau oder die Renovierung verzögert.

Höhe der Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie 

Experten gehen davon aus, dass Immobilienkäufer mit Kaufnebenkosten von bis zu 13 Prozent des eigentlichen Kaufpreises rechnen müssen. Ist kein Makler beteiligt, liegen die Erwerbsnebenkosten bei mindestens 5 Prozent. In den meisten Fällen zahlen Käufer aber etwa 9 bis 12 Prozent.

Wichtig: Je nach Bundesland, in dem Sie die Immobilie kaufen, unterscheiden sich die Kosten. Am teuersten wird es in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.  Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die drei zentralen Kaufnebenkosten und ihren Anteil am Kaufpreis je nach Bundesland.

Bundesland	Maklerprovision (anteilig)	Grunderwerbsteuer	Notar- und Grundbuchkosten (pauschal)	Gesamt
Baden-Württemberg	3,57 %	5,0 %	2 %	ca. 10 %
Bayern	3,57 %	3,5 %	2 %	ca. 9 %
Berlin	3,57 %	6,0 %	2 %	ca. 11 %
Brandenburg	3,57 %	6,5 %	2 %	ca. 12 %
Bremen	2,98 %	5,0 %	2 %	ca. 10 %
Hamburg	3,12 %	5,5 %	2 %	ca. 11 %
Hessen	2,98 %	6,0 %	2 %	ca. 11 %
Mecklenburg-Vorpommern	2,98 %	6,0 %	2 %	ca. 11 %
Niedersachsen	3,57 %	5,0 %	2 %	ca. 10 %
Nordrhein-Westfalen	3,57 %	6,5 %	2 %	ca. 12 %
Rheinland-Pfalz	3,57 %	5,0 %	2 %	ca. 10 %
Saarland	3,57 %	6,5 %	2 %	ca. 12 %
Sachsen	3,57 %	5,5 %	2 %	ca. 11 %
Sachsen-Anhalt	3,57 %	5,0 %	2 %	ca. 10 %
Schleswig-Holstein	3,57 %	6,5 %	2 %	ca. 12 %
Thüringen	3,57 %	5,0 %	2 %	ca. 10 %

Quellen: Hausgold.de, Deutsche Immobilienagentur, Informationsportal der Bundesnotarkammer

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hausbau?

Beim Bau eines Hauses kommen zu den gängigen Erwerbskosten weitere Posten hinzu, die sich ebenfalls zu den Kaufnebenkosten zählen lassen. Hier eine Übersicht möglicher Gebühren:

Art der Kaufnebenkosten	Höhe der Kaufnebenkosten
Maklerprovision (optional)	bis zu 3,57 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer	3,5 – 6,5 % des Kaufpreises
Notar- und Grundbuchkosten	1,5 – 2,0 % des Kaufpreises
Baugenehmigung	ca. 0,5 % der Bausumme
Erschließungskosten (optional)	je nach Umfang
Bauherrenhaftpflicht	ca. 0,1 % des Kaufpreises
Bauwesenversicherung	ca. 0,12 % des Kaufpreises
Weitere Versicherungen (optional)	je nach Tarif
Umzugskosten (optional)	je nach Umfang und Entfernung
Sachverständigenkosten (optional)	je nach Art und Umfang

Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten beim Hauskauf?

Beim Hauskauf zahlen Sie mitunter andere Erwerbsnebenkosten als beim Bau einer Immobilie. Hier eine Übersicht potenzieller Kosten:

Art der Kaufnebenkosten	Ungefähre Höhe der Kaufnebenkosten
Maklercourtage (optional)	bis zu 3,57 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer	3,5 – 6,5 % des Kaufpreises
Notar- und Grundbuchkosten	1,5 – 2,0 % des Kaufpreises
Renovierungs- und Modernisierungskosten (optional)	je nach Aufwand
Versicherungen (optional)	je nach Tarif
Umzugskosten (optional)	je nach Umfang und Entfernung
Sachverständigenkosten (optional)	je nach Art und Umfang

