

Alle Jahre wieder – bekommen Mieter in Siegen, Meinerzhagen oder Arnsberg ihre Heizkostenabrechnung. Bei manchen sorgt sie für eine unangenehme Überraschung. Wir beschäftigen uns mit dem Thema genauer und zeigen Ihnen, was es mit der Heizkostenabrechnung auf sich hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Heizkostenabrechnung kommt in der Regel einmal im Jahr gemeinsam mit der Nebenkostenabrechnung. Sie umfasst die Kosten für die Heizung und Warmwasser.
- Vermieter haben für die Erstellung eine Frist von zwölf Monaten. Sie beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Bundesgesetzbuch). Die meisten Menschen erhalten die Abrechnung im Dezember.
- Derselbe Absatz im BGB legt fest: Kommt die Abrechnung zu spät, sind Mieter nicht mehr zur Zahlung etwaiger Nachforderungen verpflichtet.
Das können Sie tun
- Sie müssen Ihre Heizkosten zahlen, das ist klar. Allerdings können Sie mit einem sparsamen Verbrauch dafür sorgen, dass sich die Rechnung am Ende des Jahres in Grenzen hält.
- Wenn Sie das Gefühl haben, dass deine Heizkostenabrechnung falsch ist, sollten Sie sie mit der Abrechnung vom Vorjahr vergleichen und Unstimmigkeiten mit der Hausverwaltung oder dem Vermieter klären. Zur Not hilft Ihnen dabei der Mieterverein oder Mieterschutzbund.
- Für einen Widerspruch bei der Heizkostenabrechnung haben Sie eine Frist von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung.
- Nicht alle Mieter zahlen ihre Heizkosten über den Vermieter. Manche haben auch einen direkten Vertrag mit dem Anbieter. Zahlen Sie aktuell zu viel und sind unzufrieden, können Sie Ihren Anbieter wechseln und bare Münze sparen.
Wer nicht gerade ein Eigenheim mit Holzofen und angrenzendem Privatwald besitzt, muss im Herbst und Winter für Wärme bezahlen. Je nach Art des Hauses beziehungsweise der Wohnung und der Heizung kommen unterschiedliche Kosten zustande. Laut Wegatech lagen die Heizkosten im Jahr 2024 bei einem typischen Einfamilienhaus zwischen 1.000 Euro und 5.000 Euro. 2023 mussten Mieter laut Nebenkosten-Prüfplattform Mineko am Ende des Jahres im Schnitt 757 Euro draufzahlen – das ist nicht gerade wenig.
In diesem Ratgeber beschäftigen wir uns mit den Hintergründen und der Zusammensetzung der Heizkostenabrechnung.
Was ist eine Heizkostenabrechnung?
Eine Heizkostenabrechnung ist ein Dokument, das die Kosten eines Gebäudes für Heizung und Warmwasser detailliert aufschlüsselt und auf die einzelnen Mietparteien eines Hauses verteilt. Zuständig für die Erstellung und Verteilung der Abrechnung ist der Vermieter. Das ist seine Pflicht. Er darf aber nicht einfach irgendetwas abrechnen – schließlich gibt es in Deutschland für so gut wie alles Verordnungen und Gesetze. Im Falle der Heizkosten ist es die Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Sie gibt mitunter an, welche Bestandteile zu den Heizkosten zählen (dazu später mehr).
In der Regel muss sich der Vermieter an den Verteilerschlüssel halten. Die Abrechnung erfolgt zu 30 Prozent bis 50 Prozent nach Wohnfläche und zu 50 Prozent bis 70 Prozent nach individuellem Verbrauch. Diese Berechnung muss transparent und für den Mieter nachvollziehbar sein. Auch das beleuchten wir weiter unten näher.
Unterschied zwischen Nebenkosten, Betriebskosten und Heizkosten
Nebenkosten, Betriebskosten und Heizkosten sind Begriffe aus dem Mietrecht. Sie beschreiben die Kostenarten rund um das Mietverhältnis und unterscheiden sich folgendermaßen:
Nebenkosten
Die Nebenkosten sind der Oberbegriff für alle zusätzlichen Kosten, die neben der Grundmiete anfallen. Sie umfassen sowohl Betriebskosten als auch Heizkosten. Nebenkosten werden häufig vom Vermieter durch eine Pauschal- oder Vorauszahlung im Mietvertrag festgelegt und in der monatlichen Gesamtmiete aufgeführt.
