Mietbürgschaft

Mietbürgschaft
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Mietbürgschaft: Das sollten Mieter und Bürgen über die Bürgschaft wissen

Eine Alternative zur Mietkaution ist die Mietbürgschaft. Anstelle oder zusätzlich zu einer Kaution können Privatpersonen oder Unternehmen im Schadensfall bürgen. Wir verraten Ihnen, welche Vorteile und Risiken die Mietbürgschaft mit sich bringt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Mietbürgschaft ist eine Sicherheitsleistung, die von einem oder mehreren Bürgen an den Vermieter geleistet werden kann. Die Bürgschaftsurkunde ersetzt dann die oft übliche Mietkaution.
  • Genau wie die Mietkaution ist die Höhe der Bürgschaft auf die Höhe von maximal drei Nettokaltmieten begrenzt.
  • Es gibt unterschiedliche Arten der Mietbürgschaft: die Elternbürgschaft, die Rettungsbürgschaft, die Bankbürgschaft und die Mietkautionsversicherung.
  • Eine Mietbürgschaft kann auch in Form einer Privatbürgschaft zusätzlich und freiwillig abgegeben werden.
  • Bei einer freiwillig angebotenen Bürgschaft oder einer Rettungsbürgschaft gilt die Obergrenze von drei Nettokaltmieten nicht. Bürgen haften unbegrenzt.
  • Die Mietbürgschaft birgt finanzielle Risiken für die Bürgen: Entstehen Mietschäden oder kommt der Mieter in Zahlungsverzug, muss die Bürgin dafür aufkommen.

Das können Sie tun

  • Informieren Sie sich über die wichtigsten Begriffe der Mietbürgschaftserklärung.
  • Seien Sie sich bewusst, dass gerade eine Privatbürgschaft (Elternbürgschaft) finanzielle Risiken für die Bürgen mit sich bringt.
  • Informieren Sie sich über die verschiedenen Arten der Mietbürgschaft und wählen Sie eine Option, die Sie bestmöglich vor unberechtigten Forderungen schützt.

Was ist eine Mietbürgschaft?

Bei der Mietbürgschaft ersetzt eine Bürgschaftsurkunde die oft übliche Zahlung einer Mietkaution. Die bekanntesten Varianten der Mietbürgschaft ist die Elternbürgschaft und die Mietkautionsversicherung. Anders als bei der Mietkaution muss bei einer Mietbürgschaft keine Geldzahlung geleistet werden. Schließen Sie einen Mietvertrag für eine Wohnung in Plettenberg, Siegen oder Meschede mit einer Bürgschaft ab, können Sie also Ihr Geld behalten – durch die Mietbürgschaft ist der Vermieter dennoch vor Mietschäden sicher.

Doch wo sich Vermieter absichern, entstehen finanzielle Risiken für den Bürgen: Kommen Sie bei der Miete in Zahlungsverzug oder verursachen Sie einen Schaden an der Wohnung, wird Ihr Bürge zur Kasse gebeten.

Wie kommt eine Mietbürgschaft zustande? 

Die Mietbürgschaft wird durch eine Mietbürgschaftserklärung in Kraft gesetzt. Dieses Schriftstück enthält bestimmte Angaben wie Personendaten des Hauptschuldners (Mieters), des Gläubigers (Vermieter) und des Bürgen sowie die Höhe der Mietbürgschaft. Vermieter können die Mietbürgschaft ablehnen und auf eine Barkaution bestehen.

Das passiert im Schadensfall bei einer Mietbürgschaft: 

Im Schadensfall wendet sich der Vermieter nicht an den Mieter, sondern an den Bürgen. Vorausgesetzt, es handelt sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft.

Das ist der Ablauf im Schadensfall:

  1. Der Vermieter oder die Vermieterin dokumentiert und erfasst den Schaden oder die ausstehende Mietzahlung. Der Vermieter trägt die Beweispflicht.
  2. Der Bürge wird schriftlich über die Höhe der Forderung informiert. Beweise und die Dokumentation werden diesem Schreiben hinzugefügt.
  3. Die Forderungen können durch den Bürgen geprüft werden. Hier gilt in der Regel eine Frist von 14 Tagen.
  4. Ist die Forderung berechtigt, muss der Bürge die Schadenssumme decken.
  5. Der Vermieter bestätigt den Erhalt der Zahlung.
  6. Bürgen können die gezahlte Leistung vom Mieter zurückfordern. Verweigert der Mieter die Zahlung, kann diese juristisch eingeklagt werden.