Kaufnebenkosten berechnen: Beispielrechnung

Die ungefähren Kaufnebenkosten zu berechnen, ist ganz simpel. Alles, was Sie wissen müssen, ist der Kaufpreis. Um für Ihre Budgetplanung einen groben Rahmen zu ermitteln, können Sie einmal von 9 Prozent Kaufnebenkosten ausgehen und einmal von 12 Prozent. Bei einem Einfamilienhaus, das 300.000 Euro kosten soll, müssen Sie also mit rund 27.000 bis 36.000 Euro Kaufnebenkosten kalkulieren. Der tatsächliche Wert wird vermutlich irgendwo dazwischen liegen. Vergessen Sie allerdings nicht die versteckten Nebenkosten, die noch obendrauf kommen können. Sie sollten Ihre Finanzen also nicht zu knapp planen, sondern einen Puffer lassen.

Hier ein Beispiel für die Kaufnebenkosten bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro:

Art der Kaufnebenkosten	Anteil am Kaufpreis	Gesamtkosten
Maklerprovision	3,57 %	10.710 Euro
Grunderwerbsteuer	6,5 %	19.500 Euro
Notar- und Grundbuchkosten	2 %	6.000 Euro
Gesamt	12,07 %	36.210 Euro

Erwerbsnebenkosten beim Hauskauf sparen

Beim Hauskauf können die Erwerbsnebenkosten schnell einen erheblichen Betrag ausmachen. Doch es gibt einige Möglichkeiten, um bei diesen Kosten zu sparen und Ihr Budget zu entlasten:

• Maklerprovision verhandeln oder vermeiden: In vielen Fällen kann die Maklerprovision einen beträchtlichen Teil der Erwerbsnebenkosten ausmachen. Wenn Sie direkt vom Eigentümer kaufen oder auf Immobilienplattformen gezielt nach provisionsfreien Angeboten suchen, können Sie diese Kosten komplett vermeiden. Ist ein Makler dennoch involviert, lohnt es sich, über die Höhe der Provision zu verhandeln.
• Grunderwerbsteuer sparen: Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. Ein Trick, um diese Steuer zu senken, ist es, bewegliche Güter wie eine Einbauküche oder Möbel aus dem Kaufpreis herauszurechnen und separat zu bezahlen. Da die Grunderwerbsteuer nur auf den reinen Immobilienwert erhoben wird, kann das zu einer Ersparnis führen.
• Notarkosten senken: Notarkosten sind gesetzlich geregelt und daher schwer verhandelbar. Allerdings können Sie die Kosten reduzieren, indem Sie auf unnötige Zusatzvereinbarungen im Kaufvertrag verzichten. 
• Einsparungen bei der Finanzierung: Einige Banken bieten Rabatte oder günstigere Konditionen an, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, wie ein höherer Eigenkapitalanteil oder der Abschluss mehrerer Finanzprodukte bei derselben Bank. Ein umfassender Vergleich der Angebote kann Ihnen helfen, Kosten zu sparen.
• Steuervorteile nutzen: Wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen, können Sie die Erwerbsnebenkosten steuerlich geltend machen. So können Sie als Vermieter beispielsweise Maklerprovisionen, die im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie stehen, als Werbungskosten absetzen. Hier lohnt es sich, einen Steuerberater zurate zu ziehen, um alle möglichen Sparpotenziale auszuschöpfen.
• Kosten für den Gutachter sparen: Ein ausführliches Gutachten kann zwar Geld kosten, aber potenzielle Mängel und Reparaturkosten aufdecken, die später viel teurer werden könnten. Sie sparen also langfristig, indem Sie teure Überraschungen vermeiden. Achten Sie darauf, einen erfahrenen und gut bewerteten Gutachter zu wählen, um das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu erzielen.

Fazit: Kein Haus ohne Kaufnebenkosten – damit müssen Sie rechnen

Beim Hauskauf gibt es kein Entkommen: Kaufnebenkosten gehören einfach dazu und Sie sollten sie von Anfang an in Ihrer Budgetplanung berücksichtigen. Diese Nebenkosten können je nach Region und individueller Situation zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Da kann eine stolze Summe zusammenkommen.

