Das Warmwasser in Balve fließt nicht, das Treppenhaus in Hüsten ist verdreckt und der Vermieter in Eiserfeld kümmert sich nicht. Planen Sie in Südwestfalen die Miete zu kürzen, sollten Sie einiges beachten. Auch wenn die Heizung ausfällt oder Schimmel die Wohnung unbewohnbar macht, kann es sein, dass eine Mietminderung angebracht ist. Wann die Mietminderung gerechtfertigt ist, wie Sie vorgehen müssen – das und mehr lesen Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Ihr Vermieter hat die Pflicht, Ihre Wohnung in einem einwandfreien Zustand zu halten.
• Wenn in Ihrer Wohnung etwas nicht stimmt – zum Beispiel eine defekte Heizung, Schimmel an den Wänden oder ein ausgefallener Aufzug – haben Sie das Recht, die Miete zu mindern.
• Die Höhe der Mietminderung richtet sich danach, wie stark der Mangel Ihre Wohnqualität beeinträchtigt.
• Eine unverzügliche Mängelanzeige ist Voraussetzung für eine Minderung der Miete.

Das können Sie tun

• Halten Sie jeden Mangel in der Wohnung sorgfältig fest. Fotos oder kurze Videos können dabei sehr hilfreich sein.
• Melden Sie den Mangel Ihrem Vermieter unverzüglich und fordern Sie ihn zur Behebung auf.
• Schauen Sie in Minderungstabellen nach, um herauszufinden, wie viel Sie die Miete kürzen können. Im nächsten Monat zahlen Sie dann entsprechend weniger.
• Sollten die Mängel Ihre Wohnqualität zu sehr einschränken, suchen Sie zeitnah nach einem neuen Zuhause.

Gründe für Mietminderung: Wann darf ich als Mieter eine Mietminderung fordern?

Als Mieter im Märkischen Kreis, Sauerland oder Siegerland dürfen Sie die Miete kürzen, wenn die Mietsache nicht wie im Mietvertrag angegeben genutzt werden kann. Wird die Wohnqualität durch den Mangel eingeschränkt oder sind Teile der Wohnung unbewohnbar, ist die Mietminderung gerechtfertigt.

Die rechtliche Grundlage für die Mietminderung bildet § 536 des BGB. Satz (1) besagt:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Ist der Mangel erheblich und die Wohnung damit unbewohnbar, können Sie die Mietzahlungen sogar ganz aussetzen. Aber Achtung: Ist das Aussetzen der Mietzahlungen oder die Mietminderung nicht gerechtfertigt, darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Die rechtliche Grundlage dafür bildet § 543 Abs. 2 Nr. 3 des BGB.

Im Folgenden gehen wir auf typische Mängel ein, die eine Mietminderung zulassen:

Mietminderung wegen Schimmel

Schimmel in der Wohnung kann die Gesundheit der Bewohner gefährden – hier müssen Vermieter also schnell Abhilfe schaffen. Eine Mietminderung bei Schimmel ist rechtmäßig. Voraussetzung ist jedoch, dass der Schimmel nicht von den Mietern verursacht wurde.

Die Höhe der Mietminderung bei unverschuldetem Schimmelbefall in der Wohnung hängt davon ab, welche Räume und Flächen von Schimmel befallen sind. Bildet sich im Bad Schimmel, kann eine Mietminderung von 10 Prozent angebracht sein – im Kinderzimmer sind es schon 20 Prozent.

Eine Mietminderung bei undichten Fenstern oder Fenstern mit schimmeligen Fugen kann noch eine Mietminderung von fünf bis zehn Prozent rechtfertigen.

Ist die Wohnung aufgrund der Gesundheitsgefährdung durch Schimmel oder zu Trocknungsarbeiten zur Beseitigung des Schimmels nur bedingt oder gar nicht bewohnbar, dürfen Mietzahlungen über diesen Zeitraum in Einzelfällen sogar komplett aussetzen.

Miete mindern wegen Wasserschaden

Ein Wasserschaden ist ein triftiger Grund für eine Mietminderung – es sei denn, dieser war selbstverschuldet. Tropft es aber von der Decke oder ist die Wand durch einen Rohrbruch feucht, müssen Vermieter handeln. Bis der Schaden behoben ist, dürfen Mieter die Miete herabsetzen. Je nach Ausmaß des Schadens sogar um bis zu 100 Prozent.

