Sie haben ein Haus oder eine Wohnung in Südwestfalen geerbt? Dann müssen Sie in der Regel Erbschaftssteuer zahlen, vorausgesetzt Sie nehmen das Erbe an. Wovon die Steuerlast abhängig ist, welche Freibeträge es gibt und wie Sie Kosten sparen können, erfahren Sie hier.

Neben der emotionalen Belastung nach dem Versterben eines Verwandten kann ein Erbe auch eine erhebliche finanzielle Last darstellen. Der Staat fordert unter bestimmten Umständen eine Erbschaftssteuer ein. Die gute Nachricht für alle aus dem Siegerland, Märkischen Kreis und Sauerland: Es gibt Sonderregelungen und Wege, den Steuersatz zu senken oder sogar komplett steuerfrei ein Haus zu erben.

Was ist die Erbschaftssteuer?

Die Erbschaftssteuer ist in Deutschland zusammen mit der Schenkungssteuer im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) verankert. Jeder, der ein Erbe antritt, muss grundsätzlich Erbschaftssteuer zahlen – egal, ob es sich um eine Immobilie, Hausrat, Geld oder ein Unternehmen handelt. Voraussetzung ist, dass der Gesamtwert des Erbes einen bestimmen Freibetrag überschreitet. Liegt die Erbschaft unterhalb der Freibetragsgrenze, sind Sie hingegen steuerbefreit.

Sowohl der Freibetrag als auch die Steuerlast sind von der Höhe des Nachlasses und dem Verwandtschaftsgrad zwischen dem Verstorbenem und seinem Erben abhängig. Im Falle einer Immobilie liegt der Verkehrswert der Berechnung zugrunde. Zuständig für die Abwicklung der Erbschaftssteuer sind die Finanzämter aus der Region.

Wann ist die Erbschaftssteuer auf Immobilien fällig?

Eine Erbschaftssteuer ist immer dann fällig, wenn Sie zum Beispiel ein Grundstück in Meiswinkel, ein Haus in Meinerzhagen oder eine Wohnung in Neheim erben und dieses Erbe annehmen.

Die Erbschaft muss dann gemäß ErbStG § 30 innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt werden. Entweder durch den Erben selbst oder durch den Testamentsvollstrecker beziehungsweise durch einen Nachlassverwalter. Das Finanzamt prüft im Anschluss, ob die Erbschaft steuerpflichtig ist. Bei Immobilien muss dafür zunächst der Verkehrswert ermittelt werden. Daraus ergibt sich unter Berücksichtigung weiterer Faktoren die Höhe der Steuerbelastung.

Unsere Empfehlung: Beauftragen Sie für die Wertermittlung der Immobilie einen unabhängigen Gutachter aus der Region. Die kostenlose Immobilienschnellbewertung von Wohnen in Südwestfalen hilft Ihnen dabei, als Erstindikation den ungefähren Wert der Immobilie zu ermitteln. Das kann zu Ihrem Vorteil sein, da das Finanzamt ohne Ihr aktives Zutun in den meisten Fällen einen höheren Pauschalwert ansetzt.

Erbschaftssteuer für Haus, Wohnung und Grundstück berechnen

Kommen Sie durch ein Erbe an eine Immobilie in Halver oder an ein Grundstück in Attendorn, stellen Sie sich schnell die Frage: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Für die Berechnung der Steuerlast werden folgende Faktoren herangezogen:

1. Verwandtschaftsgrad: In welchem Verwandtschaftsverhältnis stehen Sie zum Erblasser?
2. Verkehrswert: Wie hoch ist der aktuelle Marktwert der Immobilie?
3. Nutzungsart: Wie wird die Immobilie zukünftig genutzt?

Der Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser ist Grundlage für die Einstufung der Steuerklasse. Diese wiederum entscheidet über die Höhe der Freibetragsgrenze und den Steuersatz.

