Bevor Banken im Siegerland, Sauerland oder Märkischen Kreis einen Kredit vergeben, verlangen sie einen Eigenkapitalnachweis. Aber wie viel Eigenkapital sollte es sein? Was gehört dazu? Und wie lässt sich das Eigenkapital nachweisen?

Die Anforderungen an angehende Immobilieneigentümer und Bauherren in Kreuztal, Winterberg oder Balve werden größer, und das Thema Eigenkapital beziehungsweise Eigenkapitalnachweis wird immer wichtiger. Um Ihren Finanzierungsbedarf zu ermitteln und Ihnen ein Angebot machen zu können, muss die Bank wissen, wie viel Geld Sie mitbringen. Wir sagen Ihnen, was alles zum Eigenkapital gehört, wie viel Sie mitbringen sollten und wie sich das Eigenkapital nachweisen lässt.

Was ist ein Eigenkapitalnachweis?

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, wird vor immer größere Herausforderungen gestellt. Einerseits führen die steigenden Zinsen zu einer höheren monatlichen Belastung bei der Tilgung. Andererseits verlangt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) größere Sicherheiten bei der Kreditvergabe, was zu höheren Anforderungen der Kreditinstitute an die Kunden führt. 

Um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen zu können, wollen Makler oder Eigentümer eine Finanzierungsbestätigung. Bevor die Bank allerdings ihr Okay für den Kredit gibt, müssen Sie im Finanzierungsgespräch einen Eigenkapitalnachweis nachweisen. Dieser zeigt schwarz auf weiß, über welche Finanzmittel potenzielle Kreditnehmer verfügen. Schließlich müssen die Kreditinstitute sicherstellen, dass Sie Ihr Darlehen auch zurückzahlen können. Dazu sind sie sogar verpflichtet. Wichtig ist, dass es sich bei den Unterlagen um offizielle Papiere von Banken oder anderen Kreditinstituten handelt. In der Regel reichen Konto- oder Depotauszüge.

Was gilt als Eigenkapitalnachweis beim Immobilienkauf?

Zum Eigenkapital zählt alles, was zu Ihrem privaten Vermögen gehört. Darunter fällt zum Beispiel:

• Bargeld
• Guthaben auf dem Konto oder Sparbuch
• Aktien
• Investmentfonds
• Wertpapiere
• Bausparverträge
• Lebensversicherungen
• Immobilien
• abbezahlte Baugrundstück
• Gold in Form von Barren, Münzen oder Schmuck

Auch Oldtimer-Sammlungen oder andere wertvolle Fahrzeuge, die keinen großen Wertverlust mit sich bringen, können als Sicherheiten angerechnet werden, ebenso wie Kunstgegenstände, deren Wert sich nachweisen lässt.

Viele Banken rechnen bei der Baufinanzierung auch Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder Zuschüsse aus Riester-Verträgen als Eigenkapital an. Auch mit der Wohnungsbauprämie können Sie den Kredit bei der Hausfinanzierung senken.

Wer handwerklich begabt ist, hat die Möglichkeit, Eigenkapital in Form von Eigenleistung aufzubauen und bei einem Neubau oder einer Renovierung selbst Hand anzulegen.

Warum will die Bank einen Eigenkapitalnachweis?

Dass das Thema Eigenkapital bei der Bau- und Immobilienfinanzierung eine zunehmend größere Rolle spielt, hängt mit neuen Vorgaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zusammen.

Die Bafin befürchtet, dass Kreditinstitute wegen der Risiken am Immobilienmarkt in eine Schieflage rutschen könnten. Diese droht, wenn zu viele Schuldner ihre Immobilienkredite nicht mehr zurückzahlen können.

Deshalb hat die Bafin beschlossen, dass Banken seit dem 1. April 2022 einen höheren Puffer für mit Wohnimmobilien besicherte Kredite vorhalten müssen. Konkret geht es um zwei Prozent der Kreditsummen, die sie als Eigenkapital für Baufinanzierungen reservieren müssen. Hinzu kommt ein allgemeiner „antizyklischer Kapitalpuffer“ von 0,75 Prozent für alle inländischen Kredite.

Für die Kreditinstitute bedeutet das, dass sie 22 Milliarden Euro an zusätzlichem Kapital vorhalten müssen. Und je mehr Eigenkapital Banken für ihr Kreditgeschäft beiseite legen müssen, desto höher fallen die Zinsen aus, die sie von ihren Kunden verlangen.

Was bringt ein Eigenkapitalnachweis bei der Baufinanzierung?

Egal ob Immobilienkauf oder Baufinanzierung – je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto besser stehen die Chancen bei der Bank. Ihre Vorteile:

• Niedrigere Zinsen: Bringen Sie Eigenkapital beim Hauskauf mit, können Sie sich Kredite zu niedrigeren Zinsen sichern.
• Schnellere Tilgung: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto niedriger fällt die Kreditsumme aus. Niedrigere Zinsen ermöglichen eine höhere Tilgung bei gleichbleibender Monatsrate und Sie haben Ihre Immobilie schneller abgezahlt.
• Bessere Chancen auf eine Baufinanzierung: Zwar können Sie auch ohne Eigenkapital ein Haus kaufen – dann spricht man von einer Vollfinanzierung –, dennoch sind Banken rechtlich dazu verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen. Wenn Sie Eigenkapital mitbringen, erhöhen Sie Ihre Chancen auf eine Baufinanzierung erheblich.

