Ein Haus in Sundern, Siegen oder Altena selbst bauen oder kaufen? Eine Lebensentscheidung, bei der wir Sie unterstützen wollen. Wir haben uns die sieben wichtigsten Faktoren angeschaut und am Ende in einer Pro- und Contra-Tabelle zusammengefasst. 

Das Wichtigste in Kürze

• Bei ähnlichen Objekten ist der Kauf meistens günstiger als der Neubau.
• Beim Hausbau sind Sie frei in der Gestaltung, müssen aber mit Verzögerungen und höheren Gesamtkosten rechnen.
• Beim Immobilienkauf haben Sie mehr Planungssicherheit, müssen aber kompromissbereit sein.
• Ein Hausbau kostet Sie ein bis zwei Jahre, der Kauf geht ungleich schneller.
• In Sachen Klimaschutz fahren Sie beim Neubau besser.
• Wer in der Stadt wohnen möchte, muss häufig auf den Neubau verzichten.

Ihr Traumhaus im Siegerland, Sauerland oder Märkischen Kreis können Sie kaufen oder selbst bauen. Beides hat eine Reihe von Vor- und Nachteilen. Welche Argumente den Ausschlag geben, ist ganz unterschiedlich. Sie fragen sich, was günstiger ist und möchten auch wissen, welche Vor- und Nachteile es beim Hauskauf und Hausbau sonst noch gibt? Dann sind Sie hier genau richtig. Wir liefern Ihnen sieben Faktoren, auf die Sie bei Ihrer Entscheidung besonders achten sollten.

Faktor Finanzen: Was können Sie sich leisten?

Egal, ob Sie ein Haus bauen oder eine Bestandsimmobilie kaufen möchten, für die meisten handelt es sich um die größte Investition ihres Lebens. Grund genug, in Sachen Kosten, Finanzierung und Wertentwicklung ganz genau hinzusehen.

Kosten: Der Hauskauf ist oft günstiger als der Neubau

Um wirklich sagen zu können, welche Variante günstiger ist, bräuchten Sie konkrete Objekte in Südwestfalen, die sich in Hinblick auf Größe, Lage und Ausstattung sehr ähnlich sind. Das gestaltet sich in der Praxis eher schwierig. Unser Tipp:

1. Versuchen Sie ein Gefühl für die Gegend zu bekommen, in der Ihr Traumhaus stehen soll und beobachten Sie über einige Monate hinweg den Immobilienmarkt. Das funktioniert am besten mit einem Immobilienportal. Wenn Sie sich auf die Größe und die Ihnen wichtigen Ausstattungsmerkmale konzentrieren, bekommen Sie bald einen guten Überblick über den gängigen Quadratmeterpreis von Bestandsimmobilien.
2. Im nächsten Schritt können Sie sich dann z. B. die Angebote von Fertighäusern mit denselben Merkmalen ansehen und einen groben Vergleich ziehen. Wenn Sie eher an den Bau eines Architektenhauses denken, wird Sie dies in den meisten Fällen mehr kosten als der Hauskauf. Auch die Preise für ein Grundstück machen den Neubau oft teurer. 2023 lagen sie laut Statistischem Bundesamt im Durchschnitt bei 262 Euro pro Quadratmeter für baureifes Land. Wobei Sie in Hamburg 1388 Euro und in Sachsen-Anhalt nur 76 Euro zahlen müssten.

Beim Kauf bestehender Häuser sind die Kosten vorhersehbarer. Beim Neubau bleibt es selten beim zunächst genannten Kaufpreis. Bei der Planung entscheiden Sie sich am Ende doch für die gehobenere Badausstattung oder die Erschließungskosten fallen höher aus als angenommen. Beim Bau kommt es zu Schwierigkeiten mit dem Baugrund oder einer der Handwerker arbeitet unzuverlässig. Beim Hausbau kommen außerdem Kosten für die Baugenehmigung und Bereitstellungszinsen hinzu. Auf der anderen Seite können bei Altbauten auch die Modernisierungskosten explodieren und die Grunderwerbsteuer fallen auf den Gesamtpreis an und nicht – wie beim Neubau – nur auf den Grund und Boden.