Achtung: Wurde eine Bürgschaft mit dem Zusatz „auf erstes Anfordern“ unterschrieben, müssen Bürgen die Forderungen des Vermieters ohne die Möglichkeit auf Prüfung oder Einspruch bezahlen. Einen Vertrag mit einer solchen Formulierung sollten Sie nicht unterschreiben.

Wer kann für Mieter bürgen?

Bürgen können Privatpersonen, Unternehmen oder Banken sein. Sie müssen volljährig und im Schadensfall zahlungsfähig sein. Bürgen Privatpersonen, entstehen für diese nicht unbeachtliche Risiken. Im Schadensfall müssen sie für Mietausfälle oder die Kosten für Schäden an der Mietsache aufkommen. Bürgt eine Bank oder ein Versicherungsunternehmen, begleichen diese in berechtigten Schadensfällen die offenen Forderungen und fordern im Anschluss das Geld von dem Mieter oder der Mieterin zurück.

Wann empfiehlt sich eine Mietbürgschaft? 

Die Mietbürgschaft eignet sich für dich als Mieter, wenn Sie keine Mietkaution in bar leisten möchten oder können. Das ist ein Überblick über die Vorteile der Mietbürgschaft für Mieter und Vermieter:

Diese Vorteile bietet die Mietbürgschaft für Mieter:

  • Es muss keine größere Geldsumme zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden. Sie können das Geld anderweitig verwenden.
  • Im Schadensfall haften zunächst deine Bürgen. Leistet ein Unternehmen die Mietbürgschaft, prüft dieses, ob die Forderungen rechtmäßig sind.
  • Bieten Sie dem Vermieter eine zusätzliche Mietbürgschaft an, kann das Ihre Chancen auf dem Wohnungsmarkt erhöhen. Aber Achtung: Bei einer freiwilligen Bürgschaft oder Rettungsbürgschaft haften Bürgen unbegrenzt und nicht nur bis zu einer Summe von drei Nettokaltmieten. Eine doppelte Absicherung aus Mietkaution und Bürgschaft können Vermieter nicht verlangen.
  • Für Studentinnen, Praktikanten, Auszubildende und Menschen mit ungeregeltem Einkommen ist eine Mietbürgschaft oft die einzige Möglichkeit, die eigene Mietwohnung zu beziehen.

Diese Vorteile bietet eine Bürgschaft für den Vermieter:

  • Vermieter müssen kein Mietkautionskonto führen und verwalten.
  • Die Mietbürgschaft bietet Sicherheit für Vermieter – auch ohne eine Kaution.
  • Handelt es sich bei dem Bürgen um eine Bank oder ein Versicherungsunternehmen, werden gerechtfertigte Forderungen unkompliziert ausgezahlt.

Von Elternbürgschaft bis Mietkautionsversicherung: Welche Arten von Mietbürgschaften gibt es?

Diese Arten von Mietbürgschaften gibt es:

  • Elternbürgschaft oder Privatbürgschaft
  • Rettungsbürgschaft
  • Bankbürgschaft (Bankaval)
  • Mietkautionsversicherung oder Mietkautionsbürgschaft

Elternbürgschaft oder Privatbürgschaft:

Bei der Eltern- oder Privatbürgschaft haften Eltern oder Freunde im Schadensfall für Sie. Ihre Eltern springen finanziell ein, sollten Sie in Zahlungsverzug geraten sein oder einen Schaden an der Wohnung verursacht haben. 

Bei dieser Art der Mietbürgschaft ist Vorsicht geboten: Die Bürgen setzen sich hohen finanziellen Risiken aus. Aus einer Mietbürgschaft kommen Bürgen vor Ende des Vertrags nicht so einfach wieder heraus. Die Forderungen können sogar vererbt werden. Möchten Sie eine Elternbürgschaft abschließen, sollten Sie genau auf die Formulierungen im Vertrag achten.

Handelt es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft, können Vermieter Schadensforderungen direkt an die Bürgen stellen. Bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern müssen Bürgen ohne Prüfung zahlen – die Forderung können sie dann nur auf dem Rechtsweg anfechten.

Genau wie bei der Barkaution ist die Höhe der Bürgschaft auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen: Wird die Bürgschaft dem Vermieter zusätzlich zur Mietkaution angeboten, gilt die Obergrenze von drei Nettokaltmieten nicht. Bürgen haften unbegrenzt! Auch die Rettungsbürgschaft ist nicht beschränkt.