Betriebskosten
Die Betriebskosten sind Bestandteil der Nebenkosten und umfassen die laufenden und regelmäßig wiederkehrenden Kosten für den Betrieb eines Gebäudes. Beispiele finden Sie in der Tabelle weiter unten. Diese Kosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt und umfassen allgemeine Gebäudekosten.
Heizkosten
Heizkosten sind ebenfalls Bestandteil der Nebenkosten, werden aber oft separat aufgeführt und meist verbrauchsabhängig abgerechnet. Das bedeutet: Wohnen Sie in einem Mietshaus mit mehreren Parteien, zahlen Sie den auf Ihren persönlichen Verbrauch abgestimmten Betrag.
Die Tabelle fasst alle Arten noch einmal übersichtlich mit Beispielen zusammen.
Begriff | Nebenkosten | Betriebskosten | Heizkosten |
Erklärung | Oberbegriff für alle Kosten neben der Grundmiete | Bestandteil der Nebenkosten | Bestandteil der Nebenkosten |
Bestandteil | Umfasst Betriebskosten und Heizkosten | Umfasst alle laufenden und wiederkehrenden Kosten eines Gebäudes | Umfasst Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung |
Beispiele | – | Müllabfuhr Grundsteuer Straßenreinigung Versicherungen Kosten für Hauswart Kosten für die Wartung des Aufzugs Beleuchtung im Treppenhaus | Heizung Warmwasseraufbereitung Brennstoffkosten (zum Beispiel Fernwärme, Öl, Gas) Wartung der Heizungsanlage |
Welche Kosten enthält die Heizkostenabrechnung?
Wir konzentrieren uns weiterhin auf die Heizkostenabrechnung. Sie setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen. Diese sind im § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) geregelt. Dazu gehören vor allem:
- Kosten für den Strom und die verbrauchten Brennstoffe für die Erzeugung von Wärme
- Kosten für die Lieferung des Betriebsstromes
- Kosten für die Wartung der Anlage – darunter auch Bedienung, Überwachung und regelmäßige Prüfung der Messgeräte
- Kosten für die Eichung und Berechnung der Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen (§ 7 Abs. 6 HeizkostenV)
- Kosten für die Reinigung des Raumes und der Anlage (zum Beispiel Schornsteinfeger)
- Kosten für die Messung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
Wann und wie wird die Abrechnung der Heizkosten erstellt?
Die Heizkosten werden einmal jährlich erfasst. „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen“, so der § 556 Abs. 3 BGB. Das bedeutet: Die Heizkosten von 2023 muss Ihnen ihr Vermieter bis Ende Dezember 2024 mitteilen. Macht er das nicht, sind Sie zu keiner Nachzahlung mehr verpflichtet.
Unterschied zwischen der verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Abrechnung
Es wird zwischen der verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Abrechnung unterschieden.
Verbrauchsabhängige Abrechnung
Die verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgt – wie es der Name schon sagt – nach dem individuellen Verbrauch. Den erfassen beispielsweise Messgeräte wie Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler oder Wasserzähler. Laut § 6 Abs. 1 der Heizkostenverordnung müssen die „Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer“ verteilt werden. Die Abrechnung erfolgt – wie oben erwähnt – in Wohnhäusern mindestens zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent verbrauchsabhängig.
Verbrauchsunabhängige Abrechnung
Die verbrauchsunabhängige Abrechnung hingegen umfasst Fixkosten, die nicht mit dem persönlichen Verbrauch zusammenhängen und unabhängig davon immer anfallen. Dazu gehören zum Beispiel der Betriebsstrom oder die Wartung durch Fachpersonal. Der restliche Anteil (also 30 Prozent bis 50 Prozent) wird verbrauchsunabhängig verteilt. Das soll bauliche Unterschiede ausgleichen und die Abrechnung fairer gestalten.
Heizkosten abrechnen: So geht die Verbrauchserfassung
Doch wie berechnen sich die Heizkosten einer Wohnung nun schlussendlich?
Grundlagen schaffen: Zuerst einmal müssen der Vermieter und die Hausverwaltung geeignete Grundlagen schaffen. Sie müssen die gesetzlichen Vorgaben beachten und die richtigen Messgeräte installieren. Die Wohnungen benötigen zum Beispiel:
- Heizkostenverteiler
- Wärmemengenzähler
- Warmwasserzähler
Gesamtkosten erfassen: Innerhalb des gesetzlichen Zeitraums geht es dann an die Ermittlung der Gesamtkosten für das Gebäude. Welche Kosten das sind, haben wir oben schon angesprochen.
Einzelkosten erfassen: Stehen die Gesamtkosten für das Gebäude fest, kommt der Verbrauch der einzelnen Wohnparteien ins Spiel. Der Heizkostenverteiler misst zum Beispiel die Wärme, die ein Heizkörper abgibt. Der Wärmemengenzähler speichert den tatsächlichen Energieverbrauch in kWh. Gut zu wissen: Für die Auslesung muss nicht immer jemand vorbeikommen. Bei modernen Geräten funktioniert das schon über Funk.
Heizkosten verteilen: Danach erfolgt die konkrete Verteilung nach erwähntem Verteilerschlüssel.
Abrechnung erstellen: Auf Basis der Informationen erstellt der Vermieter zuletzt die finale Heizkostenabrechnung. Manche beauftragen dafür auch Abrechnungsdienstleister wie Techem oder ista SE.
Heizkostenabrechnung: Mieter sollten sie prüfen und bei Bedarf korrigieren
Die jährliche Nebenkostenabrechnung – inklusive Heizkosten – zu überprüfen, ist oft gar nicht so einfach. Sie ist ziemlich lang und zahlenlastig. Das darf Sie jedoch nicht abschrecken. Die folgende Anleitung hilft Ihnen in fünf Schritten weiter.
Schritt 1: Prüfen Sie die Abrechnung sorgfältig
Der unangenehmste Part: Die Zahlen überprüfen. Dafür sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen. In der Regel ist das kein Problem. Schließlich können Mieter zwölf Monate nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung beim Vermieter Widerspruch einlegen. Nach Ablauf der zwölf Monate ist allerdings Schluss.
Gehen Sie bei der Prüfung folgendermaßen vor:
- Achtem Sie zuerst auf die Vollständigkeit. Enthält die Abrechnung alle relevanten Angaben? Dazu gehören die Gesamtkosten und Verbrauchsanteile Ihrer Wohnung. Wichtig: Ihr Vermieter darf nur umlagefähige Kosten nach Heizkostenverordnung abrechnen.
- Anschließend sollten Sie einen Blick auf den Verbrauch werfen. Ergeben die Angaben Sinn? Gleichen Sie dazu den angegebenen Verbrauch mit den Ablesewerten des Heizkostenzählers ab – und mit den Daten der Vorjahre (falls vorhanden).
- Zuletzt können Sie kontrollieren, ob der Vermieter den Verteilungsschlüssel richtig angewendet hat. Hier geht es um die oben genannten prozentualen Anteile (30 Prozent bis 50 Prozent beziehungsweise 50 Prozent bis 70 Prozent).
Schritt 2: Vergleichen Sie die Angaben
Überprüfen Sie nicht nur deine Unterlagen, sondern auch die Vereinbarungen im Mietvertrag mit den gesetzlichen Vorgaben. Wenn es an der Stelle zu Abweichungen kommt, können Sie davon ausgehen, dass irgendetwas bei der Berechnung schiefgelaufen ist.
Schritt 3: Fordern Sie Belegeinsicht an
Sobald Sie alles verglichen und Sie die unklaren oder falschen Stellen notiert haben, können Sie vom Vermieter eine Belegeinsicht fordern. Darauf haben Sie Anspruch. Er muss Ihnen die Rechnungen für oben genannte Kosten vorlegen.
Schritt 4: Reklamieren Sie Fehler
Der nächste Schritt ist, die Fehler beim Vermieter zu beanstanden und um Korrektur zu bitten. Wie Sie bereits wissen, haben Sie dafür zwölf Monate Zeit. Gesteht sich Ihr Vermieter den Fehler ein und kümmert sich um die Rückzahlung, müssen Sie nichts weiter tun. Andernfalls geht es weiter zu Schritt 5.
Schritt 5: Suchen Sie sich professionelle Unterstützung
Wenn weiterhin etwas unklar ist oder Ihr Vermieter sich querstellt, können und sollten Sie sich professionelle Unterstützung suchen. Erste Anlaufstellen sind beispielsweise der Mieterverein oder die Verbraucherzentrale. Rechtlichen Beistand finden Sie bei einem Fachanwalt.
Sie sehen: Das Thema ist mit etwas Aufwand verbunden. Der sollte es Ihnen aber wert sein. Schließlich geht es darum, unnötige Nachzahlungen zu vermeiden.
Abrechnung bei Heizung: Tipps für Mieter
Mieter müssen sich nicht alles gefallen lassen. Was Kosten angeht, können Sie aber zum Glück vieles selbst beeinflussen. Das sind unsere Tipps.
… für die Abrechnung:
- Überprüfen Sie regelmäßig Ihre Heizkostenabrechnung.
- Vergleichen Sie die Daten mit den gesetzlichen Vorgaben.
- Fragen Sie beim Vermieter nach, wenn etwas unklar ist.
- Suchen Sie sich im Ernstfall professionelle Hilfe.
… für den privaten Energieverbrauch:
- Verschwenden Sie keine Energie (zum Beispiel mit dauerhaft gekippten Fenstern im Herbst und Winter).
- Heizen Sie effizient – also nicht zu viel und nicht zu wenig.
- Achten Sie darauf, dass Heizkörper nicht durch Möbel oder Vorhänge verdeckt werden.
- Überprüfen Sie Ihre Fenster und Türen und rüsten Sie gegebenenfalls energetisch nach (wenn es sich um Eigenheim handelt) oder bitten Sie Ihren Vermieter darum.
Fazit: Das müssen Sie bei der Heizkostenabrechnung beachten
Die Heizkostenabrechnung ist ziemlich komplex und besteht aus mehreren Komponenten. Die sind in der Heizkostenverordnung festgelegt. Es fallen nicht nur aktive Energiekosten an, sondern auch Kosten für die Wartung, Instandhaltung und Abrechnung. Schließlich sollte die Heizungsanlage nur Fachpersonal überprüfen.
Die Abrechnung bekommen sie einmal jährlich. In Mehrfamilienhäusern müssen Heizkosten mindestens zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der restliche Anteil (30 Prozent oder 50 Prozent) ist verbrauchsunabhängig.
Ungerechtfertigte Nachzahlungen mag niemand. Um sie zu vermeiden, sollten Mieter ihre Neben- beziehungsweise Betriebskostenabrechnung (darunter die Heizkostenabrechnung) sorgfältig überprüfen. Schließlich können dem Vermieter auch versehentlich Fehler unterlaufen. Wenn Sie das Gefühl haben, dass etwas in der Abrechnung nicht stimmt, können Sie Belegeinsicht fordern. Es ist die Pflicht des Vermieters, die Unterlagen herauszugeben. Sind die Daten tatsächlich falsch und der Vermieter verweigert die Rückzahlung, ist rechtliche Unterstützung gefragt.
Häufig gestellte Fragen zur Heizkostenabrechnung
Wie funktioniert die Heizkostenabrechnung in einem Mehrfamilienhaus mit Mietern?
In einem Mehrfamilienhaus ist die Abrechnung etwas komplizierter als in einem Einfamilienhaus. Zuerst müssen die Gesamtkosten ermittelt werden. Anschließend erfolgt eine Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten. Dabei dürfen Grundkosten je nach Wohnfläche nur 30 Prozent bis 50 Prozent und Verbrauchskosten nur 50 Prozent bis 70 Prozent ausmachen. Um die Einzelkosten zu erfassen, nutzen Hausverwaltungen in der Regel einen Heizkostenverteiler oder lesen die Ergebnisse der Messgeräte beziehungsweise Zählerstände ab. Am Schluss zahlen alle Parteien ihren Anteil – basierend auf Verbrauch und Fläche.
Welche Kosten werden laut Heizkostenverordnung berücksichtigt?
Bei der Verbrauchserfassung werden laut § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung am Ende des Abrechnungszeitraums folgende Kosten berücksichtigt:
- Kosten für Brennstoffe: Damit sind die Kosten für die Art der Wärme gemeint – also für Gas, Öl oder Fernwärme.