Wichtig: Berücksichtigen Sie auch die künftigen Energiekosten, das ist in der Regel ein klares Minus für den (älteren) Bestand, da es sehr aufwendig und teuer ist, einen Altbau energieeffizient umzurüsten.

Finanzierung und Förderung: Bestandsimmobilien werden weniger gefördert

Sowohl der Hauskauf als auch der Hausbau wird in der Regel über ein Annuitätendarlehen finanziert. Dabei ist es in beiden Fällen wichtig, einen gewissen Anteil als Eigenkapital mitzubringen. Dieser sollte mindestens die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer etc.) abdecken. Den fehlenden Betrag leihen Sie sich bei einer Bank Ihrer Wahl. Vergleichen Sie am besten mehrere Angebote. Achten Sie besonders auf die Höhe des Sollzinssatzes, die anfängliche Tilgung, die Zinsbindung, die Laufzeit und die Option für Sondertilgungen.

Ihre Bank ist auch Ihr kompetenter Ansprechpartner, wenn es um die optimale Ausnutzung von Fördermitteln geht. Bei einem Neubau fallen die häufig sehr viel umfangreicher aus, da auf diesem Weg der Bau besonders energieeffizienter Häuser gefördert wird (z. B. das KfW-Programm klimafreundlicher Neubau ­– 297,298). Die KfW hat aber auch Förderprogramme für die klimafreundlichen Umbau von Altbauten im Programm. Es kostet Zeit, sich da hineinzuarbeiten, lohnt sich aber in jedem Fall.

Wir empfehlen Ihnen hier in jedem Fall, die Wohnfühlberatung der Volksbank in Südwestfalen eG oder die Modernisierungsberatung der Volksbank Sauerland eG in Anspruch zu nehmen. Hierdurch können Sie sich nicht nur Geld, sondern auch Zeit sparen!

Es gibt bei der Immobilienfinanzierung aber auch Unterschiede zwischen Hauskauf und Hausbau:

1. Kreditauszahlung: Während der Darlehensbetrag beim Immobilienkauf in einer Summe überwiesen wird, wird er beim Bau in Abhängigkeit zum Baufortschritt ausgezahlt. Um den Überblick zu behalten, ist ein Kostenplan wichtig.
2. Bereitstellungszinsen: Der Kredit wird zwar nicht in einer Summe überwiesen, aber über den gesamten Zeitraum des Baus bereitgestellt. Dafür berechnet die Bank Zinsen, sobald die bereitstellungszinsfreie Zeit (je nach Vertrag) überschritten wird. In der Regel liegen die Bereitstellungszinsen für Baukredite bei 0,25 Prozent. Auch das kann den Hausbau teurer machen als den Kauf.

Haus bauen oder kaufen: Wertentwicklung einer Immobilie

In der Nachbarschaft wird eine Hauptverkehrsstraße gebaut, eine Schule ist in Planung? Für die Wertentwicklung eines Hauses sind das keine guten Nachrichten. Sowohl beim Bau als auch beim Kauf einer Immobilie, ist es gut, sich beim Bauamt vor der Unterschrift nach künftigen Baumaßnahmen zu erkundigen und sich in der Nachbarschaft umzuhören. So können Sie zumindest einen vorhersehbaren Wertverfall des Hauses verhindern.

Die Lage und die Ausstattung sind in Sachen Wertentwicklung die wichtigsten Faktoren. Ein mittelgroßes Grundstück mit guter Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und eine angenehme Nachbarschaft punkten genauso wie eine gehobene Ausstattung von Böden, Küche und Bädern und einer energieeffizienten Heizungsanlage.

Außerdem bleiben Objekte in Ballungszentren in der Regel im Wert stabiler als vergleichbare Häuser in strukturschwachen Gebieten.

Faktor Gestaltungsfreiheit: Wollen Sie über die Ausstattung selbst entscheiden?