Rettungsbürgschaft: 

Eine Rettungsbürgschaft ist eine Sonderform der Mietbürgschaft. Sie wird dann abgeschlossen, wenn sich der Mieter oder die Mieterin bereits in einer finanziellen Notlage befindet und die Miete nicht mehr stemmen kann.

In diesem Fall springt ein Bürge ein, um eine Kündigung des Mietvertrags zu verhindern. Bei der Rettungsbürgschaft haften Bürgen unbegrenzt – Privatpersonen, die Familienmitgliedern oder Freunden in Krisenzeiten helfen möchten, sollten vorsichtig sein.

Bankbürgschaft: 

Bei einem Bankaval oder Mietaval springt die Bank ein, wenn Sie die Miete nicht bezahlen oder die Kosten für einen Schaden an der Wohnung nicht begleichen können. Die Bank wird den geleisteten Betrag jedoch von Ihnen zurückfordern.

Meist knüpfen Banken ein Bankaval an verschiedene Bedingungen, wie die Kontoführung, eine Sperreinlage auf dem Konto oder weitere Gebühren.

Mietkautionsversicherung oder Mietkautionsbürgschaft: 

Schließen Sie eine Mietkautionsversicherung ab, bürgt ein Versicherungsunternehmen. Es fließt kein Bargeld, stattdessen bezahlen Sie eine monatliche Gebühr. Als Sicherheit erhält der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde. Bei einer Mietkautionsversicherung handelt es sich in der Regel um selbstschuldnerische Bürgschaften. 

Ein großer Vorteil der Mietkautionsversicherung: Im Falle einer Forderung durch den Vermieter prüft das Versicherungsunternehmen, ob die Forderung rechtmäßig ist. So sind Sie als Mieter besser geschützt.

Die wichtigsten Begriffe des Mietbürgschaftsvertrags erklärt 

Einige Begriffe der Mietbürgschaft sollten Sie unbedingt kennen. Das sind die wichtigsten Begrifflichkeiten:

Selbstschuldnerische Bürgschaft: 

Den Begriff „selbstschuldnerische Bürgschaft“ sollten Sie kennen. Dieser ist häufig ein Teil der Bürgschaftserklärung. Er bedeutet, dass der Vermieter sich im Schadensfall mit den Forderungen direkt an den Bürgen wenden kann, auch wenn der Mieter zahlungsfähig wäre. Ohne diesen Zusatz müssten Vermieter erst versuchen, das Geld von den Mietern einzufordern.

Verzicht auf Einrede der Vorausklage: 

Ein Verzicht auf Einrede der Vorausklage bedeutet, dass ein Bürge die Zahlung so lange verweigern kann, bis eine Zwangsvollstreckung beim Mieter durchgesetzt wurde. Ohne die zuvor erfolgte Zwangsvollstreckung muss der Bürge die Forderung nicht erfüllen.

Bürgschaft auf erstes Anfordern:

Schließen Sie keine Bürgschaft „auf erstes Anfordern“ ab. „Auf erstes Anfordern“ bedeutet, dass Forderungen des Vermieters vom Bürgen sofort geleistet werden müssen. Auch wenn Forderungen unrechtmäßig sind, müssen Bürgen der Forderung nachkommen und dann das Geld von Ihnen als Mieter zurückfordern.

Bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern haben Sie keine Möglichkeit, die Forderung zu prüfen oder Einspruch zu erheben.

Die Klausel „auf erstes Anfordern“ wird von Gerichten zwar als unzulässig erklärt – auf der rechtlich sicheren Seite sind Sie jedoch, wenn diese Klausel erst gar kein Gegenstand des Mietbürgschaftsvertrags ist.

Welche Risiken tragen Bürgen bei einer Bürgschaft? 

Privatpersonen sollten die finanziellen Risiken einer selbstschuldnerischen Bürgschaft nicht unterschätzen. Im Schadensfall verpflichtet die Mietbürgschaft den Bürgen zur Deckung der Kosten. 

Für diese Kosten müssen Bürgen im Schadensfall aufkommen:

  • offene Mietzahlungen und Nebenkosten
  • Schäden am Mietobjekt
  • Schönheitsreparaturen
  • sonstige Kosten

Eine freiwillige Abgabe der Mietbürgschaft kann dazu führen, dass Bürgen nicht nur für Kosten in Höhe von bis zu drei Nettokaltmieten bürgen – sondern sogar darüber hinaus.

Welche Informationen muss eine selbstschuldnerische Bürgschaft enthalten?