Nach einem Urteil des LG Köln war eine Mietminderung von 80 Prozent während des Einsatzes von zwei Trocknungsgeräten gerechtfertigt. Betrifft der Wasserschaden dagegen nur ein Zimmer, bestätigen Gerichtsurteile Mietminderungen von 20 bis 30 Prozent.

Mietkürzung wegen defekter Heizung

Fällt die Heizung im Winter aus, gilt die Wohnung nach Rechtsprechung teilweise als unbewohnbar. Das bedeutet für Sie: Solange die Heizanlage nicht funktioniert, müssen Sie nach erfolgter Mängelanzeige auch keine Miete zahlen. 

Doch laut Mietminderungstabelle entschieden die Gerichte nicht einheitlich: Je nachdem, wie lange und zu welcher Jahreszeit die Heizung ausfiel, sahen Gerichte eine Mietminderung von 50 bis 100 Prozent als gerechtfertigt an. Heizt die Heizung ungenügend, etwa auf maximal 18 Grad, ist eine Mietminderung von 10 bis 30 Prozent laut Gerichtsurteilen angebracht.

Es gibt übrigens eine gesetzlich vorgeschriebene Mindesttemperatur für Mietwohnungen – diese liegt bei 20 Grad. 

Miete kürzen wegen Baulärm, Lärmbelästigung und Schmutz

Bei Baulärm und Schmutz im eigenen Haus ist eine Mietminderung von 5 bis 40 Prozent realistisch – allerdings nicht immer. Ziehen Sie in ein Neubaugebiet oder wissen Sie bereits beim Einzug von der Baustelle nebenan, geben Gerichte den Vermietern das Recht. Handelt es sich um eine energetische Modernisierung nach § 555b BGB müssen Mieter diese bis zu drei Monate hinnehmen.

Auch mit ortsüblichem Lärm müssen Mieter leben. Dazu gehören die normalen Alltagsgeräusche der Nachbarn, gelegentliche Handwerksarbeiten, Feierlichkeiten und Kinderlärm. Auch Lärm von der Straße und das Klingeln der Kirchenglocken gelten als ortsübliche Lärmquellen. Ist der Lärm jedoch unzumutbar, sollten Sie die Ruhestörungen protokollieren und den Vermieter über diesen Mangel informieren.

Mietminderung wegen Ungeziefer

Bei Mäusen, Ratten oder Kakerlaken in der Wohnung kann eine Minderung der Miete um 10 Prozent angemessen sein. Allerdings müssen Sie prüfen, ob es sich wirklich um einen Befall von Ungeziefer handelt. Eine einzelne Maus im Keller lässt noch keine Mietminderung zu.

Miete mindern wegen falscher Wohnflächenangabe

Wenn Ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, haben Sie das Recht, die Miete zu mindern. Dieses Recht gilt auch dann, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nicht explizit erwähnt wird, aber in der Wohnungsanzeige zu viele Quadratmeter angegeben wurden. In solchen Fällen können Sie die Miete entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche anpassen.

Weitere Gründe für eine Mietminderung

Es gibt noch viele weitere Gründe, die eine Mietminderung begründen. Zum Beispiel:

• Mietminderung bei defektem Aufzug: Die Mietminderung für einen defekten Aufzug kann 5 bis 50 Prozent betragen. Maßgeblich für die Mietminderung ist, in welchem Stockwerk Sie leben und wie stark sich der Ausfall auf die Wohnqualität auswirkt.
• Mangel am Balkon: Werden Sie auf dem Balkon durch Zigarettengeruch belästigt oder ist der Balkon aus anderen Gründen nicht benutzbar, kann das eine Mietminderung von 5 bis 15 Prozent rechtfertigen. Verschmutzungen durch Taubenkot liegen dagegen in der Verantwortung des Mieters, wie ein Gerichtsurteil des LG Berlin bestätigte (94 C 21/22).
• Mietminderung bei defekter Dusche: Ist die Badewanne oder Dusche nicht nutzbar, darf die Mietminderung bei 16 zu 33 Prozent liegen (vergleiche WuM 1998, 690 und WuM 1987, 271).

Wann ist eine Mietminderung nicht zulässig?

