Kündigungsschutz für Mieter

Kündigungsschutz für Mieter
© iStock/ Milan Markovic

Kündigungsschutz für Mieter: Das müssen Sie wissen

Ihr Vermieter in Siegen, Lüdenscheid oder Schmallenberg möchte Ihnen den Mietvertrag kündigen? Das darf er oder sie dank des Kündigungsschutzes für Mieter nur unter bestimmten Bedingungen. In diesem Artikel beleuchten wir, welche Bedingungen das sind und wie Sie sich als Mieter oder Mieterin gegen eine ungerechtfertigte Kündigung wehren können.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Das Mietrecht sichert Mietern im Falle einer Wohnungskündigung ab. Möchte ein Vermieter den Mietvertrag auflösen, muss dafür laut § 573 BGB „berechtigtes Interesse“ bestehen. Eine Mieterhöhung gilt beispielsweise nicht als berechtigtes Interesse.
  • Die gesetzliche Kündigungsfrist für ein Mietverhältnis beträgt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter drei Monate. Beim Vermieter erhöht sie sich allerdings, sobald der Mieter länger als fünf Jahre in der Wohnung lebt. 
  • Bei Mietschulden oder vertragswidrigem Verhalten hat der Vermieter das Recht auf eine fristlose Kündigung. Bei Eigenbedarf ist eine fristlose Kündigung nicht umsetzbar. Aber auch Mieter müssen sich nicht alles gefallen lassen.

Das können Sie tun:

  • Der Vermieter kündigt Ihnen die Wohnung: Das ist erst einmal ein Schock. Doch gibt es dafür eine Grundlage? Haben Sie sich nichts zuschulden kommen lassen und besteht kein Eigenbedarf, sollten Sie mit Ihrem Vermieter sprechen. Vielleicht liegt ein Missverständnis vor.
  • Bei einer Eigenbedarfskündigung sind Ihre Chancen schlecht. Sie können Widerspruch einlegen, müssen aber beweisen, dass es sich um vorgetäuschten Eigenbedarf handelt.
  • Liegt ein Härtefall vor, können Sie sich auf die Sozialklausel berufen. Stimmt Ihnen ein Gericht zu, können Sie die Wohnungskündigung abwehren.
  • Grundsätzlich kommt es immer auf den jeweiligen Fall an. Bei einem Rechtsstreit entscheidet ein Gericht darüber, wessen Interesse überwiegt. Im Vorfeld können Sie sich beim Mieterschutzbund oder Mieterverein informieren.

Was ist Kündigungsschutz?

Der Kündigungsschutz ist dazu da, um Mieter vor der Willkür ihrer Vermieter zu schützen. Der erste Gesetzesentwurf lag 1970 von der SPD und FDP vor. Damit ist der gesetzliche Kündigungsschutz mittlerweile über 50 Jahre alt. Er legt fest: Bei einem unbefristeten Mietvertrag kann der Vermieter den Mieter nicht einfach so vor die Tür setzen. Laut § 573 des Bundesgesetzbuches (BGB) darf er oder sie nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse für die Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Eine Mieterhöhung zählt beispielsweise nicht dazu. Außerdem muss zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung unterschieden werden. Mehr dazu erfahren Sie in den nachfolgenden Absätzen. 

Das passiert bei einer ordentlichen Kündigung 

Bei einer ordentlichen Kündigung gelten für Mieter und Vermieter in Südwestfalen unterschiedliche Fristen. Als Mieter können Sie – wenn nicht anders im Mietvertrag vereinbart – immer mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Eine Begründung ist nicht notwendig.

Für Vermieter im Siegerland, Sauerland und Märkischen Kreis ist es etwas anders. Sie müssen für die ordentliche Kündigung triftige Gründe vorlegen. Dazu gehören:

  • Eigenbedarf
  • Vertragsverletzungen
  • Gründe wirtschaftlicher Natur

In der nachfolgenden Tabelle finden Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen, an die sich Vermieter bei der ordentlichen Kündigung ihrer Mieter halten müssen. 

Gesetzlichen Kündigungsfristen von Vermietern

Jahre des Mieters in der Wohnung Gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters
kürzer als 5 Jahre3 Monate
zwischen 5 und 8 Jahren 6 Monate
länger als 8 Jahre 9 Monate
Bei fristloser Kündigung: unbedeutendBei fristloser Kündigung: sofort

Quelle: Mieterhilfe e.V. (Stand: August, 2024)

Wie Sie in der Tabelle nachlesen können, haben Vermieter und Vermieterinnen relativ lange das Recht auf eine dreimonatige Kündigungsfrist. Erst wenn jemand länger als fünf Jahre in einer Wohnung lebt, erhöht sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate. Bei einer Mietdauer von acht Jahren und mehr sind es sogar neun Monate.