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie mithilfe eines standardisierten Verfahrens. In vielen Fällen ist das zu Ihrem Nachteil. Wollen Sie einen eigenen Wert erhalten, nutzen Sie unsere Immobilienbewertung durch Sachverständige.

Je nach Nutzungsart gibt es Sonderregelungen für die Erbschaftssteuer. Wollen Sie die Immobilie in Gosenbach beispielsweise vermieten, werden nur 90 Prozent des Verkehrswerts besteuert. Bei Selbstnutzung sieht der Gesetzgeber unter Umständen sogar eine Steuerbefreiung vor.

Folgende Tabellen helfen Ihnen, die Höhe der Erbschaftssteuer zu berechnen. Tabelle 1 gibt Auskunft über die Freibetragsgrenze und die Steuerklasse, abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Je enger das Verhältnis zum Erblasser, desto höher der Freibetrag. Tabelle 2 zeigt den Erbschaftssteuersatz entsprechend der Steuerklasse des Erben.

Verwandtschaftsgrad	Steuerklasse (§ 15 ErbStG)	Freibetrag (§ 16 ErbStG)
Ehepartner und Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft	I	500.000 Euro
Kinder und Enkelkinder, Stief- und Adoptivkinder	I	400.000 Euro
Enkelkinder	I	200.000 Euro
Urenkel und weitere enge Verwandte	I	100.000 Euro
Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner und Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft	II	20.000 Euro
Alle übrigen Erben	III	20.000 Euro

Wichtig: Entscheidend für den Freibetrag ist das gesamte Erbe. Zählen also weitere Vermögensgegenstände dazu, ist die Freibetragsgrenze schneller überschritten.

Nachlasswert nach Abzug des Freibetrags	Steuerklasse I	Steuerklasse II	Steuerklasse III
bis 75.000 Euro	7 Prozent	15 Prozent	30 Prozent
bis 300.000 Euro	11 Prozent	20 Prozent	30 Prozent
bis 600.000 Euro	15 Prozent	25 Prozent	30 Prozent
bis 6.000.000 Euro	19 Prozent	30 Prozent	30 Prozent
bis 13.000.000 Euro	23 Prozent	43 Prozent	50 Prozent
bis 26.000.000 Euro	27 Prozent	43 Prozent	50 Prozent
über 26.000.000 Euro	30 Prozent	43 Prozent	50 Prozent

Beispielrechnung Erbschaftssteuer

Ein Enkelkind erbt von einem verstorbenen Großelternteil aus Lüdenscheid ein Haus im Wert von 300.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 200.000 Euro sind noch 100.000 Euro steuerpflichtig. In diesem Fall gilt ein Steuersatz von 11 Prozent. Das Enkelkind muss also 11.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen. Wäre der Erbe des Hauses das Kind oder Stiefkind, läge der Freibetrag bei 400.000 Euro. In diesem Fall wird keine Erbschaftssteuer für die geerbte Immobilie fällig.

Erbschaftssteuer im Fall einer Erbengemeinschaft

Gibt es keinen Alleinerben, sondern eine Erbengemeinschaft, so wird für die Ermittlung der Erbschaftssteuer zwar der gesamte Nachlass herangezogen, steuerpflichtig ist aber die Einzelperson. Jeder Erbe versteuert seinen Anteil entsprechend seiner individuellen Steuerklasse nach Abzug der persönlichen Freibeträge.

Sonderregelungen und Steuerfreiheit

Es gibt ein paar Fälle, für die das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz Sonderregelungen vorsieht:

Erbschaftssteuer für Mietobjekte

Ist die Immobilie, welche Sie erben, ein Mietobjekt, verringert sich der zu besteuernde Betrag um 10 Prozent des Verkehrswerts. So legt es § 13d ErbStG fest. Der Abschlag führt zu einer geringeren Erbschaftssteuer und kann sogar bedeuten, dass Sie steuerbefreit sind, sofern die Freibetragsgrenze nicht überschritten wird.

