Alte Dielen, massive Holzbalken, hohe Decken und vielleicht sogar noch ein paar Stuckelemente: Es ist nicht schwer, sich in ein altes Haus in Valbert, Hüsten oder Brachbach zu verlieben. Und der Traum einer Altbausanierung beginnt…

Um komfortabel in einem alten Haus zu leben, ist es meist nötig, den Altbau umfassend zu sanieren. Wir stellen Ihnen in diesem Ratgeber die wichtigsten Aspekte einer Altbausanierung vor. Aber zunächst einmal:

Was versteht man unter “Altbau”?

Altbau – das ist kein genormter Begriff. Früher sprach man bei Häusern, die bis 1949 gebaut wurden, von Altbau. Heute können teilweise auch 1980er-Häuser als Altbau bezeichnet werden.

Gebäude passen sich den Lebensgewohnheiten der Menschen an. Sie erzählen deren Geschichten und das ist ja oft das Wunderbare an alten Häusern. Deshalb findet man in den verschiedenen Epochen im Märkischen Kreis, Sauerland und Siegerland ganz unterschiedliche Grundrisse und Baumaterialien. 

Eine Altbausanierung hat also das Ziel, in einem alten Haus einen modernen Wohnkomfort herzustellen. Wie umfangreich die Arbeiten ausfallen, das hängt von vielen Faktoren ab: Geld, Zeit, Vorgaben durch Gesetzgeber und Baubehörden, Ihren Vorstellungen und natürlich vom Zustand des Gebäudes.

Sanierungsaufwand einschätzen

Wenn es ein Exposé gibt, dann können Sie diesem vor der Besichtigung die drei wichtigsten Punkte entnehmen:

1. Wie alt ist das Haus?
2. Steht es unter Denkmalschutz? (Solche Häuser sind oft besonders schön, haben auch zahlreiche Nachteile.)
3. Hat es bereits eine oder mehrere Altbausanierungen erlebt?

Nun geht es an die Besichtigung, manche sagen auch Inaugenscheinnahme dazu: Mit unserer Checkliste können Sie sich ganz einfach selbst ein Bild über den Sanierungsaufwand machen. 

Die Altbau-sanieren-Checkliste

Drucken Sie sich die Checkliste ruhig aus, machen Sie sich Notizen und geben den verschiedenen Bauteilen Schulnoten. Markieren Sie jedes Bauteil, das Sie sanieren müssen oder wollen. Und machen Sie Fotos (wenn Sie dürfen)! Das kann Ihnen später helfen.

Nehmen Sie sich ruhig Zeit und eine Begleitung mit. Und einen Zollstock. Lassen Sie uns gemeinsam von außen nach innen auf mögliche Problemzonen blicken. 

Checkliste Grundstück

Bauteil	Wichtige Fragen	Der Wohnfühl-Extratipp
Gesamterscheinungsbild	Wie ist Ihr erster Eindruck von Haus und Grundstück? Sieht alles wertig aus?	Makler lieben Frühlings- und Sommermonate. Stellen Sie sich also das Haus auch bei Dunkelheit, Regen und Schnee vor und lassen Sie sich nicht von Aufhübschungen blenden.
Zaun / Einfriedung	Sind Zäune, Mauern und Zugangstore intakt?	Ein großes Grundstück neu einzufrieden, kann ordentlich ins Geld gehen. Eventuell etwas für später.
Zufahrt und Wege	Ist das Pflaster löchrig oder uneben?	Achten Sie auf Spurrillen und Stolperfallen.
Garage / Carport	Entspricht der Unterstand Ihren Bedürfnissen? Müssten Sie zusätzliche Überdachungen schaffen?	Alte Garagen und neue Autos – das passt nicht immer gut zusammen. Bedenken Sie also die Maße Ihrer Autos vorher.
Gartenbewässerung	Wie viele Wasseranschlüsse gibt es? Gibt es eine Regenwassertonne?	Wer Regenwasser auffängt, kann bei der Gartenbewässerung gutes Geld sparen.
Stromanschlüsse	Wie viele Steckdosen sind außen angebracht?	Außensteckdosen sind anfällig und oft nicht mehr funktionstüchtig.
Bepflanzung	Wie ist der Baumbestand? Wirkt der Garten verwildert?	Die Pflege alter Bäume kann kostspielig sein. Manche müssen sogar entfernt werden, um Sturmschäden zu vermeiden.
Extras	Gibt es Terrassen, Schuppen oder Gewächshäuser? Vielleicht sogar einen Teich oder Swimmingpool?	Ein fest installierter Pool mag auf den ersten Blick ein tolles Extra sein, verursacht aber hohe laufende Kosten.

