Der Verkauf eines Hauses in Südwestfalen kostet viel Zeit. Doch nur, wer in Exposé und Vermarktung investiert, erzielt einen guten Preis. Unsere Checkliste zum Hausverkauf.

Ein Haus zu verkaufen, kann viel Zeit und Mühe kosten. Die Fakten fürs Exposé sammeln, den Wert der eigenen Immobilie ermitteln und – je nach Lage – eine ganze Reihe von Besichtigungsterminen absolvieren. Egal, ob Sie ein Haus in Hilchenbach, Stockum oder Halver verkaufen wollen – überlegen Sie sich vor dem ersten Inserat gut, ob Sie den Hausverkauf allein in die Hand nehmen, oder lieber einen Immobilienexperten beauftragen wollen. Der kostet zwar Geld, handelt aber unter Umständen auch einen besseren Preis für Sie aus.

Die wichtigsten Fragen vor einem Hausverkauf

Bevor Sie Ihr Haus in der Region auf den Markt bringen, müssen Sie schon auf die ersten Anfragen vorbereitet sein. Klären Sie also vorab unbedingt die folgenden Fragen:

• In welchem Zeitraum will oder muss das Haus verkauft sein (Vielleicht wollen Sie ja ein neues Haus kaufen oder brauchen den Erlös dringend für andere Ausgaben)?
• Gibt es einen Zeitraum, der sich besonders gut für den Verkauf eignet (zum Beispiel die Jahreszeit)? Eventuell können Sie nicht monatelang warten, aber es macht einen Unterschied, ob Sie das Haus Ende Februar in tristem Wintergrau präsentieren oder drei Wochen später, wenn die ersten Frühblüher die Köpfe aus den Beeten stecken.
• Ist die gesamtwirtschaftliche Lage gut für einen Verkauf?
• Liegt ein aktueller Energieausweis vor? Falls nicht, müssen Sie sich mit einem Energieeffizienz-Experten in Verbindung setzen, der nach einer Begehung einen Ausweis für Ihr Haus ausstellt. Der Energieausweis ist Pflicht und muss beim Verkauf vorliegen. Aber auch von Maklern und Interessenten wird er bereits bei den Besichtigungen erfragt werden. Erfahren Sie hier mehr über den Energieausweis!
• Haben Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und eine Flurkarte?
• Ist das Haus in einem Zustand, in dem es einen guten Preis erzielen wird? Fragen Sie sich, inwiefern Renovierungsarbeiten zu einem besseren Gesamtbild beitragen können. Gerne bieten wir Ihnen ein professionelles Homestaging um Ihre Immobilie ins rechte Licht zu rücken und damit den bestmöglichen Preis zu erzielen.
• Was soll mit dem Haus zusammen verkauft werden (Küche, Einbauten…)?

Checkliste: Finanzielle Rahmenbedingungen beachten

Beim Immobilienverkauf geht es um viel Geld. Kleine Unachtsamkeiten können einen großen Verlust bedeuten. Daher ist es wichtig, die finanziellen und steuerlichen Rahmenbedingungen vor dem Verkauf genau zu prüfen.

• Ist die Spekulationsfrist eventuell noch nicht abgelaufen? Dann fallen beim Verkauf Spekulationssteuern an. Vielleicht lohnt es sich, noch zu warten.
• Ist der Kredit noch nicht getilgt? Je nach Immobiliendarlehen werden Kosten für die vorzeitige Ablösung des Darlehens fällig (Vorfälligkeitsentschädigung).
• Werden Sie ein neues Objekt kaufen? Sprechen Sie mit Ihrer Bank. Vielleicht kommt sie Ihnen mit den Kosten für die Ablösung entgegen, wenn Sie eine neue Immobilie auch über sie finanzieren.

Verkaufspreis-Ermittlung: Was ist Ihre Immobilie wert?

Vielleicht haben Sie schon im Gefühl, welchen Preis Sie sich für Ihre Immobilie im Sieger-, Sauerland oder Märkischen Kreis vorstellen. Damit können Sie bereits richtig liegen, aber leider auch komplett daneben. Wenn Sie sich nicht selbst professionell mit Immobilienverkäufen beschäftigen und Sie bisher selbst in Ihrem Haus gewohnt haben, haben Sie sich vermutlich in den vergangenen Jahren nicht regelmäßig mit dessen Wertentwicklung beschäftigt.