Damit eine Mietbürgschaft gültig ist, muss eine schriftliche Mietbürgschaftserklärung von den Bürgen unterzeichnet werden.

Eine selbstschuldnerische Bürgschaft muss folgende Angaben enthalten:

  • Die Vertragsparteien, also Bürge, Mieter und Vermieter, müssen namentlich genannt werden.
  • Der Gegenstand der Bürgschaft, die Höhe der Mietkaution, wird benannt.
  • ein Verzicht auf Vorausklage (§ 771 BGB)
  • Die Verpflichtungen des Bürgen werden festgehalten.
  • Regelungen für das Ende der Mietbürgschaft werden benannt.
  • Datum und Unterschrift des Bürgen.

Vorlage für Mietbürgschaft 

Erklärung zur Mietbürgschaft

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Angaben zum Mieter (Hauptschuldner):
Name, Vorname:       _________________________________________________________
Straße:                       _________________________________________________________
PLZ, Ort:                   _________________________________________________________  

Angaben zum Bürgen:
Name, Vorname:       _________________________________________________________
Straße:                      _________________________________________________________
PLZ, Ort:                  _________________________________________________________
Geburtsdatum:          _____________________
Geburtsort: _____________________

Angaben zum Vermieter (Gläubiger):
Name, Vorname:        _________________________________________________________
Straße:                        _________________________________________________________
PLZ, Ort:                   _________________________________________________________  

Erklärung zur Mietbürgschaft:
Hiermit übernehme ich, NAME DES BÜRGEN, geboren am DATUM in ORT, die selbstschuldnerische Bürgschaft entsprechend des Mietvertrags vom ABSCHLUSSDATUM DES MIETVERTRAGS, zwischen dem Hauptschuldner NAME und dem Gläubiger NAME.

Ich bürge für alle Ansprüche des Gläubigers gegen den Hauptschuldner, die im Mietobjekt in ADRESSE DES MIETOBJEKTS während der Mietdauer entstehen.

Die Höhe der Mietbürgschaft beschränkt sich auf maximal _________ Euro. Dies entspricht drei Nettokaltmieten.

Ich Verzichte auf die Vorausklage nach (§ 771 BGB).
Diese Erklärung zur Mietbürgschaft endet mit dem Ende des Mietverhältnisses, sofern keine offenen Forderungen bestehen. Eine gesonderte Kündigung ist nicht erforderlich.

________________________                                      ________________________
Ort, Datum                                                                    Unterschrift des Bürgen

Diese Vorlage stellt keine juristische Beratung oder rechtliche Gewährleistung durch einen qualifizierten Anwalt dar.

Häufig werden eine Kopie des Personalausweises, eine SCHUFA-Selbstauskunft und die letzten drei Einkommenserklärungen vom Bürgen als Zahlungsnachweise verlangt.

Fazit: Worauf Mieter bei einer Mietbürgschaft achten sollten 

Die Mietbürgschaft kann die Zahlung einer Mietkaution ersetzen. Anstelle einer Mietkaution bürgt eine Privatperson oder ein Unternehmen für Mietausfälle oder Schäden am Mietobjekt. Oft nutzen gerade junge Menschen ohne finanzielle Sicherheiten oder festes Einkommen eine Elternbürgschaft, um ein Mietverhältnis eingehen zu können. In diesem Fall haften die Eltern für Schäden oder Zahlungsausfälle in einer Höhe von bis zu drei Nettokaltmieten.

Eine Mietbürgschaft kann auch zusätzlich zu einer Mietkaution freiwillig angeboten werden. So erhoffen sich junge Mieter einen Vorteil bei der Wohnungssuche. Eine Mietbürgschaft birgt jedoch hohe Risiken für den Bürgen. Wird die Mietbürgschaft freiwillig angeboten, haften Bürgen unbegrenzt.

Möchte der Vermieter eine Forderung geltend machen, darf dieser sich bei der selbstschuldnerischen Mietbürgschaft ohne Umwege an die Bürgin oder den Bürgen wenden. Der Kontakt muss schriftlich und unter Vorlage von Beweisen erfolgen. Bürgen haben dann die Möglichkeit, den Sachverhalt zu prüfen. Ist die Forderung rechtmäßig, müssen Bürgen der Forderung nachkommen. 

Eine Alternative zur Privat- oder Elternbürgschaft ist die Mietkautionsbürgschaft. Sie wird auch Mietkautionsversicherung genannt. Hier schließen Sie einen Vertrag mit einem Versicherungsunternehmen ab und bezahlen eine monatliche Gebühr. Im Falle von Forderungen bürgt das Versicherungsunternehmen gegenüber dem Vermieter. Da jede Forderung von der Versicherung geprüft wird, bietet Ihnen die Mietkautionsbürgschaft Schutz vor unrechtmäßigen Forderungen.

Mietbürgschaft: Häufig gestellte Fragen

Kann der Vermieter eine Mietbürgschaft zusätzlich zur Kaution verlangen?

Der Vermieter kann eine Mietbürgschaft zusätzlich zu einer Barkaution verlangen, solange die Summe der Sicherheitsleistungen nicht die Höhe von drei Nettokaltmieten übersteigen. Liegt die Forderung des Vermieters darüber, handelt es sich um eine „Übersicherung“. Die Forderung ist rechtlich ungültig. Anders sieht es aus, wenn die Mietbürgschaft freiwillig angeboten wird – beispielsweise von den Eltern, die sich bessere Chancen auf eine Wohnung für ihr Kind erhoffen. In diesem Fall gilt die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten nicht.

Lässt sich eine Bürgschaft zurückziehen, ohne den Mietvertrag zu kündigen?

Der Widerruf einer Mietbürgschaft ist nicht möglich, da es sich um kein entgeltliches Vertragsverhältnis handelt. Grundsätzlich kann eine Bürgschaft dennoch gekündigt werden. Dem Vermieter muss eine Bedenkzeit eingeräumt werden und er muss der Kündigung zustimmen. Am einfachsten ist es, die Bürgschaft gegen eine Barkaution einzutauschen.

Wann endet die Mietbürgschaft?

Die Mietbürgschaft besteht bis zum Ende des Mietvertrages. Wird der Mietvertrag gekündigt, erlischt auch die Mietbürgschaft, sofern alle Forderungen beglichen wurden. Bei einem Vermieterwechsel endet die Mietbürgschaft nur, wenn ein neuer Mietvertrag aufgesetzt wird. Im Falle des Todes des Bürgen haften die Erben.

Wie lange ist die Mietbürgschaft gültig?

Sofern die Mietbürgschaft nicht vertraglich zeitlich begrenzt wurde, handelt es sich um einen unbefristeten Vertrag. Die Mietbürgschaft ist dann bis zum Ende des Mietverhältnisses gültig.

Wann darf der Vermieter eine Mietbürgschaft verlangen?

Vermieter dürfen eine Mietbürgschaft verlangen, wenn eine Barkaution in Höhe von drei Nettokaltmieten nicht oder nur teilweise geleistet werden kann. Vermieter dürfen die Mietbürgschaft nicht zusätzlich zur Mietkaution verlangen.

Welche Verpflichtungen haben Eltern durch die freiwillige Elternbürgschaft?

Vorsicht bei Abgabe einer freiwilligen Elternbürgschaft: In diesem Fall haften Eltern unbegrenzt für Schäden an der Mietsache und für offene Forderungen.

Muss der Vermieter die Mietbürgschaft akzeptieren? 

Vermieter können eine Barkaution verlangen. Die Mietbürgschaft müssen sie nicht als Alternative akzeptieren.

Wann ist die Mietbürgschaft unwirksam?

Eine Mietbürgschaft kann unwirksam sein, wenn …

  • sie nicht schriftlich festgehalten wurde.
  • die Höhe der Mietkaution nicht eindeutig genannt wird.
  • eine Übersicherung besteht, also die Höhe der Mietkaution drei Nettokaltmieten übersteigt (§551 BGB Abs. 1). Ausgenommen sind Fälle, in denen die Bürgschaft freiwillig angeboten wurde.
  • die Mietbürgschaft als sittenwidrig gilt.

Was ist der Unterschied zwischen Mietbürgschaft und Mietkaution? 

Bei der Mietkaution handelt es sich um einen Geldbetrag, der auf einem gesonderten Mietkautionskonto verwaltet wird und eine Sicherheitseinlage für den Vermieter darstellt. Bei einer Mietbürgschaft fließt kein Geld – bestehen jedoch berechtigte Forderungen, muss der Bürge einspringen und diese begleichen.

Ersetzt die Bürgschaft die Kaution? 

Eine Mietbürgschaft kann die Kaution ganz oder teilweise ersetzen – der Vermieter muss jedoch zustimmen. Eine freiwillige Bürgschaft darf zusätzlich zur Kaution angeboten werden, verlangen darf sie der Vermieter nicht.

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