Checkliste Altbau-Außenhülle

Bauteil	Wichtige Fragen	Der Wohnfühl-Extratipp
Dach	Wirkt das Dach schief? Fehlen Ziegel oder sind schadhaft?	Das Thema Dach ist ein heikles, denn hier sind Sanierungskosten immens.
Solaranlage	Gibt es eine Photovoltaikanlage oder Solarthermie?	Mit Solaranlagen lässt sich im laufenden Betrieb viel Geld sparen. Prüfen Sie also, ob das Dach für eine Nachrüstung stabil genug ist.
Entwässerung	Sind die Entwässerungen von Dach, Terrassen, Balkonen und Garagen intakt?	Sollten Sie Löcher in Rohren entdecken, untersuchen Sie die danebenliegenden Wände und Bauteile genau nach Feuchtigkeitsschäden.
Hausfassade	Gibt es sichtbare Risse? Sind Ausbesserungen sichtbar?	Wenn Sie ohnehin neu dämmen müssen, spielt die Hausfassade keine so große Rolle.
Dämmung	Gibt es eine Dämmung und wie ist der Zustand des Dämmmaterials?	Der Zustand der Gebäudehülle sagt viel darüber aus, wie hoch später Ihre Heizkosten sein werden.
Haussockel	Sind Risse im Sockel erkennbar?	Besonders bei älteren Häusern können im Sockel Setzungsrisse vorkommen. Das ist dann ein Fall für Profis.
Fenster, Türen und Balkone	Wie ist der Zustand der Fenster und Türen? Aus welchem Material sind sie? Bieten sie Einbruchschutz? Sieht der Balkon noch vertrauenswürdig aus?	Lassen Sie sich nicht von ein wenig Farbe oder Lack täuschen. Die inneren Werte sind entscheidend, vor allem bei Fenstern hinsichtlich ihrer Wärmeleitfähigkeit.
Extras	Gibt es einen Kellerabgang oder Erker?	Solche Extras sind bei der Sanierung oftmals kostspieliger als gedacht.

Checkliste Keller

Bauteil	Wichtige Fragen	Der Wohnfühl-Extratipp
Kellerwände	Gibt es Risse oder Feuchtigkeitsflecken an den Wänden?	Nutzen Sie all Ihre Sinne: Riecht es im Keller muffig? Fühlen sich die Wände sehr kalt oder feucht an?
Kellerboden	Ist der Boden gleichmäßig und intakt?	Genau hingucken: Stand hier mal Wasser? Gibt es Feuchtigkeitsränder?
Kellerfenster und Lüftungsöffnungen	Können sie die Feuchtigkeit draußen halten? Dienen sie noch dem Luftaustausch?	Besonders bei alten Häusern sind Fenster und Lüftungsöffnungen echte Problemfälle.
Elektrik, Licht und Kabel	Wie ist das Material? Gibt es Korrosionsschäden?	Elektroinstallationen reagieren auf feuchte Keller empfindlich. Also Vorsicht! Stromschlaggefahr!
Rohre	Sind die Wasserrohre dicht? Weisen die Rohre Alterungsschäden auf?	Mit der Hand unten am Rohr fühlen. Aber bitte vorher Temperatur checken.
Hausanschlüsse	Sind die Anschlüsse gewartet worden? Welchen Zustand haben die Zähler?	Es ist kein gutes Zeichen, wenn die Anschlüsse im Altbau nicht frei zugänglich sind.
Heizungsanlage	Muss die Anlage getauscht werden? Welche Energieträger sind im Altbau möglich?	Wahrscheinlich eine der wichtigsten Fragen. Unbedingt genau hingucken und nachfragen!
Extras	Gibt es Hobbyraum, Sauna oder Werkzeugkeller?	Prüfung kann sich lohnen: Vielleicht ist auch ein Umbau zu Wohnzwecken möglich?
Grundriss	Passt der Grundriss zu     unseren Bedürfnissen?	Altbauten sind aus unserer heutigen Sicht oft merkwürdig geschnitten. Direkt checken, wo tragende Wände verlaufen und ob Veränderungen möglich sind.
Wände	Sind die Wände gerade? Gibt es Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden?	Hand auflegen hilft: Fühlen Sie selbst, ob die Wände kalt oder feucht sind. Fragen Sie kritisch nach, wenn die Wände frisch gestrichen wurden. Eventuell sollten Schwächen überpinselt werden.
Fußböden und Decken	Gibt es Unebenheiten oder größere Macken?	Oft genug erlebt: Unter dem sichtbaren Fußboden liegt ein alter, wunderschöner Holzboden. Ebenso bei abgehängten Decken: Vielleicht lassen sich Decken öffnen. Prüfen!
Fenster und Innentüren	Lassen sich Fenster und Türen komplett schließen? Hängen sie gerade?	Innentüren versprühen Charakter. Es lohnt sich sehr, alte Türen zu restaurieren und zu erhalten.
Treppen	Sind die Stufen gerade? Sind sie abgetreten? Ist das Geländer stabil?	Auch alte Treppen haben Charme. Sie zu überarbeiten, kann aber sehr aufwendig sein.
Elektrik	Von wann stammt die Elektrik? Gibt es genug Steckdosen?	Wenn Sie ohnehin über eine Kernsanierung nachdenken, dann lohnt sich oft auch eine komplett neue Elektrik.
Telefon-, TV- und Internetanschlüsse	Wie viele Steckdosen sind außen angebracht? Wo liegen TV- und Internetanschlüsse?	In Zeiten von Homeoffice sehr wichtig: Welche Internet-Bandbreiten sind im Altbau möglich?
Badezimmer und Sanitär	Wie ist der Zustand von Fliesen und Keramik? Gibt es mehr als eine Toilette?	Altbauten haben oft sehr kleine Badezimmer. Das passt nicht zu den modernen Ansprüchen. Aber nicht immer lassen sich Wasserleitungen so einfach verlegen.
Heizkörper	Wie alt und effizient sind die Heizkörper? Liegen die Leitungen offen? Gibt es einen Kamin?	Alte gusseiserne Heizkörper sind ein echter Hingucker – verursachen aber gerne erhöhte Wartungskosten.