In manchen Fällen können Sie die Miete nicht mindern. Hier sind einige Beispiele, die Ihnen helfen können, Missverständnisse zu vermeiden:

• Kinderlärm: Lärm durch Kinder zählt grundsätzlich nicht als Mietmangel (BGH, 29.04.2015, Az. VIII ZR 197/14). Selbst wenn die Kleinen durch die Wohnung rennen, Türen laut zuschlagen oder beim Spielen trampeln und springen, gibt das keinen Grund, die Miete zu kürzen.
• Geringfügige Mängel: Bei kleinen Mängeln in der Wohnung dürfen Sie die Miete nicht einfach so reduzieren. Dazu gehören zum Beispiel ein tropfender Wasserhahn oder eine kaputte Glühbirne. Auch kleine Schönheitsfehler wie feine Risse in der Decke berechtigen Sie nicht, die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).
• Bekannte Mängel: Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat oder Mängel, die bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags bekannt sind, schließen Mietkürzungen aus. Wenn bei Vertragsabschluss zum Beispiel Bauarbeiten im Haus oder auf dem Nachbargrundstück stattfanden, können Sie nicht wegen des Baulärms die Miete mindern, weil Sie ja schon bei der Anmietung damit rechnen mussten.
• Energetische Sanierung: Wird Ihr Haus energetisch saniert, müssen Sie die ersten drei Monate mit Staub, Handwerkern und Lärm klarkommen, ohne die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1a BGB). Hält die Sanierung jedoch länger an, dürfen Sie nach Ablauf dieser drei Monate die Miete reduzieren.

Mietminderungstabelle 2024: Höhe der Mietminderung nach Mangel

Wie viel Sie die Miete mindern können, hängt davon ab, wie stark der Mangel den Zustand Ihrer Wohnung und damit Ihre Wohnqualität beeinträchtigt.

Mietminderungsquote

Die Minderung erfolgt immer in Prozenten der Bruttomiete, also der Warmmiete. Bei leichten Einschränkungen sehen Gerichte meist eine Minderung von 5 bis 10 Prozent als angemessen an. Wenn die Beeinträchtigungen stärker sind, kann eine Reduzierung von 10 bis 20 Prozent gerechtfertigt sein. Bei erheblichen und lang anhaltenden Mängeln ist eine noch höhere Minderung möglich.

Mietminderungstabelle

Es gibt zahlreiche Gerichtsurteile zu Einzelfällen. Um eine Orientierung zu haben, nutzen Richterinnen und Richter oft sogenannte Mietminderungstabellen, die bereits entschiedene Fälle und deren Quoten auflisten. Aber denken Sie daran, dass jede Wohnung und jeder Mangel individuell sind. Die Zahlen in den Tabellen sollten Ihnen also nur als grobe Richtwerte dienen.

Doch wenn Sie wissen wollen, wie viel Sie die Miete theoretisch mindern können, lohnt es sich, ähnliche Fälle zu vergleichen. Hier finden Sie eine Minderungstabelle, die häufige Gründe für Mietminderungen und die entsprechenden Prozentsätze zeigt, die anderen Mietern zugesprochen wurden:

Mietminderungshöhe	Mietmangel	Urteil
100 %	vollständiger Heizungsausfall in den Monaten September bis Februar	LG Berlin, WuM 1993, 185
100 %	Unbewohnbarkeit wegen Hochwasser	AG Friedberg, WuM 1995, 393
100 %	vollständiger Ausfall der Elektrizitätsversorgung	AG Berlin-Neukölln, MM 1988, 31
75 %	Ausfall der Heizung im Winter	LG Berlin, ZMR 1992, 302
70 %	Ausfall Heizungsanlage in von Anfang Oktober bis Anfang Dezember	AG Charlottenburg, Az.: 216 C 7/13
60 %	erhebliche Bauarbeiten im Dachgeschoss des Hauses	AG Hamburg, WuM 1987, 272
50 %	Umfangreiche Bauarbeiten und Sanierungsarbeiten	AG Weißwasser, WuM 1994, 601
33 %	Alleinige Duschmöglichkeit oder Bademöglichkeit nicht funktionsfähig	AG Köln (Az. 206 C 85/95), WuM 1998, 690
30 %	Heizung liefert lediglich eine Durchschnittstemperatur von 15°C im Wohnzimmer	LG Düsseldorf, WuM 1973, 187
30 %	Terrasse nicht benutzbar im Neubau	AG Potsdam, WuM 1996, 760
30 %	nächtliche Bauarbeiten	AG Berlin-Mitte, MM 2007, 183
30 %	Wasser tropft von Zimmerdecke	AG Kiel, WuM 1980, 235
25 %	Wasserschaden an der Decke des Wohnzimmer	AG Osnabrück, NJW-RR 1995, 971
25 %	Mottenbefall / Ungeziefer in der Wohnung	AG Bremen, Az.: 25 C 118/01
25 %	Überschreitung der Formaldehyd Grenzwerte	AG Bad Säckingen, WuM 1996, 14
20 %	fehlende Heizung in der Küche	VG Berlin, GE 83, 767
20 %	Fehlen einer vertraglich geschuldeten Einbauküche	LG Dresden, WuM 2001, 336
20 %	erhebliche Zugluft wegen undichter Türen und Fenster	LG Kassel, WuM 1988, 108
20 %	Fogging	LG Berlin, GE 2003, 1019
20 %	16 bis 18 ºC Raumtemperatur	AG Köln, WuM 1978, 189
20 %	Badewanne nicht benutzbar	AG Goslar, WuM 1974, 53
20 %	Ausfall des Fahrstuhls für 16 Tage	AG Berlin-Mitte, MM 2007, 227
15 %	Wohnungstür nicht vorhanden	LG Düsseldorf, WuM 1973, 187
15 %	Einrüstung des Hauses mit Gerüst und Planen	AG Hamburg, WuM 1996, 30
15 %	Balkon nicht benutzbar	AG Bonn, WuM 1986, 212
12 %	durch Heizung verursachte Klopfgeräusche	LG Münster, WuM 2000, 691
10 %	Befall der Wohnung mit Schaben	LG Berlin, GE 1998, 681
10 %	hellhörige Räume in der Wohnung	AG Lüdinghausen, WuM 1980, 52
5 %	schlechte Trinkwasserqualität	OLG Köln, NJW 1992, 51
5 %	Hauseingangstür nicht abschließbar	AG Köln, WuM 1978, 126

Quelle: Mietrecht.de 

Minderung der Miete berechnen

Wenn Sie die Miete mindern möchten, denken Sie daran: Es geht immer um die Bruttomiete, also inklusive der Nebenkosten, egal ob Vorauszahlung oder Pauschale. Wenn Sie zum Beispiel 20 Prozent weniger Miete zahlen, reduzieren Sie auch die Nebenkosten entsprechend um 20 Prozent.

Das Recht auf Mietminderung gilt ab dem Tag, an dem Sie Ihre Wohnung nicht voll nutzen können, und endet, sobald der Mangel behoben ist. Wichtig ist, dass Sie die Minderung genau auf den Tag berechnen.

Beispielrechnung:

Max zahlt monatlich 900 Euro Miete und zusätzlich 250 Euro Nebenkosten, also insgesamt 1.150 Euro. Am 5. Mai entdeckt Max einen Schimmelbefall im Schlafzimmer. Die Ursache wird am 7. Mai geklärt und bis zum 15. Mai laufen Trocknungsgeräte, um die Feuchtigkeit zu entfernen. Während dieser Zeit muss das Schlafzimmer leergeräumt werden und die Lärmbelästigung beeinträchtigt die Nutzung der ganzen Wohnung. Vom 16. bis 18. Mai wird das Zimmer neu gestrichen und am 19. Mai ist endlich alles wieder in Ordnung.

Max kann die Miete für den Zeitraum vom 5. bis zum 19. Mai mindern, also für 15 Tage. Da er das Schlafzimmer nicht nutzen konnte und der Lärm die gesamte Wohnung beeinträchtigt hat, setzt Max für die ersten zehn Tage eine Minderungsquote von 70 Prozent an und für die restlichen fünf Tage eine Quote von 40 Prozent. Insgesamt kann Max die Miete um 333,90 Euro mindern.