Wie viel Eigenkapital muss ich beim Immobilienkauf nachweisen?

Unter Umständen ist es möglich, eine Immobilie mit nur wenig oder sogar ganz ohne Eigenkapital zu kaufen oder zu bauen.

Experten raten davon allerdings ab, wie Sie hier nachlesen können. Die meisten Banken sagen, dass Sie zumindest die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital finanzieren sollten. Die meisten Kreditgeber empfehlen, egal ob Hausbau oder Immobilienkauf, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus eigener Tasche zu finanzieren. 

Woher bekomme ich einen Eigenkapitalnachweis?

Eigenkapitalnachweise sind die Unterlagen, die sich im Rahmen der Immobilienfinanzierung am einfachsten beschaffen lassen. Denn grundsätzlich gilt Vermögen als Eigenkapitalnachweis. Sie brauchen also lediglich Konto- oder Depotauszüge, aus denen hervorgeht, was Sie angespart haben. Mehr dazu im nächsten Abschnitt. 

Eigenkapital nachweisen – wie geht das? 

Um Ihr Eigenkapital nachzuweisen, sollten Sie folgende Dokumente parat haben:

• Kontoauszüge
• Auszüge von Sparkonten und Sparbriefen
• Auszüge von Depots und anderen Aktien- und Anleiheanlagen

Immobilien als Eigenkapital nachweisen

Falls Sie bereits eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück besitzen, können Sie auch diese als Sicherheit einbringen. Relevant sind alle Unterlagen, aus denen der Wert eures Eigentums hervorgeht. Dazu zählen aktuelle Einnahmen aus der Vermietung, Grundrisse oder andere Dokumente, die Sie auch für die Wertberechnung Ihrer künftigen Traumimmobilie vorlegen müssen.

Kontostand nachweisen

Dazu genügen Original-Kontoauszüge, Kopien oder Ausdrucke aus Ihrem Online-Banking-Postfach.

Barvermögen nachweisen

Falls Sie Zuhause Bargeld gebunkert haben, das Sie als Eigenkapital einbringen möchten, bleibt Ihnen nur der Weg zur Hausbank. Kreditinstitute akzeptieren nur Vermögen, das auf einem Konto eingezahlt worden ist. Wenn es schnell gehen muss, gilt in der Regel auch der Einzahlungsbeleg als ausreichender Nachweis.

Depotvermögen und Aktien nachweisen

Um Ihr Vermögen in Form von Aktien, Investmentfonds und Wertpapieren anerkennen zu lassen, genügt ein Depotausdruck mit dem tagesaktuellen Kurs.

Bausparvertrag als Eigenkapital nachweisen

Bei Bausparverträgen ist die eingezahlte Summe relevant. Dafür können Sie bei Ihrer Bausparkasse einen aktuellen Auszug Ihres Bausparkontos anfordern.

Lebensversicherung nachweisen

Bei Lebensversicherungen zählt der aktuelle Rückkaufswert als Eigenkapital. Lassen Sie sich einfach einen aktuellen Nachweis zusenden.

Eigenleistung nachweisen

Wenn Sie selbst, eure Freunde oder Verwandte handwerklich fit sind, ist die sogenannte Muskelhypothek eine gute Möglichkeit, um Ihr Eigenkapital aufzustocken. Hinter diesem umgangssprachlichen Begriff verbergen sich die Eigenleistungen, die Sie im Rahmen einer Renovierung oder eines Hausbaus einbringen können. 

Statt Handwerker zu bezahlen, lassen sich etwa Maler- und Tapezierarbeiten, Gartengestaltung oder das Verlegen von Fliesen und Böden selbst erledigen – vorausgesetzt, Sie verfügen über die notwendigen Fähigkeiten. 

Wer einen entsprechenden beruflichen Hintergrund hat, kann der Bank diesen in Form von Abschlusszeugnissen, Meisterbriefen, Zusatzqualifikationen oder ähnlichem nachweisen. Besonders in gefährlichen Bereichen wie Elektrik bestehen die Kreditinstitute auf entsprechende Nachweise.

Gibt es Vorlagen und Muster zum Eigenkapitalnachweis?

Kaufinteressenten müssen für den Eigenkapitalnachweis keine speziellen Formulare ausfüllen, sondern nur die Nachweise erbringen. Für Verkäufer und Makler ist lediglich die Finanzierungsbestätigung der Bank oder Bausparkasse von Interesse.

FAQs Eigenkapitalnachweis

Muss ich mein gesamtes Eigenkapital einbringen?