Checkliste Dachboden

Bauteil	Wichtige Fragen	Der Wohnfühl-Extratipp
Treppe zum Dachboden	Ist die Treppe noch verkehrssicher?	Ein Blick genügt hier meistens.
Dämmung der obersten Geschossdecke	Gibt es eine Dämmung? Und ist sie funktional?	Hier lässt sich besonders viel Energie sparen – also bei einer Sanierung unbedingt berücksichtigen.
Dachstuhl	Ist der Dachstuhl intakt? Sind die Balken porös oder weisen Wurmlöcher auf?	Sind Sie hier unsicher, ziehen Sie unbedingt einen Experten hinzu. Eine Fehleinschätzung kann hier zehntausende Euro kosten!
Dachfenster	Sind die Dachfenster dicht?	Dachfenster sind potenzielle Schwachstellen. Genau prüfen!
Schornstein	Versottung: Treten an der Schornsteinwand gelbe Flecken auf?	Alte, sanierungsbedürftige Schornsteine lassen sich unter Umständen mit einem innliegenden Edelstahlschornstein erneuern.
Ausbaufähigkeit	Könnte man auf dem Dachboden neuen Wohnraum schaffen?	Zusätzlicher Wohnraum ist eine tolle Sache – vor allem, wenn die Kinder älter werden und mehr Platz und Rückzugsorte einfordern.

Sollten Sie nach Ihrem ersten Altbau-Check immer noch begeistert sein, sollten Sie sich professionellen Rat hinzuziehen. Und zwar unbedingt vor dem Unterschreiben des Kaufvertrags. Ein Bausachverständiger kostet zwar je nach Altbau zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Dafür haben Sie aber einen seriösen Prüfbericht, den Sie auch als Grundlage für das Sanieren Ihres Hauses nutzen können.

Kosten einer Altbausanierung

Ein altes Haus ist auch immer ein bisschen die Büchse der Pandora: Vor dem Öffnen kann man nie genau sagen, was wirklich drinsteckt. Der Sanierungsbedarf ist vorher also nicht genau kalkulierbar. Was, wenn die Holzbalken doch morsch sind, unerwartet Schimmel oder sogar Hausschwamm auftritt? 

Sie sollten in jedem Fall einen ordentlichen Puffer für finanzielle Überraschungen haben.