Damit die Kündigung des Mietvertrags für den jeweiligen Monat gültig ist, muss sie zum dritten Werktag des betroffenen Kalendermonats beim Mieter eingehen.

Was passiert bei einer außerordentlichen Kündigung?

Bei einer außerordentlichen Kündigung erfordern ungeplante oder unerwartete Umstände die Kündigung. Das kann seitens des Mieters und seitens des Vermieters geschehen.

Vertragsverletzungen seitens des Mieters

Wie oben bereits angesprochen, können Vermieter bei Vertragsverletzungen sowohl ordentlich als auch außerordentlich beziehungsweise fristlos kündigen. Um davon betroffen zu sein, müssen Sie sich als Mieter vertragswidrig verhalten. Wer beispielsweise

  • (mehrfach) gegen die Regelungen im Haus verstößt
  • Untermieter unangekündigt in der Wohnung wohnen lässt
  • den Vermieter beleidigt oder bedroht
  • die Miete regelmäßig nicht bezahlt 
  • die Wohnung mutwillig beschädigt

darf sich nicht wundern, wenn eine Kündigung in die Wohnung flattert.

Vertragsverletzungen seitens des Vermieters

Mieter müssen allerdings auch nicht alles in Kauf nehmen. In diesen Fällen haben Sie als Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung:

  • die Wohnung stellt eine Gesundheitsgefährdung dar (beispielsweise durch Schimmel)
  • Sie können die Wohnung nicht nutzen (beispielsweise durch Bauarbeiten)
  • der Vermieter respektiert Ihre Privatsphäre nicht
  • der Vermieter betrügt bei der Betriebskostenabrechnung
  • der Vermieter missachtet die Sorgfaltspflicht (beispielsweise beim Brandschutz)

Besteht ein besonderer Mieter-Kündigungsschutz bei einem Wohnungsverkauf?

Wenn Ihr Wohnraum verkauft wird, müssen Sie sich erst einmal keine Sorgen machen. Ein Eigentümerwechsel bedeutet nicht, dass Ihnen die Wohnung gekündigt wird. Der neue Eigentümer erwirbt mit dem Kauf zwar alle Rechte, aber auch alle Pflichten des vorangegangenen Vermieters. Außerdem hat er oder sie eine Sperrfrist von drei Jahren bei Eigenbedarf.

Diese Sperrfrist ist Ihr Kündigungsschutz und beginnt mit dem Eintrag ins Grundbuch. Innerhalb der darauffolgenden drei Jahre darf der neue Vermieter oder die neue Vermieterin das Mietverhältnis nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Eine außerordentliche Kündigung aufgrund oben genannter Gründe ist allerdings schon möglich.

Wissenswertes zum Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung hat der Mieter laut § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, der Mieter kann die Mietwohnung noch vor einem eigentlichen Käufer erwerben. Voraussetzungen sind jedoch, dass

  • es der Erstverkauf nach der Umwandlung ist und
  • der Vermieter die Wohnung nicht an Familienmitglieder oder
  • an eine dem Hausstand zugehörige Person verkaufen möchte.

Was ist eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung?

Der § 573 II Nr. 3 BGB legt fest, dass ein Vermieter ordentlich kündigen darf, wenn „der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“. Für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung muss der Vermieter die Wohnung oder das Haus abreißen, sanieren oder veräußern wollen.

Erhebliche Nachteile bei der Veräußerung sind jedoch nicht, dass dem Vermieter eine hohe Summe durch die Lappen geht. Es müssen schwerwiegendere Folgen sein. Der Rechtsanwalt Lars Liedtke zieht auf seiner Website folgende Beispiele heran: 

Eine Mietkündigung wegen Veräußerung kann rechtens sein, wenn

  • der Vermieter durch den Verkauf Schulden tilgen möchte,
  • neuer Wohnraum geschaffen wird,
  • die Mietwohnung durch Baumaßnahmen wegfällt,
  • der Käufer die Immobilie nur unvermietet übernimmt,
  • der Vermieter hohe finanzielle Einbußen hat.

Ob Ihr Vermieter dann schlussendlich mit einem dieser Gründe durchkommt, hängt von der gerichtlichen Entscheidung ab.

Quelle: https://www.kanzlei-lars-liedtke.de/miet-und-pachtrecht/k%C3%BCndigung/wirtschaftliche-verwertung/

Kündigung widersprechen

Als Mieter haben Sie immer das Recht auf Widerspruch. Was Sie über unkündbare Mieter wissen müssen und wie Sie der Kündigung widersprechen, erfahren Sie hier. 

Wann ist ein Mieter unkündbar?

Es gibt unkündbare Mieter. Dabei handelt es sich um sogenannte Härtefälle. Bei einem Härtefall können sich Mieter auf die Sozialklausel berufen. Ein Härtefall liegt unter anderem dann vor, wenn es dem Mieter nicht gelingt, einen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden.