Das ist wohl die häufigste Frage, die sich angehende Immobilienbesitzer und Bauherren stellen. Die Antwort lautet ganz klar: bloß nicht! Niemand weiß, was kommt – deshalb ist es wichtig, einen Notgroschen auf der hohen Kante zu haben, wenn zum Beispiel das Auto kaputtgeht oder andere Reparaturen oder Neuanschaffungen anfallen. Auch Banken raten dazu, nicht die gesamten Ersparnisse in die Immobilie zu stecken. Experten empfehlen, zwei bis drei Monatsnettogehälter als Reserve zu behalten.

Es gibt aber noch weitere Fragen, die Sie sich im Rahmen der Finanzierungsplanung selbst stellen sollten:

• Wie schnell kann ich etwa bei Festgeld- oder Sparkonten über bestimmte Summen verfügen?
• Stehen Steuerrückzahlungen, Bonuszahlungen vom Arbeitgeber, ein möglicher Erbfall oder ähnliches an, die das Eigenkapital kurzfristig erhöhen?
• Fallen nötige Neuanschaffungen an, die das Ersparte verringern?
• Wie werden sich Wertpapiere oder Immobilien in Zukunft voraussichtlich entwickeln?

Wie viel Eigenkapital für den Hausbau?

Sowohl beim Hausbau als auch beim Immobilienerwerb gilt: je mehr Eigenkapital, desto besser. Die meisten Kreditgeber empfehlen, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises und am besten 35 Prozent der Gesamtkosten (inklusive Kaufnebenkosten) aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Wer das stemmen und einen Eigenkapitalnachweis erbringen kann, hat im Finanzierungsgespräch eine gute Verhandlungsgrundlage und eine breite Angebotspalette.

Sie haben kein Eigenkapital? Dann kommen nur eine 110-Prozent-Finanzierung oder eine 130-Prozent-Finanzierung für Sie in Frage.

Wie berechne ich mein Eigenkapital?

Nach dem Kassensturz wissen Sie genau, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht. Das ist die Grundlage, um eure Eigenkapitalquote auszurechnen. Dafür müssen Sie Ihr Eigenkapital in Verhältnis zur kompletten Investitionssumme für die Immobilie setzen.

Nicht vergessen: Dabei handelt es sich nicht nur um die reine Kaufsumme, sondern auch um die Kaufnebenkosten (zum Beispiel Grunderwerbssteuer, Maklerkosten, Notar- und Grundbuchkosten). Hinzu kommen weitere Investitionen, denn in der Gesamtkostenrechnung vergessen viele die Anschaffung neuer Möbel oder die Gestaltung der Außenanlage.

Die Formel für die Eigenkapitalquote ist simpel: Eigenkapital x 100 / Investitionssumme = Eigenkapitalquote in Prozent.

Nehmen wir ein kleines Beispiel: Sie verfügen über ein Eigenkapital von 70.000 Euro und planen eine Investitionssumme von 400.000 Euro. In diesem Fall lautet der Rechenweg: 70.000 x 100 = 7.000.000 / 400.000 = 17,5 Prozent. Ihre Eigenkapitalquote liegt also mit 17,5 knapp unter den empfohlenen 20 Prozent.

Wie kann ich Eigenkapital schnell aufbauen?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um zügig Eigenkapital aufzubauen:

• Sparen: Wer die Traumimmobilie als klares Ziel vor Augen hat, dem fällt es leichter, bewusst jeden Monat Geld auf die Seite zu legen. Ob Sie seltener ausgehen, das Rauchen aufgeben, ein Auto abschaffen oder auf eine Fernreise verzichten – Sie werden schnell merken, wie Ihr Kontostand wächst.
• In Fondssparpläne investieren: Erspartes in Fonds zu stecken, kann durchaus lohnenswert sein. Dabei investieren professionelle Vermögensverwalter in eine Vielzahl aussichtsreicher Wertpapiere. Durch die breite Streuung ist das Risiko deutlich geringer als bei Aktien-Ankäufen.
• Privatdarlehen: Nicht nur Banken können Kredite gewähren. Auch Privatpersonen können Ihnen Geld in Form eines Privatdarlehens leihen. Familienmitglieder und Freunde verlangen dafür in der Regel keine oder nur geringe Zinsen – im Gegensatz zu einem Bankkredit.
• Arbeitgeberdarlehen: Ihr Arbeitgeber kann Ihnen ebenfalls mit einem Kredit aushelfen. Auch dabei fallen die Zinsen in der Regel deutlich geringer aus als bei Kreditinstituten. Diese Möglichkeit empfiehlt sich jedoch nur, wenn Sie längerfristig bei Ihrem aktuellen Arbeitgeber bleiben möchten.
• Schenkung oder vorgezogene Erbschaft: Ihre Eltern oder andere Verwandte besitzen Vermögen, das Sie einmal bekommen sollen? Dann macht es durchaus Sinn, einen Teil des Geldes schon zu Lebzeiten zu verteilen. Schenkungen sind bis zu bestimmten Grenzen steuerfrei. Eltern können innerhalb von zehn Jahren ohne steuerliche Abzüge bis zu 400.000 Euro an ihre Kinder weitergeben.

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