Grob kann man sagen: 

• Bei Häusern, die auf ihren hundertsten Geburtstag zusteuern, sollten Sie nochmal 50 Prozent des Kaufpreises für Modernisierungsmaßnahmen hinzurechnen. 
• Für Häuser aus der Nachkriegszeit können Sie gedanklich 40 Prozent addieren. 
• Für Häuser aus den 1970er- und 1980er-Jahren kommt etwa ein Drittel des Kaufpreises hinzu. 
• Selbst ein Haus aus den 1990er- oder 2000er-Jahren wird nach dem Kauf nicht bezugsfertig sein. Hier werden rund 20 Prozent des Kaufpreises für die Sanierung fällig.
• 1.060 bis 1.470 Euro pro m² Wohnfläche für die Modernisierung eines nicht oder nur gering modernisierten Gebäudes

• 990 bis 1.400 Euro pro m² Wohnfläche für die Modernisierung eines größtenteils modernisierten Gebäudes
• 520 bis 770 Euro pro m² Wohnfläche für die Modernisierung eines umfassend modernisierten Gebäudes

Wenn das Geld in erster Linie in die energetische Sanierung des Altbaus fließt, dann haben sich die Kosten aufgrund der Energieeinsparung in der Regel nach zehn Jahren amortisiert. Achten Sie bei der Altbausanierung stattdessen nur auf die Optik, dann können Sie allerdings mit keinerlei Amortisation der Investitionskosten rechnen.

Welche Förderung gibt es fürs Altbau sanieren?

Die Sanierung eines Altbaus kostet zwar viel Geld, aber es gibt auch viele Fördermittel, mit denen der Staat Sie unterstützt. 

Grundsätzlich gibt es zwei unterschiedliche Förderungs-Modelle:

1. Die Komplettsanierung zum Effizienzhaus wird durch KfW-Kredite gefördert. 
2. Für einzelne Sanierungsmaßnahmen gibt es Zuschüsse vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). 

Wie lässt sich eine Altbausanierung finanzieren?

Trotz Förderung: Wer einen Altbau sanieren möchte, muss tief in die Tasche greifen. Oft reicht das Eigenkapital nicht, um die komplette Altbausanierung zu finanzieren.

Tipp: Sie können auch einen Bausparvertrag fürs Haus sanieren nutzen. Die Zinsen sind oft sehr attraktiv und das Sparen wird staatlich gefördert.

Altbau sanieren: Gibt es eine Sanierungspflicht?

Die EU und auch die deutsche Bundesregierung wollen den Energieverbrauch von Gebäuden massiv senken. Das bedeutet: Mehr Häuser sollen saniert werden. 

Wer aktuell in einem alten Haus lebt, hat nur wenige Sanierungspflichten zu fürchten. Diejenigen, die ein altes Haus kaufen oder übernehmen wollen, sind aber laut Gebäudeenergiegesetz zu verschiedenen Sanierungsmaßnahmen verpflichtet. 

Die wichtigsten Aufgaben bei der Altbausanierung

Kurzcheck: Das sind die wichtigsten Punkte, die Sie bei der Sanierung eines Altbaus beachten sollten:

Energieeffizienz

Generell geht es bei der energetischen Sanierung darum, das Haus besser zu dämmen, eine moderne Heizung einzubauen, die erneuerbare Energie nutzt und vielleicht sogar eine Photovoltaikanlage zu ergänzen.

Es ist sinnvoll, für eine sinnvolle energetische Sanierung einen Energieberater zu Rate zu ziehen. Er zeigt Ihnen auf, wo Ihr Altbau am meisten Energie verliert und hilft Ihnen dabei, Fördergelder zu beantragen.

Dach

Es ist sehr wichtig, dass Ihr Dach dicht ist und dass es nicht reinregnet. Abgesehen davon, sollten auch die Dachbalken weder morsch noch von Schädlingen befallen sein. Sonst verlieren sie im schlimmsten Fall ihre Tragfähigkeit.

Dacheindeckungen sind je nach verwendetem Material nach 20 bis 80 Jahren erneuerungsbedürftig. Die Ziegel sollten dabei zur Optik des Hauses passen. Und wenn das Dach neu eingedeckt wird, kann man das gut mit einer Dachdämmung verbinden.

Fenster

Über die Fenster ging früher viel Energie verloren. Das muss heute nicht mehr so sein. Die alten Fenster haben Einfachverglasungen? Dann lohnt sich der Austausch eigentlich immer. 

Grundriss

Altbauten weisen für heutige Wohnbedürfnisse oft nicht den idealen Grundriss auf. Wenn Sie einen Altbau sanieren, können Sie auch den Grundriss ändern. Dafür ist es aber wichtig zu wissen, welche Wände tragend sind und welche wegkönnen, ohne dass alles einstürzt.

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