Alle Rechenschritte in der Übersicht:

Erklärung	Rechenschritt	Ergebnis
ungeminderte Miete für einen Tag	1.150 Euro / 31 Tage	37,10 Euro
Mietminderung um 70 % für einen Tag	(37,10 Euro / 100) x 70 %	25,97 Euro
Mietminderung wegen Lärm für 10 Tage	25,97 Euro x 10 Tage	259,70 Euro
Mietminderung um 40 % für einen Tag	(37,10 Euro / 100) x 40 %	14,84 Euro
Mietminderung wegen eingeschränkter Nutzung für 5 Tage	14,84 Euro x 5 Tage	74,20 Euro
Gesamte Mietminderung für 15 Tage	259,70 Euro + 74,20 Euro	333,90 Euro

Miete mindern wegen Schimmel, Lärm & Co.: So gehen Sie vor

Damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite bleiben, müssen Sie richtig vorgehen. Hält der Vermieter die Kürzung für unrechtmäßig, wird er sich dagegen wehren.

In diesen Schritten können Sie eine Mietminderung 2024 ankündigen:

1. Mangel beim Vermieter anzeigen: Dem Vermieter muss der Mangel angezeigt werden. Kontaktieren Sie den Vermieter am besten schriftlich und beschreiben Sie den Mangel und wie dieser die Nutzung der Mietsache einschränkt.
2. Frist setzen: Mit der Anzeige des Mangels müssen Sie dem Vermieter eine Frist einräumen, in der reagiert werden muss. Oft sind es 14 Tage.
3. Höhe der Mietminderung festlegen: Bis zur Behebung des Mangels dürfen Mieter die Miete kürzen. § 536 BGB bildet die rechtliche Grundlage. Die Höhe der Mietminderung ist jedoch nicht einheitlich geregelt. Es kommt darauf an, wie stark der Mangel die Nutzung des Mietobjekts einschränkt. Eine Entscheidungshilfe kann eine Mietminderungstabelle sein. Mithilfe dieser Tabelle können Sie die Höhe der Mietminderung auf Gerichtsentscheidungen in ähnlichen Fällen stützen.
4. Miete mindern: Nach erfolgter Ankündigung der Mietminderung dürfen Sie die Miete so lange kürzen, bis der Mangel behoben wurde. Ist die Wohnung durch den Mangel unbewohnbar, dürfen Sie die Mietzahlungen sogar komplett aussetzen. Ausgenommen ist die energetische Modernisierung nach § 555b BGB.

Die Miete darf also erst gekürzt werden, wenn der Vermieter über den Mangel informiert wurde. Eine rückwirkende Mietminderung ist in den meisten Fällen nicht möglich.

Miete kürzen: Das muss in der Mängelanzeige stehen

In der Mängelanzeige, die Sie an Ihren Vermieter schicken, sollten folgende Punkte unbedingt enthalten sein:

1. Beschreibung des Mangels: Beschreiben Sie den Mangel so detailliert wie möglich. Erklären Sie, was genau nicht in Ordnung ist und wie sich der Mangel auf Ihre Wohnqualität auswirkt. Nennen Sie auch das Datum, an dem Sie den Mangel zum ersten Mal bemerkt haben.
2. Ort des Mangels: Geben Sie genau an, wo der Mangel auftritt, zum Beispiel in welchem Raum oder Bereich der Wohnung.
3. Frist zur Behebung: Setzen Sie Ihrem Vermieter eine angemessene Frist, innerhalb der der Mangel behoben werden sollte. 7 bis 14 Tage sind oft sinnvoll, je nach Dringlichkeit des Problems.
4. Hinweis auf Mietminderung: Erwähnen Sie, dass Sie sich vorbehalten, die Miete zu mindern, falls der Mangel nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben wird.
5. Kontaktinformationen: Geben Sie Ihre vollständigen Kontaktdaten an, damit Ihr Vermieter Sie bei Rückfragen oder zur Terminabsprache leicht erreichen kann.
6. Dokumentation: Falls möglich, fügen Sie Fotos des Mangels oder ein Lärmprotokoll bei, um die Situation zu veranschaulichen.

Diese Punkte sorgen dafür, dass Ihre Mängelanzeige vollständig ist und Ihr Vermieter alle notwendigen Informationen hat, um schnell zu reagieren.

Vermieter klagt gegen Mietkürzung: Wer muss den Mangel beweisen?

Wenn es zum Streit kommt und Ihr Vermieter den geminderten Mietbetrag einklagen will, müssen Sie vor Gericht nachweisen können, dass der Mangel tatsächlich in dem Zeitraum bestand, in dem Sie die Miete gekürzt haben. Keine Sorge, der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Anforderungen dafür gelockert. Sie müssen nicht genau darlegen, wie stark die Beeinträchtigung war, welche Minderungsquote Sie angewendet haben oder was die genaue Ursache des Mangels war. Es reicht, wenn Sie einfach erklären, welche Mängel in welchem Zeitraum in Ihrer Wohnung aufgetreten sind (vergleiche BGH, 25.10.2011, Az. VIII ZR 125/11).

Gut zu wissen: Falls Ihr Vermieter meint, Sie hätten die Miete unberechtigt gekürzt, darf er nicht einfach auf Ihre Mietkaution zugreifen. Diese darf er erst nach Beendigung des Mietverhältnisses für umstrittene Forderungen verwenden (BGH, 07.05.2014, Az. VIII ZR 234/13).

Sollte es tatsächlich zu einer Klage kommen, holen Sie sich Unterstützung von einem Mieterverein oder einem Anwalt. Wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz haben, müssen Sie sich über die Kosten keine Sorgen machen.

Fazit: So sichern Sie sich Ihr Recht bei Mängeln in der Wohnung

Eine Mietminderung ist häufiger möglich, als viele denken. Wenn in Ihrer Wohnung Mängel auftreten, die Ihre Wohnqualität spürbar beeinträchtigen, haben Sie das Recht, die Miete zu kürzen. Dabei ist es entscheidend, die Mängel gut zu dokumentieren – Fotos, genaue Beschreibungen und gegebenenfalls Zeugen können Ihnen im Streitfall helfen, Ihr Recht durchzusetzen.

Ebenso wichtig ist eine offene und transparente Kommunikation mit deinem Vermieter. Setzen Sie ihn frühzeitig über die Mängel in Kenntnis und geben Sie ihm die Chance, diese zu beheben. Das kann oft unnötige Streitigkeiten vermeiden und die Sache schnell klären.

Falls es doch zu einem Rechtsstreit kommt, müssen Sie gut vorbereitet sein. Seien Sie sich darüber im Klaren, dass die genauen Details zum Mangel und der betroffene Zeitraum entscheidend sind. Darüber hinaus kann die Unterstützung durch einen Mieterverein oder einen Anwalt, insbesondere mit einer entsprechenden Rechtsschutzversicherung, eine wertvolle Hilfe sein.

Insgesamt gilt: Ihre Rechte als Mieter sind stark, aber es liegt an Ihnen, sie durch eine gute Dokumentation und eine konstruktive Kommunikation zu sichern. So können Sie gewährleisten, dass Sie in einem fairen und rechtlich abgesicherten Verhältnis zu Ihrem Vermieter stehen.

Häufige Fragen zu Mietminderung

Was ist eine Mietminderung und unter welchen Umständen kann sie rechtlich geltend gemacht werden?

Eine Mietminderung ist eine Reduzierung der Miete aufgrund von Mängeln, die die Wohnqualität mindern. Sie kann geltend gemacht werden, wenn die Mängel erheblich sind und der Vermieter trotz Meldung nicht oder unzureichend reagiert.

Welche Mängel berechtigen einen Mieter zur Mietminderung?

Mängel, die die Wohnqualität erheblich beeinträchtigen, berechtigen zur Mietminderung. Dazu zählen defekte Heizungen, Schimmelbefall, Wasserschäden oder ein ausgefallener Aufzug. Der Mangel muss die Nutzung der Wohnung merklich einschränken.

Wie lange darf ein Mieter die Miete kürzen?

Die Miete darf so lange gekürzt werden, wie der Mangel besteht. Wird der Mangel innerhalb von zwei Wochen behoben, darf die Miete auch nur für diesen zweiwöchigen Zeitraum gekürzt werden, nicht für den gesamten Monat.

Muss der Vermieter einer Mietkürzung zustimmen?

Sie müssen den Mangel an der Mietsache und die geplante Mietminderung unbedingt schriftlich ankündigen – eine Zustimmung des Vermieters benötigen Sie jedoch nicht. Sie dürfen nach § 536 des BGB die Miete solange kürzen, bis der Mangel vollständig beseitigt wurde. Allerdings kann der Vermieter gegen eine – nach seiner Ansicht – unberechtigte Mietkürzung vorgehen. Streitigkeiten über Mängel und Mietminderungen landen häufiger vor Gericht.

Bei welchen Mängeln kann die Miete nicht gekürzt werden?

Die energetische Modernisierung nach § 555b BGB bildet eine Ausnahme und begründet keine Mietminderung. Ebenso unerhebliche Mietmängel, die die Nutzung der Mietsache nicht beeinträchtigen. Dazu zählen beispielsweise Kleinigkeiten wie Ameisen, defekte Glühbirnen oder normaler Alltagslärm der Umgebung oder der Nachbarn. Haben Mieter den Mangel selbst verschuldet, ist eine Mietminderung ebenfalls nicht rechtens. War der Mangel bei der Vertragsunterzeichnung bekannt, ist eine Mietminderung nicht durchsetzbar. 

Mietminderung von Warm- oder Kaltmiete?

Zur Berechnung der Höhe der Mietminderung bildet immer die Bruttomiete – also die Warmmiete – die Grundlage. Beträgt die Warmmiete 1.000 Euro und Sie möchten eine Mietminderung von 10 Prozent für eine defekte Telefonleitung durchsetzen, können Sie die Miete nach Ankündigung um 100 Euro kürzen. Wird der Mangel nach 15 Tagen behoben, gilt die Mietminderung anteilig. Betrifft der Mangel nur ein Zimmer der Wohnung, gilt die Mietminderung ebenfalls anteilig nach Quadratmetern. 

Was tun, wenn sich der Vermieter weigert, Mängel zu beseitigen und die Miete zu mindern?

Sollte Ihr Vermieter die Mängelbeseitigung verweigern und die Mietminderung nicht akzeptieren, können Sie den Mangel selbst beheben lassen und die Kosten einfordern oder vor Gericht gehen. Holen Sie sich Unterstützung bei einem Mieterverein oder einem Anwalt, um Ihre Rechte durchzusetzen.

Kann eine Mietminderung rückwirkend geltend gemacht werden?

Eine Mietminderung kann rückwirkend eingefordert werden, wenn Sie den Mangel nachweislich bereits früher gemeldet haben und dieser weiterhin besteht. Wichtig ist, dass der Mangel während des relevanten Zeitraums dokumentiert ist.

Welche Schritte soll ich als Mieter unternehmen, wenn der Vermieter einer Mietminderung nicht zustimmt?

Falls der Vermieter einer Mietminderung nicht zustimmt, sollten Sie den Mangel genau dokumentieren, sich rechtlich beraten lassen und gegebenenfalls die Minderung gerichtlich durchsetzen. Unterstützung durch einen Mieterverein kann ebenfalls hilfreich sein.

Um wie viel darf ich die Miete mindern?

Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere des Mangels ab und wie stark er Ihre Wohnqualität einschränkt. Sie kann von wenigen Prozenten bis hin zu einer vollständigen Mietminderung reichen, je nach Einzelfall und Gerichtsurteil. Mietminderungstabellen geben Richtwerte an.

Wie hoch darf die Mietminderung maximal ausfallen?

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß des Mangels und wie stark er die Wohnqualität beeinträchtigt. Es gibt keine feste Obergrenze, aber Gerichte legen oft Minderungsquoten zwischen 5 % und 100 % fest, abhängig von der Schwere des Mangels.

Muss ein Mieter den Mangel zuerst dem Vermieter melden, bevor er die Miete mindern kann?

Ja, der Mieter muss den Mangel dem Vermieter melden und ihm eine Frist zur Behebung setzen. Erst wenn der Vermieter nicht reagiert oder der Mangel nicht behoben wird, darf die Miete gemindert werden.

Gibt es bestimmte Fristen, innerhalb derer eine Mietminderung geltend gemacht werden muss?

Es gibt keine festgelegten Fristen für die Geltendmachung einer Mietminderung, aber Sie sollten den Mangel so schnell wie möglich melden und die Miete ab dem Zeitpunkt der Mangelanzeige mindern. 

Kann der Vermieter wegen einer Mietminderung eine Kündigung aussprechen?

Nein, der Vermieter darf nicht wegen einer berechtigten Mietminderung kündigen. Eine Kündigung aus diesem Grund wäre unwirksam. Der Mieter muss jedoch sicherstellen, dass die Minderung rechtmäßig und begründet ist.

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