Steuerlast bei Eigennutzung

Wurde die Immobilie in Neheim bis zum Versterben des Erblassers von ihm selbst bewohnt, handelt es sich für den Gesetzgeber um ein sogenanntes Familienheim. In diesem Fall gilt gemäß § 13 Absatz. Nr. 4 ErbStG eine Steuerbefreiung für:

• Ehe- oder eingetragene Lebenspartner, die mindestens zehn weitere Jahre die Immobilie nutzen.
• Kinder, die mindestens zehn weitere Jahre die Immobilie bewohnen, sofern die Wohnfläche maximal 200 Quadratmeter beträgt. Alles, was darüber hinausgeht, muss versteuert werden, sofern der Freibetrag ausgeschöpft ist.

Erbschaftssteuer beim Verkauf eines alten Hauses

Verkauft man ein geerbtes Haus, fällt neben der Erbschaftssteuer die sogenannte Spekulationssteuer an. Der Steuersatz errechnet sich aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufspreis, also aus der Wertdifferenz.

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist wiederum steuerfrei, wenn:

• Der Erblasser das Haus oder die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft hat.
• Der Erbe oder dessen Kinder das Haus beziehungsweise die Wohnung in den letzten drei Kalenderjahren dauerhaft und mietfrei bewohnt haben.
• Der Verkauf der Immobilie weniger als 600 Euro Gewinn bringt und der Erbe im laufenden Jahr auch keine weiteren Erlöse erzielt hat, welche diese Grenze überschreiten.
• Der Erbe innerhalb der letzten fünf Jahre nicht mehr als drei Immobilien verkauft hat.

Stundungsregelung

Je nachdem wie hoch der Wert des gesamten Erbes ist, kann eine ordentliche Summe Erbschaftssteuer anfallen. In manchen Fällen wäre der Verkauf der geerbten Immobilie die einzige Möglichkeit, die Steuern zu zahlen. Um Erben vor dieser Situation zu schützen, gewährt der Staat gemäß § 28 ErbStG eine Stundung, also eine Ratenzahlung. Gibt das Finanzamt Ihrem Antrag statt, gewinnen Sie Zeit und müssen auf die Stundungsraten keine Zinsen zahlen.

Erbschaftssteuer: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Sie haben geerbt? Dann sind folgende Schritte rund um die Erbschaftssteuer wichtig:

1. Finanzamt informieren

Nehmen Sie das Erbe an, müssen Sie das Finanzamt, welches zuletzt für den Erblasser zuständig war, innerhalb von drei Monaten darüber informieren. Dafür genügt ein formloses Schreiben mit folgenden Angaben:

• Vor- und Nachname, Adresse und Beruf von Erbe und Erblasser
• Todestag und Sterbeort des Erblassers
• Gegenstand und Wert des Nachlasses
• Rechtsgrundlage des Erbes wie gesetzliche Erbfolge oder Testament
• Verwandtschaftsgrad oder Art des Verhältnisses zum Erblasser
• Informationen über frühere Zuwendungen vom Erblasser

Schlagen Sie das Erbe aus, müssen Sie das Finanzamt nicht benachrichtigen.

2. Erbschaftssteuererklärung einreichen

Das Finanzamt informiert Sie schriftlich darüber, ob Sie eine Erbschaftssteuererklärung einreichen müssen. Grundsätzlich können Sie dafür Vordrucke nutzen, die von den Finanzämtern zur Verfügung gestellt werden. Ist ein Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter zuständig, kümmert dieser sich um die Steuererklärung.

3. Steuerbescheid abwarten

Das Finanzamt hat bis zu vier Jahre Zeit Ihre Angaben zu prüfen. In der Regel erhalten Sie einen Bescheid innerhalb von ein bis zwei Jahren.

Spartipps: Wie kann man die Erbschaftssteuer senken?

Ein Weg, wie sich die Erbschaftssteuer senken lässt, ist eine Schenkung. Dafür muss der spätere Erblasser allerdings schon zu Lebzeiten aktiv werden. Im Gegensatz zur Erbschaftssteuer greifen die Freibeträge bei der Schenkungssteuer alle zehn Jahre neu. Durch Teilschenkungen über mehrere Jahrzehnte kann so ein Haus oder eine Wohnung unter anderem in Siegen an den Erben übergehen, ohne dass Steuern fällig werden.

Direkte Familienangehörige wie Ehe- oder Lebenspartner sowie Kinder, Stiefkinder und Adoptivkinder profitieren von der Sonderregelung des Familienheims. Bewohnt der Erbe die Immobilie mindestens zehn weitere Jahre, ist er steuerbefreit. Für die Nachkommen ist nur der Teil zu versteuern, der über eine Wohnfläche von 200 Quadratmeter hinausgeht.

Erbschaftssteuer zu hoch – was tun?

Wenn Sie feststellen, dass die Erbschaftssteuer auf die geerbte Immobilie höher ausfällt als erwartet, gibt es verschiedene Maßnahmen, die Sie ergreifen können, um die Belastung zu mindern. Eine hohe Erbschaftssteuer muss nicht zwangsläufig akzeptiert werden – es gibt Wege, sie zu reduzieren oder zumindest die Zahlung zu erleichtern.

Verkehrswert ermitteln lassen

Lassen Sie den Wert der geerbten Immobilie von einem unabhängigen Gutachter prüfen. Die notwendige Verkehrswertermittlung durch das Finanzamt ist in der Regel ungenau und pauschal, was zu Ihrem Nachteil sein kann. Eine detaillierte Prüfung durch einen Sachverständigen kann Ihre Steuerlast hingegen erheblich reduzieren.

Ratenzahlung oder Stundung beantragen

Falls die Erbschaftssteuer eine hohe Summe darstellt, können Sie beim Finanzamt eine Stundung oder Ratenzahlung beantragen. In einigen Fällen kann es Ihnen so ermöglicht werden, die Steuer in mehreren kleineren Beträgen über einen längeren Zeitraum zu begleichen. Das gibt Ihnen finanzielle Flexibilität, vor allem wenn Sie die Immobilie nicht sofort verkaufen möchten oder können.

Teilverkauf oder Beleihung der Immobilie

Sollten Sie die Immobilie behalten wollen, könnte ein Teilverkauf oder eine Beleihung der Immobilie eine Lösung sein, um die notwendige Liquidität zu schaffen. Durch den Teilverkauf bleiben Sie weiterhin Miteigentümer, können aber einen Teil des Wertes der Immobilie nutzen, um die Steuerschuld zu begleichen. Alternativ bietet die Beleihung durch eine Bank ebenfalls die Möglichkeit, den nötigen Betrag für die Steuerzahlung aufzubringen.

Überprüfung des Steuerbescheids

Es lohnt sich, den Steuerbescheid genau zu prüfen oder von einem Steuerberater prüfen zu lassen. Fehler bei der Bewertung der Immobilie oder bei der Anwendung der Freibeträge kommen vor und können dazu führen, dass Sie zu viel Steuern zahlen. Sollte Ihnen ein Fehler auffallen, können Sie gegen den Bescheid Einspruch einlegen und so möglicherweise die Steuerlast reduzieren.

Immobilie verkaufen

Wenn alle Stricke reißen und Sie die Immobilie nicht halten möchten oder können, bleibt der Verkauf der Immobilie eine Option. Hier sollten Sie darauf achten, die Immobilie nicht unter Wert zu verkaufen und alle Steuerregeln zu beachten, um zusätzliche Kosten, wie die Spekulationssteuer, zu vermeiden. Der Verkaufserlös kann dann zur Begleichung der Erbschaftssteuer und zur Sicherung Ihres verbleibenden Erbes genutzt werden.

Beratung durch einen Steuerexperten

Wenn die Steuerlast sehr hoch ist, sollten Sie unbedingt einen Steuerberater oder einen Fachanwalt für Erbrecht hinzuziehen. Ein Experte kann Ihnen helfen, Ihre Situation genau zu analysieren und individuelle Lösungen zu finden, die zu einer Steuerersparnis führen können. Er kennt alle relevanten Schlupflöcher und Optionen und kann Ihnen helfen, diese legal zu nutzen.

Fazit: Was muss ich bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien beachten?

Die Erbschaftssteuer auf Immobilien kann auf den ersten Blick kompliziert und teuer wirken, aber mit ein bisschen Wissen und Planung können Sie die Belastung deutlich reduzieren. Wichtig ist, die Freibeträge gut zu nutzen und zu wissen, in welcher Steuerklasse Sie sind. Wenn Sie ein Familienheim erben und selbst darin wohnen, können Sie oft sogar komplett steuerfrei davonkommen.

Sollte die Steuerlast trotzdem hoch sein, gibt es Möglichkeiten wie Ratenzahlung, Teilverkauf oder die genaue Prüfung des Immobilienwerts, um das Ganze besser zu bewältigen. Auch eine frühzeitige Schenkung kann die Steuerlast für Erben erheblich senken.

Letztendlich geht es darum, sich rechtzeitig zu informieren und gegebenenfalls Unterstützung von Experten zu holen, damit Sie Ihr Erbe so gut wie möglich sichern können. Mit der richtigen Vorbereitung können Sie unnötige Steuern vermeiden.

Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer

Wann ist die Erbschaftssteuer auf Immobilien fällig?

Die Erbschaftssteuer auf Immobilien wird fällig, sobald der Erbfall eintritt und der Erbe Kenntnis vom Vermögenserwerb hat. Das Finanzamt sendet dann eine Aufforderung zur Abgabe der Erbschaftssteuererklärung. Nach deren Einreichung setzt das Finanzamt die Erbschaftssteuer fest. Die Zahlung ist in der Regel innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Bei Bedarf kann eine Stundung oder Ratenzahlung beantragt werden.

Woher weiß ich, in welcher Steuerklasse ich bin?

Die Steuerklasse bei der Erbschaftssteuer richtet sich nach Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Ehepartner und Kinder gehören zur Steuerklasse I, Geschwister, Nichten und Neffen zur Steuerklasse II. Freunde und entfernte Verwandte fallen in Steuerklasse III. Das Finanzamt stuft Sie automatisch in die richtige Steuerklasse ein, sobald Sie den Erbschaftsfall melden. Die Höhe der Steuer und die Freibeträge hängen von dieser Einstufung ab.

Wie hoch sind die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien?

Die Höhe der Freibeträge bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro. Für Kinder und Stiefkinder beträgt der Freibetrag 400.000 Euro, für Enkelkinder 200.000 Euro. Eltern und Großeltern haben einen Freibetrag von 100.000 Euro. Alle anderen Erben, wie Geschwister oder Freunde, können einen Freibetrag von 20.000 Euro nutzen.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf vermietete Immobilien?

Die Erbschaftssteuer auf vermietete Immobilien hängt vom Wert der Immobilie, der Steuerklasse des Erben und der Höhe der genutzten Freibeträge ab. Der Verkehrswert der Immobilie wird als Basis für die Steuerberechnung verwendet. Für nahe Verwandte (Steuerklasse I) liegen die Steuersätze zwischen 7 und 30 Prozent. In Steuerklasse II steigen die Sätze auf 15 bis 43 Prozent, und in Steuerklasse III zahlen Erben zwischen 30 und 50 Prozent auf den über den Freibetrag hinausgehenden Wert.

Kann die Erbschaftssteuer verjähren?

Ja, die Erbschaftssteuer kann verjähren. Die Verjährungsfrist beträgt grundsätzlich vier Jahre nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Steuer entstanden ist. Wird die Erbschaft jedoch nicht oder unvollständig dem Finanzamt gemeldet, kann sich die Verjährungsfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Auch bei Steuerhinterziehung beträgt die Verjährungsfrist zehn Jahre, beginnend ab dem Zeitpunkt der Steuerentstehung.