Neben den Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision gibt es auch zusätzliche, oft versteckte Kosten, die leicht übersehen werden. Dazu zählen Modernisierungs- und Sanierungskosten, Sachverständigenkosten, Gebühren für Baugenehmigungen, Erschließungskosten, Umzugskosten und mögliche Mietkosten, wenn Sie noch nicht einziehen können. All diese Ausgaben können Ihr finanzielles Polster deutlich schmälern, wenn Sie sie nicht von Anfang an einkalkulieren.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten

Was gehört zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie?

Zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie gehören die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren, Gebühren für die Eintragung im Grundbuch sowie möglicherweise Kosten für Gutachten, Versicherungen, Baugenehmigungen und Erschließung. Diese Kosten kommen zum eigentlichen Kaufpreis hinzu und sollten bei der Budgetplanung unbedingt berücksichtigt werden.

Wovon hängen die Kaufnebenkosten hauptsächlich ab?

Die Kaufnebenkosten hängen hauptsächlich vom Kaufpreis der Immobilie ab. Ebenso spielen regionale Unterschiede, besonders bei der Grunderwerbsteuer, eine Rolle. Der Zustand der Immobilie und die Gegebenheiten vor Ort können weitere Nebenkosten beeinflussen, wie Versicherungen oder Gutachter. 

Wann sind die Nebenkosten beim Hauskauf fällig?

Die Kaufnebenkosten sind in der Regel zeitnah nach dem Abschluss des Kaufvertrags fällig. Grunderwerbsteuer und Notarkosten werden innerhalb weniger Wochen nach der Beurkundung verlangt, während die Maklergebühren oft direkt nach Vertragsabschluss zu zahlen sind. Weitere Nebenkosten wie Versicherungen oder Modernisierungskosten können während oder nach dem Kaufprozess anfallen.

Welche versteckten Kaufnebenkosten kann es geben?

Versteckte Kaufnebenkosten können unter anderem Modernisierungs- und Sanierungskosten, Gebühren für Baugenehmigungen, Erschließungskosten für unerschlossene Grundstücke, Umzugskosten und zusätzliche Mietkosten umfassen. Diese Kosten werden oft übersehen, können aber das Budget erheblich belasten, wenn sie nicht frühzeitig in die Planung einbezogen werden.

Wer zahlt die Kaufnebenkosten?

Die Kaufnebenkosten trägt in der Regel der Käufer der Immobilie. Dazu zählen Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Gebühren für den Grundbucheintrag. In einigen Fällen, wie bei den Maklergebühren, werden die Kosten im Regelfall zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. 

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Die Kaufnebenkosten betragen in der Regel zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Dieser Betrag setzt sich aus der Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren und weiteren Kosten wie dem Grundbucheintrag zusammen. Die genaue Höhe kann je nach Region und individueller Situation variieren.

Wo können Nebenkosten beim Hauskauf eingespart werden?

Nebenkosten lassen sich einsparen, indem man beispielsweise provisionsfreie Immobilienangebote sucht, die Maklerprovision verhandelt oder bewegliche Güter aus dem Kaufpreis herausrechnet, um die Grunderwerbsteuer zu senken. Auch ein Vergleich von Finanzierungsangeboten und Verzicht auf unnötige Zusatzleistungen beim Notar können Kosten reduzieren.

Kann ich die Hauskauf-Nebenkosten steuerlich absetzen?

Die Möglichkeit, Kaufnebenkosten steuerlich abzusetzen, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Bei vermieteten Immobilien können bestimmte Nebenkosten, wie Maklergebühren, Notarkosten oder Zinsen, als Werbungskosten abgesetzt werden. Bei selbstgenutzten Immobilien ist dies jedoch in der Regel nicht möglich. Ein Steuerberater kann dir genauere Auskunft über mögliche Absetzbarkeit geben.

Kann ich die Kaufnebenkosten finanzieren?

Bei einer Immobilienfinanzierung verlangen Kreditinstitute heute in der Regel, dass Sie die Kaufnebenkosten für Ihr Haus aus Eigenkapital bezahlen können. Andernfalls spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung oder einer Vollfinanzierung. Damit lassen sich die Erwerbsnebenkosten mitfinanzieren.

Das könnte Sie auch interessieren: