Mietminderung

Mietminderung

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Mietminderung in Südwestfalen: Gründe, Höhe und wie Sie vorgehen können

Das Warmwasser in Balve fließt nicht, das Treppenhaus in Hüsten ist verdreckt und der Vermieter in Eiserfeld kümmert sich nicht. Planen Sie in Südwestfalen die Miete zu kürzen, sollten Sie einiges beachten. Auch wenn die Heizung ausfällt oder Schimmel die Wohnung unbewohnbar macht, kann es sein, dass eine Mietminderung angebracht ist. Wann die Mietminderung gerechtfertigt ist, wie Sie vorgehen müssen – das und mehr lesen Sie hier.

Ab wann ist eine Mietminderung erlaubt?

Als Mieter im Märkischen Kreis, Sauerland oder Siegerland dürfen Sie die Miete kürzen, wenn die Mietsache nicht wie im Mietvertrag angegeben genutzt werden kann. Wird die Wohnqualität durch den Mangel eingeschränkt oder sind Teile der Wohnung unbewohnbar, ist die Mietminderung gerechtfertigt.

Diese folgenden Gründe können eine Mietminderung rechtfertigen:

  • Es besteht ein Wasserschaden in der Wohnung.
  • Der Balkon, Garten oder die Garage ist nicht nutzbar.
  • Die Heizung fällt aus oder heizt nicht ausreichend.
  • Die eingebaute Küche kann nicht zum Kochen genutzt werden.
  • Der Aufzug fällt aus.
  • Das Badezimmer kann während Renovierungsarbeiten nicht genutzt werden (Ausnahme: energetische Sanierung nach § 536 Abs. 1a BGB).
  • Die Wohnungstür kann nicht abgeschlossen werden.
  • Gerüche stören das Leben in der Wohnung.
  • Baulärm oder der Lärm der Nachbarn stört weit über die gesetzlichen Ruhezeiten hinaus.
  • Der Zustand des Treppenhauses ist unzumutbar.

Das sind nur ein paar wenige Gründe, die eine Mietminderung begründen könnten. Die rechtliche Grundlage für die Mietminderung bildet § 536 des BGB.

Satz (1) besagt:

„(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Ist der Mangel erheblich und die Wohnung damit unbewohnbar, können Sie die Mietzahlungen sogar ganz aussetzen. Aber Achtung: Ist das Aussetzen der Mietzahlungen oder die Mietminderung nicht gerechtfertigt, darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Die rechtliche Grundlage dafür bildet § 543 Abs. 2 Nr. 3 des BGB.

Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat oder Mängel, die bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags bekannt sind, schließen Mietkürzungen aus.

Mietminderung – wie darf ich vorgehen?

Damit man rechtlich auf der sicheren Seite bleibt, muss man richtig vorgehen. Hält der Vermieter die Kürzung für unrechtmäßig, wird er sich dagegen wehren.

In diesen Schritten können Sie eine Mietminderung ankündigen:

  1. Mangel beim Vermieter anzeigen: Dem Vermieter muss der Mangel angezeigt werden. Kontaktieren Sie den Vermieter am besten schriftlich und beschreiben Sie den Mangel und wie dieser die Nutzung der Mietsache einschränkt.
  2. Frist setzen: Mit der Anzeige des Mangels müssen Sie dem Vermieter eine Frist einräumen, in der reagiert werden muss. Oft sind es 14 Tage.
  3. Höhe der Mietminderung festlegen: Bis zur Behebung des Mangels dürfen Mieter die Miete kürzen. § 536 BGB bildet die rechtliche Grundlage. Die Höhe der Mietminderung ist jedoch nicht einheitlich geregelt. Es kommt darauf an, wie stark der Mangel die Nutzung des Mietobjekts einschränkt.
  4. Miete mindern: Nach erfolgter Ankündigung der Mietminderung dürfen Sie die Miete so lange kürzen, bis der Mangel behoben wurde. Ist die Wohnung durch den Mangel unbewohnbar, dürfen Sie die Mietzahlungen sogar komplett aussetzen. Ausgenommen ist die energetische Modernisierung nach § 555b BGB.

Die Miete darf also erst gekürzt werden, wenn der Vermieter über den Mangel informiert wurde. Handelt es sich um Lärmbelästigungen, fügt man am besten ein Lärmprotokoll hinzu. Eine rückwirkende Mietminderung ist in den meisten Fällen nicht möglich.

In welcher Höhe die Mietminderung angemessen ist, kommt immer auf den Einzelfall an. Eine Entscheidungshilfe kann die Mietminderungstabelle sein. Mithilfe dieser Tabelle können Sie die Höhe der Mietminderung auf Gerichtsentscheidungen in ähnlichen Fällen stützen.

Wann Mietminderung, wenn es kein Warmwasser gibt?

Fällt das Warmwasser aus, schränkt das die gewöhnliche Nutzung der Wohnung deutlich ein, denn: Wer möchte schon kalt duschen? Sobald das Warmwasser ausfällt, dürfen Mieter diesen Mangel anzeigen und die Miete kürzen – doch in welcher Höhe?

Die Gerichte entschieden unterschiedlich über die Höhe der Mietminderung bei keinem warmen Wasser. Das AG München sprach den Mietern beim Ausfall des Warmwasserboilers eine Mietminderung von 15 Prozent zu (NJW-RR 1991, 845), bei einem teilweisen Ausfall der Warmwasserversorgung entschied das AG Münster, eine Mietminderung von 10 Prozent sei gerechtfertigt. 

Bei ungleichmäßiger Warmwasserversorgung durch den Durchlauferhitzer und einer nicht ausreichenden Warmwassererwärmung durften Mieter die Miete noch um drei Prozent kürzen. Kommen zum Ausfall des Warmwassers noch weitere Mängel wie beispielsweise der Ausfall der Heizung oder der Elektrik hinzu, darf die Mietkürzung gegebenenfalls bis zu 100 Prozent betragen (vergleiche MM 1988, 151).

Wie viel Mietminderung bei Schimmel?

Schimmel in der Wohnung kann die Gesundheit der Bewohner gefährden – hier müssen Vermieter also schnell Abhilfe schaffen. Eine Mietminderung bei Schimmel ist rechtmäßig. Voraussetzung ist jedoch, dass der Schimmel nicht von den Mietern verursacht wurde.

Die Höhe der Mietminderung bei unverschuldetem Schimmelbefall in der Wohnung hängt davon ab, welche Räume und Flächen von Schimmel befallen sind. Bildet sich im Bad Schimmel, kann eine Mietminderung von 10 Prozent angebracht sein – im Kinderzimmer sind es schon 20 Prozent.

Eine Mietminderung bei undichten Fenstern oder Fenstern mit schimmeligen Fugen kann noch eine Mietminderung von fünf bis zehn Prozent rechtfertigen.

Ist die Wohnung aufgrund der Gesundheitsgefährdung durch Schimmel oder zu Trocknungsarbeiten zur Beseitigung des Schimmels nur bedingt oder gar nicht bewohnbar, dürfen Mietzahlungen über diesen Zeitraum in Einzelfällen sogar komplett aussetzen.

Wie viel Mietminderung bei Wasserschaden?

Ein Wasserschaden ist ein triftiger Grund für eine Mietminderung – es sei denn, dieser war selbstverschuldet. Tropft es aber von der Decke oder ist die Wand durch einen Rohrbruch feucht, müssen Vermieter handeln. Bis der Schaden behoben ist, dürfen Mieter die Miete herabsetzen. Je nach Ausmaß des Schadens sogar um bis zu 100 Prozent.

Nach einem Urteil des LG Köln war eine Mietminderung von 80 Prozent während des Einsatzes von zwei Trocknungsgeräten gerechtfertigt. Betrifft der Wasserschaden dagegen nur ein Zimmer, bestätigen Gerichtsurteile Mietminderungen von 20 bis 30 Prozent.

Wie viel Mietminderung bei Heizungsausfall?

Fällt die Heizung im Winter aus, gilt die Wohnung nach Rechtsprechung teilweise als unbewohnbar. Das bedeutet für Sie: Solange die Heizanlage nicht funktioniert, müssen Sie nach erfolgter Mängelanzeige auch keine Miete zahlen. 

Doch laut Mietminderungstabelle entschieden die Gerichte nicht einheitlich: Je nachdem, wie lange und zu welcher Jahreszeit die Heizung ausfiel, sahen Gerichte eine Mietminderung von 50 bis 100 Prozent als gerechtfertigt an. Heizt die Heizung ungenügend, etwa auf maximal 18 Grad, ist eine Mietminderung von 10 bis 30 Prozent laut Gerichtsurteilen angebracht.

Es gibt übrigens eine gesetzlich vorgeschriebene Mindesttemperatur für Mietwohnungen – diese liegt bei 20 Grad. 

Wie viel Mietminderung bei Baulärm, unbenutzbarem Balkon und Co.?

Es gibt noch viele weitere Gründe, die eine Minderung begründen. Dies sind beispielhafte Prozentsätze für die Mietminderung nach der Mietminderungstabelle:

  • Bei defektem Aufzug: Die Mietminderung für einen defekten Aufzug kann von fünf bis 50 Prozent betragen. Maßgeblich für die Mietminderung ist, in welchem Stockwerk man lebt und wie stark sich der Ausfall auf die Wohnqualität auswirkt.
  • Mangel am Balkon: Werden Sie auf dem Balkon durch Zigarettengeruch belästigt oder ist der Balkon aus anderen Gründen nicht benutzbar, kann das eine Mietminderung von fünf bis 15 Prozent rechtfertigen. Verschmutzungen durch Taubenkot liegen dagegen in der Verantwortung des Mieters, wie ein Gerichtsurteil des LG Berlin bestätigte (94 C 21/22).
  • Bei Baulärm: Bei Baulärm und Schmutz im eigenen Haus ist eine Mietminderung von fünf bis 40 Prozent realistisch – allerdings nicht immer. Zieht man in ein Neubaugebiet oder wusste man bereits beim Einzug von der Baustelle nebenan, geben Gerichte den Vermietern das Recht. Handelt es sich um eine energetische Modernisierung nach § 555b BGB müssen Mieter diese bis zu drei Monate hinnehmen.
  • Bei Lärmbelästigung: Ortsüblichen Lärm müssen Mieter hinnehmen. Dazu gehören die normalen Alltagsgeräusche der Nachbarn, gelegentliche Handwerksarbeiten, Feierlichkeiten und Kinderlärm. Auch Lärm von der Straße und das Klingeln der Kirchenglocken gelten als ortsübliche Lärmquellen. Ist der Lärm jedoch unzumutbar, sollten Sie die Ruhestörungen protokollieren und den Vermieter über diesen Mangel informieren. 
  • Bei defekter Dusche: Ist die Badewanne oder Dusche nicht nutzbar, darf die Mietminderung bei 16 zu 33 Prozent liegen (vergleiche WuM 1998, 690 und WuM 1987, 271).
  • Ungeziefer in der Wohnung: Mäuse oder Kakerlaken in der Wohnung können eine Mietkürzung von zehn Prozent begründen. Allerdings müssen Sie prüfen, ob es sich wirklich um einen Befall von Ungeziefer handelt. Eine einzelne Maus im Keller begründet noch keine Mietminderung. 

Wie lange darf ein Mieter die Miete kürzen?

Die Miete darf so lange gekürzt werden, wie der Mangel besteht. Wird der Mangel innerhalb von zwei Wochen behoben, darf die Miete auch nur für diesen zweiwöchigen Zeitraum gekürzt werden, nicht für den gesamten Monat.

Muss der Vermieter einer Mietkürzung zustimmen?

Sie müssen den Mangel an der Mietsache und die geplante Mietminderung unbedingt schriftlich ankündigen – eine Zustimmung des Vermieters benötigt man jedoch nicht. Sie dürfen nach § 536 des BGB die Miete solange kürzen, bis der Mangel vollständig beseitigt wurde.

Die energetische Modernisierung nach § 555b BGB bildet eine Ausnahme und begründet keine Mietminderung.

Allerdings kann der Vermieter gegen eine – nach seiner Ansicht – unberechtigte Mietkürzung vorgehen. Streitigkeiten über Mängel und Mietminderungen landen häufiger vor Gericht.

Bei welchen Mängeln kann die Miete nicht gekürzt werden?

Unerhebliche Mietmängel, die die Nutzung der Mietsache nicht beeinträchtigen, berechtigen Mieter nicht zu einer Mietminderung. Dazu zählen beispielsweise Kleinigkeiten wie Ameisen, defekte Glühbirnen oder normaler Alltagslärm der Umgebung oder der Nachbarn.

Steht die Nachbarwohnung leer und kalt, dürfen Sie die Miete ebenfalls nicht kürzen, auch wenn man die leerstehende Wohnung indirekt heizt.

Haben Mieter den Mangel selbst verschuldet, ist eine Mietminderung ebenfalls nicht rechtens. War der Mangel bei der Vertragsunterzeichnung bekannt, ist eine Reduzierung nicht durchsetzbar. 

Mietminderung von Warm- oder Kaltmiete?

Zur Berechnung der Höhe der Mietminderung bildet immer die Bruttomiete – also die Warmmiete – die Grundlage. Beträgt die Warmmiete 1000 Euro und Sie möchten eine Reduzierung von 10 Prozent für eine defekte Telefonleitung durchsetzen, können Sie die Miete nach Ankündigung um 100 Euro kürzen. 

Wird der Mangel nach 15 Tagen behoben, gilt die Mietminderung anteilig. Betrifft der Mangel nur ein Zimmer der Wohnung, gilt sie ebenfalls anteilig nach Quadratmetern. 

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Marina Leers

16. Februar 2024