Welche Erben müssen keine Steuern zahlen?

Eine geerbte Immobilie ist steuerfrei, wenn der Wert die geltenden Freibeträge nicht überschreitet. Zudem sind Immobilien unter bestimmten Bedingungen steuerfrei, wenn sie vom Ehepartner, eingetragenen Lebenspartner oder den Kindern geerbt und selbst bewohnt werden. Für Ehepartner gilt die Steuerfreiheit, wenn das Familienheim mindestens zehn Jahre bewohnt wird, für Kinder gilt dies bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern.

Welchen Einfluss hat eine frühzeitige Schenkung auf die Erbschaftssteuer?

Eine frühzeitige Schenkung kann die Erbschaftssteuer erheblich reduzieren. Schenkungen ermöglichen es, Freibeträge bereits zu Lebzeiten zu nutzen und diese alle zehn Jahre erneut in Anspruch zu nehmen. Durch schrittweise Schenkungen kann das Vermögen steuerfrei übertragen werden, was die Steuerlast für Erben deutlich senkt. Zudem bleibt so mehr Handlungsspielraum, da die Vermögensübergabe nicht erst im Todesfall erfolgt.

Kann die Erbschaftssteuer auf Immobilien gestundet werden?

Ja, die Erbschaftssteuer auf Immobilien kann gestundet werden, wenn die sofortige Zahlung eine unzumutbare Härte darstellt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Erbe nicht genügend liquide Mittel hat, um die Steuer zu zahlen, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen. Der Antrag auf Stundung muss beim zuständigen Finanzamt gestellt werden. In der Regel wird eine Stundung für bis zu zehn Jahre gewährt, wobei Zinsen anfallen können.

Wer ermittelt den Immobilienwert für die Erbschaftssteuer?

Den Immobilienwert für die Erbschaftssteuer ermittelt in der Regel das Finanzamt auf Basis des sogenannten Verkehrswerts. Dieser wird durch das Bewertungsgesetz festgelegt und orientiert sich an den Marktbedingungen. Es ist jedoch ratsam, den Wert von einem unabhängigen Gutachter überprüfen zu lassen, da die Schätzung des Finanzamts oft pauschal und ungenau sein kann. Eine genaue Bewertung durch einen Experten kann die Steuerlast möglicherweise verringern.

Wie kann ich eine Immobilie steuerfrei vererben?

Eine Immobilie kann steuerfrei vererbt werden, indem sie frühzeitig an Ehepartner, eingetragene Lebenspartner oder Kinder übertragen wird, die sie selbst bewohnen. Die Freibeträge sollten optimal genutzt werden. Eine Schenkung zu Lebzeiten ist ebenfalls eine Möglichkeit, da Freibeträge alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden können. Zudem ist das Familienheim steuerfrei, wenn es vom Erben für mindestens zehn Jahre selbst genutzt wird.

Wie kann ich die Erbschaftssteuer bei Immobilien umgehen?

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien kann durch frühzeitige Schenkungen umgangen werden

Die Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden, sodass durch schrittweise Übertragungen die Steuerlast reduziert wird. Auch das rechtzeitige Einsetzen von Familienheimen oder das Einrichten von Nießbrauchrechten können helfen, die Steuerlast zu mindern. Eine genaue Planung und Beratung durch einen Steuerexperten sind dabei entscheidend.

Wann muss ich bei einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer zahlen?

Spekulationssteuer fällt an, wenn die geerbte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb durch den Erblasser mit Gewinn verkauft wird. Eine Ausnahme gilt, wenn der Erbe oder dessen Kinder die Immobilie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben. Weitere Ausnahmen bestehen, wenn der Gewinn aus dem Verkauf unter 1.000 Euro liegt oder der Erbe in den letzten fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien veräußert hat.

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