- Kosten für den Betrieb: Zu den Betriebskosten zählen die Wartung der Heizungsanlage und die Preise für den Schornsteinfeger sowie den Betriebsstrom.
- Kosten für die Erfassung: Damit der Energieverbrauch überhaupt erfasst werden kann, muss jemand den Zähler am Anfang installieren und am Ende auslesen sowie die Berechnung durchführen.
- Gegebenenfalls Reparaturkosten: Dieser Punkt ist eigentlich selbsterklärend. Wenn etwas kaputt geht, muss ein Fachmann für die Reparatur engagiert werden.
Warum sind Heizkostenverteiler bei der Abrechnung relevant?
Ein Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler erfasst den individuellen Wärmeverbrauch der Heizkörper und misst indirekt die abgegebene Wärme. Dazu zählen die Verdunstung und der elektronische Verbrauch. Das ermöglicht Ihnen am Ende eine faire Verbrauchsabrechnung. Das ganze System kann allerdings nur funktionieren, wenn es richtig installiert und geeicht ist.
Was sind typische Fehlerquellen bei der Abrechnung der Heizkosten?
Fehler bei der Abrechnung der Heizkosten können durch mehrere Faktoren entstehen. Zum einen gibt es menschliches Versagen:
- Einheiten werden falsch berechnet oder fehlerhaft zugeordnet.
- Ablesung ist falsch.
- Wartung erfolgt verspätet.
- Heizkostenverordnung wird missachtet.
Zum anderen spielt auch Technik eine Rolle. Bei einem defekten Zähler können unvollständige oder falsche Daten die Heizkosten beeinflussen.
Wie werden Heizkosten und Warmwasserkosten abgerechnet?
Heizkosten und Warmwasserkosten werden gemäß der Heizkostenverordnung abgerechnet. Meist erfolgt die Aufteilung nach Verteilerschlüssel in Grundkosten (30 Prozent bis 50 Prozent je nach Wohnfläche) und Verbrauchskosten (50 Prozent bis 70 Prozent basierend auf individuellen Verbrauchsmessungen). Die Abrechnung berücksichtigt mehrere Elemente, um die Kosten möglichst verbrauchsnah und fair zu verteilen – dazu gehören Verbrauchswerte, Zählerstände und Energiepreise.
Warum ist meine Heizkostenabrechnung so hoch?
Ungewohnt hohe Heizkosten können mehrere Ursachen haben. Es kann zwar sein, dass Unternehmen aus verschiedenen Gründen die Preise mittendrin drastisch erhöhen – wie es während der Corona-Pandemie und zu Beginn des Ukrainekrieges der Fall war –, in der Regel liegt es aber am persönlichen Energieverbrauch.
Viele Menschen heizen falsch und lassen beispielsweise im Herbst und Winter dauerhaft ihre Fenster gekippt. Die Heizung muss dann deutlich mehr Energie aufwenden, um den Raum warmzuhalten. Sinnvoller ist es, einfach zwischendurch ein paar Minuten bei komplett geöffnetem Fenster zu lüften. Gleiches gilt fürs Ausdrehen der Heizung, wenn man in den Urlaub fährt. Besser: Heizung auf niedriger Stufe laufen lassen. Wer Räume ganz auskühlen lässt, riskiert außerdem Schimmel.
Wie hoch wird die nächste Heizkostenabrechnung?
Wie hoch Ihre nächste Heizkostenabrechnung wird, können wir Ihnen pauschal nicht beantworten. Das kommt darauf an, um welches Haus oder welche Wohnung es sich handelt, wie groß die Fläche ist und wie viel Sie heizen. Laut Heizspiegel lagen die Heizkosten bei einer Wohnung mit 70 Quadratmetern und Wärmepumpe im Abrechnungsjahr 2023 zwischen 525 Euro und 1.975 Euro. Sie sehen: Die Summe kann ganz schön variieren. Das hängt auch mit dem energetischen Zustand des Hauses zusammen. Ein saniertes Haus nach Energie-Effizienz-Standard verbraucht beispielsweise weniger Energie als ein unsaniertes Gebäude. Gut zu wissen: Im Jahr 2024 sind die meisten Heizkosten gesunken (so co2online). Nur Fernwärme wurde bei einem durchschnittlichen Mehrfamilienhaus acht Prozent teurer.
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