Weitere Härtefall können sein: 

  • schwere Krankheit
  • hohes Alter
  • vorangeschrittene Schwangerschaft
  • vorausgegangene Geburt
  • berufliche Nachteile
  • starke Verwurzelung mit der Nachbarschaft

Kündigung widersprechen: So geht’s

Liegt ein Härtefall bei Ihnen vor, stehen Ihre Chancen gut und es kann sich lohnen, der Kündigung zu widersprechen. Der Widerspruch muss mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen. Lehnt der Vermieter den Widerspruch ab, hilft nur noch der Schritt vors Gericht. Lassen Sie sich im Vorfeld beim Mieterverein kostenlos beraten. Ein Rechtsstreit kann sich lange ziehen und sehr teuer werden – vor allem wenn Sie verlieren. Wurden Sie beispielsweise berechtigt gekündigt, bringt Ihnen eine Klage wenig.

Fazit: Das müssen Sie als Mieter über den Kündigungsschutz wissen 

Wohnraum in Städten, wie in Siegen oder Lüdenscheid, ist knapp und begehrt. Wer eine schöne Mietwohnung findet, möchte die in der Regel auch behalten. Umso besser, dass Vermieter nicht einfach so das Mietverhältnis beenden dürfen. Der Mieterschutz bewahrt Mieter mit dem § 573 BGB vor einer unrechtmäßigen Kündigung. 

Landet bei Ihnen die Kündigung des Vertrags auf dem Tisch, können Sie ihr widersprechen. Bei Härtegründen haben Sie zudem besonderen Kündigungsschutz. Sie erschweren dem Vermieter die Auflösung des Mietverhältnisses.

Wechselt bei Ihrer Mietwohnung der Eigentümer, gibt es eine Sperrfrist von drei Jahren. Erst drei Jahre nach Grundbucheintrag darf er oder sie den Mietvertrag kündigen – unter Beachtung der im Artikel genannten Gründe.

Auch bei einer wirtschaftlichen Verwertung von Eigentumswohnungen gibt es strenge Vorgaben. Dem Eigentümer müssen erhebliche Nachteile drohen. Andernfalls ist eine Kündigung nicht rechtens. 

Leider gibt es keine allgemeingültige Antwort für alle Fälle. Landet die Streitigkeit vor Gericht, kommt es auf die individuelle Situation an. Im Vorfeld können Sie sich aber bei Fragen oder Problemen an den Mieterschutzbund oder Mieterverein wenden. Sie helfen Ihnen im Ernstfall kostenlos mit einer Beratung weiter.

Häufige Fragen zum Kündigungsschutz

Gibt es einen Kündigungsschutz bei befristeten Mietverträgen?

Ja und nein. Ihr Vermieter kann Ihnen bei einem befristeten Vertrag nicht vorzeitig kündigen, allerdings gilt das auch für Sie. Es gilt das im Mietvertrag festgelegte Datum. Ausnahme: Es liegen außerordentliche Kündigungsgründe vor. Was als triftiger Grund durchgeht, wird dabei meist von einem Gericht entschieden. In manchen Fällen reichte es schon aus, dass der Mieter beruflich zum Umzug gezwungen war. Vor der Einleitung rechtlicher Schritte sollten Sie jedoch immer versuchen, eine gemeinsame Lösung zu finden – gegebenenfalls mit einem Aufhebungsvertrag.

Wie können Mieter ihren Kündigungsschutz stärken?

Direkt stärken können Sie Ihren Kündigungsschutz nicht. Wenn Sie Ihre Miete regelmäßig bezahlen und sich auch sonst als Mieter anständig verhalten, hat es Ihr Vermieter zumindest schwerer, einen triftigen Kündigungsgrund zu finden. Gegebenenfalls können Sie über eine Rechtsschutzversicherung nachdenken. Allerdings ist Mietrecht nicht immer enthalten und muss zusätzlich abgeschlossen werden. Das kostet Geld. Überlegen Sie sich daher im Vorfeld, ob sich das für Sie lohnt.

Gibt es Ausnahmen, in denen ein Mieter trotz Kündigungsschutz gekündigt werden kann?

Ja. Eine außerordentliche Kündigung ist auch bei Kündigungsschutz möglich. Wie Sie bereits durch den Artikel wissen, müssen dafür jedoch ausschlaggebende Gründe vorliegen – beispielsweise Eigenbedarf. Vermieter dürfen nicht willkürlich eine (fristlose) Kündigung aussprechen. Wenn das bei Ihnen der Fall ist, müssen Sie der Kündigung rechtzeitig widersprechen – und gegebenenfalls einen Anwalt konsultieren. Erste Hilfe erhalten Sie beim Mieterverein.

Das könnte Sie auch interessieren:

Versicherungs-Check

Mutter gibt Tochter einen Schlüssel in die Hand

Nebenkostenabrechnung prüfen

Carina Langer

14. Januar 2025