Sie wissen, dass der Wert Ihrer Immobilie gestiegen ist, aber können Sie sich vorstellen, dass sich der Wert in den vergangenen 15 Jahren verdoppelt hat? Das gilt natürlich nicht für alle Immobilien, aber für Häuser in gutem Zustand und guter und beliebter Lage durchaus. Stellen Sie sich also die folgenden Fragen, um den Wert Ihres Objekts realistisch einzuschätzen:

• Zu welchen Preisen inserieren andere Verkäufer in der unmittelbaren Nachbarschaft ihre Immobilien und wo steht zur Zeit der Kaufpreisspiegel im Sauerland, Märkischen Kreis und Siegerland?
• Wie schätzen Sie Ihr Haus im Vergleich zu diesen Objekten ein? Ist Ihr Haus oder Grundstück größer oder kleiner, ist der Zustand besser oder schlechter? Ist die Lage günstiger oder ungünstiger? Ist die Bausubstanz anders? Kann man das Baujahr vergleichen?
• Lassen Sie sich bei der Wertermittlung unterstützen. Wir empfehlen Ihnen hier die Verkaufsberatung von Wohnen in Südwestfalen
• Alternativ können Sie auch die Immobilienschnellbewertung nutzen. Diese errechnet aufgrund von Vergleichsobjekten in der Nähe den möglichen Verkaufspreis. Heraus kommt in der Regel ein Näherungswert, der Ihnen einen ersten Anhaltspunkt gibt. Der Makler kann Ihr Haus vor Ort allerdings sicher besser einschätzen.
• Mit oder ohne Maklerunterstützung haben Sie am Ende des Prozesses einen Preiskorridor. Den Angebotspreis legen Verkäufer am besten weder am oberen noch am unteren Rand des Korridors fest. Denn inserieren Sie das Haus zu günstig, werden Sie sich in vielen Wohngegenden vor Interessenten kaum retten können. Legen Sie den Angebotspreis zu hoch fest, wird es dauern, bis sich ein Käufer findet. Die Gefahr: Die Immobilie erscheint als Ladenhüter.

Checkliste: Exposé erstellen für den Hausverkauf

Im Exposé sammeln Sie nicht nur die Fakten, die der Käufer braucht, um eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen. Das Exposé ist auch Werbung für Ihr Haus. Eine gute Mischung aus Fakten, positiven Botschaften und vielen Bildern hilft Ihnen, den erwünschten Verkaufspreis zu erzielen. Beantworten Sie sich aber auch diese Fragen:

• Haben Sie die Zeit, sich um das Exposé zu kümmern?
• Können Sie die Fakten selbst in einem ansprechenden Text darstellen?
• Reichen Ihnen gute Fotos mit der Handykamera oder wollen Sie professionelle Bilder?
• Liegen Ihnen alle Grundrisse (aller Etagen, auch eventuelle An- und Umbauten) und Grundstückszeichnungen vor (sie gehören unbedingt in ein gutes Exposé)?
• Haben Sie die bautechnischen Unterlagen (Baupläne, Baugenehmigung, Baubeschreibung)? Falls nicht, können Sie diese beim Bauamt besorgen.
• Aussagekräftige Bilder zeigen Ihr Haus von allen Seiten. Neben ein bis zwei Außenansichten, sollte von jedem Zimmer ein Foto in das Exposé. Auch Fotos von der Wohngegend interessieren Ihre potenziellen Käufer. Die Fotos sollten ein realistisches Bild der Immobilie zeigen. Bei der Besichtigung können offensichtliche Mängel ohnehin nicht versteckt werden.

Unsere Immobilientöchter bieten hier ein umfangreiches Angebot. So können Sie Ihr Haus zum Beispiel anhand eines virtuellen 3D Rundganges präsentieren. Das spart nicht nur Ihnen viel Zeit, sondern ermöglicht es auch Ihren Interessenten, einen realen Eindruck der Immobilie zu erhalten.

So vermarkten Sie Ihr Haus richtig

Neben dem Exposé sind beim Hausverkauf in Sachen Vermarktung noch andere Punkte wichtig. Denn je nach Lage, kann Ihr Angebot eine Vielzahl an Interessenten auf den Plan rufen. Diese Fragen sind für Verkäufer wichtig:

• Brauchen wir ein Verkaufsschild? Können wir uns darum selbst kümmern?
• Inserieren wir auf einem oder mehreren Immobilienportalen oder kleben wir nur Zettel in der Nachbarschaft?
• Schalten wir eine Anzeige in der Lokalpresse?
• Können wir selbst mit einer eventuellen Flut von Anfragen (eventuell nur E-Mail-Adresse und keine Telefonnummer angeben) und anschließenden Besichtigungsterminen umgehen oder fehlt uns dazu die Zeit, die Energie und eventuell auch der professionelle Blick?
• Wie viel Zeit und Engagement würde uns der private Verkauf kosten?
• Wie viel wäre uns umgekehrt die Unterstützung durch einen Makler wert?
• Was würde uns ein Makler kosten (üblich sind 3,57% )?
• Wie finden wir einen guten Makler (er sollte das Siegel vom Immobilienverband Deutschland (IVD) tragen)?

Checkliste: Besichtigungen koordinieren

Das Haus ist auf dem Markt und Ihr Telefon steht nicht mehr still. Setzen Sie selbst für den ersten Durchlauf eine Grenze, damit der Hausverkauf nicht zum Vollzeitjob wird. Das gilt auch für den Fall, dass Sie einen Makler beauftragt haben. Schließlich wohnen Sie vermutlich noch im Verkaufsobjekt und wollen nicht täglich fremde Leute durch Ihr Haus rennen haben. Stellen Sie sich vorab diese Fragen:

• Wie viele Interessenten brauchen wir, um den einen guten Käufer zu finden? (Beziehungsweise wie schätzt Ihr Makler das ein?)
• Wann können Sie Besichtigungstermine einrichten? Besser mehrere über die Woche verteilt oder alle konzentriert in Etappen am Wochenende (Vorteil: Man muss das Haus nur einmal schick machen)?
• Auf welche Mängel weisen wir die Interessenten explizit hin?
• Gibt es neben dem Kaufpreis noch andere Faktoren, die uns bei den Käufern wichtig sind? Wollen wir vielleicht nur an eine Familie verkaufen oder haben uns die netten Nachbarn gebeten, das Haus – wenn möglich – an ein ruhiges Ehepaar zu veräußern?
• Wie viel Zeit wollen wir für die Besichtigung einplanen? Haben Sie mehrere Termine hintereinander angesetzt, ist das ein gutes Argument, den Rundgang zu beenden.

Wichtig beim Hausverkauf: Mit Interessenten richtig verhandeln

Sie haben nach der Besichtigung einige Interessenten, die Ihnen ein konkretes Kaufangebot machen. Für unerfahrene Verkäufer beginnt nun der Teil, für den sie sich vielleicht doch einen Makler an ihrer Seite wünschen. Diese Fragen sind jetzt wichtig:

• Wer macht das beste Angebot? Denn der Angebotspreis muss nicht der Verkaufspreis bleiben. Wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, gehört es zum Verhandlungsprozess, zwei oder mehrere Interessenten in einen Preiswettbewerb zu schicken. Private Verkäufer sind an diesem Punkt eher zögerlich.
• Wer gefällt Ihnen als Käufer (Sympathie, sozialer Aspekt)
• Ist der Interessent solvent?
• Hat er eine Finanzierungszusage von seiner Bank und eine SCHUFA-Auskunft? Und falls ja, wie können Sie diese überprüfen?
• Wann sagen Sie den anderen Interessenten ab (möglichst nicht zu früh, falls der Käufer doch noch abspringt)?

Achtung! Vermeiden Sie beim Hausverkauf unbedingt diese vier Fehler

Stellen wir uns vor, der Käufer für Ihr Objekt in Lüdenscheid, Siegen, Arnsberg oder Schmallenberg ist gefunden und Sie machen sich für den Endspurt des Verkaufs Ihres Hauses bereit. Nach einem anstrengenden Prozess möchten Sie sich alles weitere nun erleichtern: Sei es, um potenziellen Konflikten mit dem neuen Eigentümer aus dem Weg zu gehen oder selbst Zeit oder Geld zu sparen. Dabei werden diese vier Vorgehensweisen auf den ersten Blick verführerisch erscheinen, sollten aber dennoch unbedingt vermieden werden. Denn hier lauern nicht nur versteckte Mehrkosten, sondern auch richtiger, im schlimmsten Falle gerichtlicher Ärger:

• Versteckte Mängel am Objekt verschweigen: Der überpinselte Schimmel im Keller oder die losen Dachpfannen: Kein Grund, den Käufer in Kenntnis zu setzen? Doch! Verschwiegene Mängel sind nicht nur unfair, sondern können auch lästige Gerichtsverfahren oder teure Schadenersatzansprüche nach sich ziehen. Bei Mängeln am Haus gilt ganz klar: Ehrlich währt am Längsten!
• Kein Schwarzgeld annehmen: Der Käufer möchte Ihnen ein Angebot unterbreiten, das Sie nicht ablehnen können? Können Sie doch! Wenn Sie in der Hoffnung auf Steuerersparnis einen Teil des Verkaufspreises am Fiskus vorbeischleusen möchten, dann fliegt das spätestens im Erbfall oder bei einer Scheidung auf und kommt Sie oder Ihre Hinterbliebenen richtig teuer zu stehen. Daher gilt auch hier: Finger weg!
• Keine Schlüsselübergabe vor Entrichtung des Kaufpreises: Der Käufer ist Ihnen sympathisch, Sie sind auf die Liquidität nicht unbedingt angewiesen und das Haus würde bis zur Entrichtung des Kaufpreises ohnehin nur leer stehen? Alles kein Grund, Ihren Nachfolger schon vor der eingegangenen Zahlung einziehen zu lassen. Denn sollte dieser dann ausbleiben, haben Sie ein Problem. Sie haben Ihr größtes Pfand aus der Hand gegeben und können sich allenfalls nur noch gerichtlich darum bemühen, den Zahlungsunwilligen des Hauses zu verweisen. Der von einem Notar überwachte Vorgang des Hausverkaufs ist ein regulierter Zug-um-Zug-Prozess und das aus gutem Grund.
• Keine Renovierungsarbeiten vor Entrichtung des Kaufpreises: Gleiches gilt für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten. Lassen Sie den Käufer ins Haus, um einige Korrekturen vorzunehmen, dann kann dieser dabei auch – und sei es in der besten Absicht –Schäden verursachen, Wände herausreißen, Leitungen beschädigen oder ähnliches. Wenn der Käufer dann eben doch nicht zum Käufer wird, sondern vor der Überweisung des Kaufpreises vom Kauf zurücktritt, bleiben Sie auf dem Schaden sitzen. Hier gibt es zwar Sonderregelungen, dass der Käufer Renovierungs- aber keine Sanierungsarbeiten vornehmen darf, dass im Rücktrittsfalle der Verkäufer die Renovierungskosten nicht zu übernehmen hat und dass der Käufer im Rücktrittsfall nach erfolgten Renovierungsarbeiten die Immobilie wieder in ihren Ursprungszustand zurückversetzen muss. Auch kann hier mit einem Teilzahlungsmodell gearbeitet werden. Beispielsweise könnten Sie verabreden, dass nach der Überweisung von 20 Prozent des Kaufpreises erste Renovierungsarbeiten geleistet werden dürfen. Aber auch hiervon raten Notare und Immobilienmakler ab: Die Rückabwicklung gestaltet sich in der Praxis oft schwieriger und einem Käufer, der sich erst einmal in der neuen Immobilie befindet ohne den vollen Preis entrichtet zu haben, ist nicht selten nur gerichtlich beizukommen.

Checkliste: Verkaufsabwicklung Ihres Hauses

Nun kommt der Teil, in dem der Hausverkauf in trockene Tücher gebracht wird. Überlegen Sie, was in den Kaufvertrag geschrieben wird und wer Sie bei der Aufsetzung unterstützt.

• Benennt der Käufer einen Notar? Und falls nicht, wer ist der Notar Ihrer Wahl?
• Vereinbaren Sie zeitnah einen Notartermin und informieren Sie sich vorab über die Notar-Kosten
• Gibt es rechtliche Risiken, die Ihnen als Verkäufer auf die Füße fallen können (etwa eine falsche Angabe der Wohnfläche)?
• Stellen Sie sicher, dass die Auflassungsvormerkung im Grundbuch wieder gelöscht werden kann, wenn der Verkauf nicht zustande kommt. Dazu muss der Käufer den Notar bevollmächtigen.
• Welcher Übergabetermin soll im Vertrag stehen? Denken Sie daran, dass Sie bis dahin ausgezogen und Ihr neues Zuhause bezugsfertig sein muss.
• Was soll im Übergabeprotokoll stehen?
• Wann bekommen Sie den Verkaufspreis überwiesen?
• Bieten Sie den Käufern an, nach der Abwicklung in Kontakt zu bleiben (eventuell kommt es zu Fragen in Bezug auf die Heizungs- und Haustechnik oder Ähnlichem)?

Ihr Weg zu einem sympathischen Käufer und einem guten Preis

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, dann haben Sie derzeit im Siegerland genauso wie im Sauerland und im Märkischen Kreis beste Aussichten, einen guten Preis zu erzielen. Mit genügend Zeit an der Hand und etwas Expertise können Sie sich dem Verkaufsprozess selbst unterziehen. Allerdings lohnt es sich für einen besseren Gesamtpreis und einen rechtssicheren Prozess, sich professionelle Hilfe durch einen Immobilienexperten zu holen. Dieser kann Sie auch, wenn gewünscht, in den Prozess mit einbinden. Wenn es Ihnen beispielsweise wichtig ist, den Nachbesitzer Ihres Hauses selbst kennenzulernen, um jemanden auszuwählen der nicht nur solvent, sondern auch sympathisch ist, dann sprechen Sie darüber vorab mit Ihrem Immobilienmakler. Am Ende entscheiden nur Sie selbst, wer es sich nach Ihnen in Ihrem Heim gemütlich machen darf.

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