Das größte Plus beim Hausbau ist die Gestaltungsfreiheit. Sie entscheiden, wie groß Ihr Eigenheim wird, welcher Haustyp gebaut wird, wie der Grundriss aussieht, wie die Zimmer aufgeteilt werden, wie Küche und Bäder ausgestattet sind, welche Fußböden verlegt und wie Ihr Haus geheizt wird. Natürlich sind der freien Wahl in der Praxis ebenfalls Grenzen gesetzt, etwa durch die finanziellen Mittel oder den geltenden Bebauungsplan. Dennoch hat ein Bauherr mehr Freiheiten als der Käufer einer fertigen Immobilie.

Auf der anderen Seite sucht man sich auch beim Hauskauf das Haus aus, das einem gefällt. Wer bereit ist, an der einen oder anderen Stelle auch einen Abstrich zu machen, kommt seinem Traumhaus vielleicht dennoch sehr nahe. Und auch beim Kauf kann eine Modernisierung bereits mitgedacht und in die Höhe des Immobiliendarlehens eingepreist werden. Für energetische Sanierungen stehen auch Förderungen zur Verfügung.

Tipp: Wer ein absolutes Unikat will, ist mit einem Architektenhaus am besten beraten. Anders als bei Fertighäusern, wird hier jedes Detail in Zusammenarbeit mit einem Architekten entworfen und realisiert. Das Einzelstück hat in der Regel aber auch einen stolzen Preis.

Faktor Zeit: Können Sie neben Job und Familie ein Haus bauen?

Sie bauen das Haus ja nicht selbst, mögen Sie denken. Für viele Bauherren fühlt es sich allerdings so an. Zumindest was den Zeitfaktor angeht. Gerade für frei geplante Architektenhäuser brauchen Sie viel Zeit für Entscheidungsprozesse und die Abstimmung mit den Experten. Hinzu kommt die Kommunikation mit der Baubehörde, wenn es um Erschließung und Baugenehmigung geht. Auch Bauverzögerungen und Probleme mit Handwerkern können Zeit und Nerven kosten. Bei einem Fertighaus sind Planungs- und Bauphase kürzer, aber unterm Strich fordert jeder Neubau ein großes persönliches Engagement.

Sind Sie bereit, so viel Zeit zu investieren? Überlegen Sie sich zusammen mit Ihrem Partner, wer wie viel Zeit in das Projekt einbringen kann. Wenn Sie denken, es schaffen zu können, klasse! Wenn Sie aber zweifeln, ob Sie die Belastung in den kommenden ein bis zwei Jahren tragen können, ist der Hauskauf für Sie vielleicht die bessere Variante. Das gilt besonders dann, wenn der Einzug möglichst zu einem fixen Termin erfolgen soll.

Faktor Expertise: Sind Sie handwerklich begabt?

Wer den Bau eines Hauses mit Eigenleistung unterstützen kann, spart viel Geld („Muskelhypothek“). Dazu ist es aber wichtig, gewisse Vorkenntnisse mitzubringen. Wer handwerklich begabt ist, kann nach einer Einweisung einige Arbeiten übernehmen. Denken Sie aber daran, dass Sie dazu genug Zeit brauchen, sonst erhöht sich der Druck durch die Eigenleistung doppelt. Und machen Sie sich klar, dass viele Arbeiten nur von Fachleuten und mit schwerem Gerät ausgeführt werden können und sollten.

Der Faktor Expertise kommt Ihnen aber auch ohne aktive Eigenleistung zugute. Mit dem gewissen Bau-Know-how, haben Sie ein Auge für den Baufortschritt und werden auch etwaige Mängel schneller erkennen als ein handwerklicher Laie. Das hilft Ihnen auch beim Hauskauf. Auf Besichtigungen wissen Sie, worauf Sie achten müssen. Sie können besser einschätzen, wie viel Geld in die Modernisierung fließen muss, um aus dem angebotenen Objekt Ihr Traumhaus zu machen und können die Reißleine ziehen, wenn der Kaufpreis überteuert ist.

Tipp: Schätzen Sie den Anteil der möglichen Eigenleistung ehrlich und lieber etwas geringer ein. Ihre Energie werden Sie in der Bauphase auch noch an anderer Stelle brauchen.

Faktor Klimaschutz: Welchen Stellenwert hat für Sie Energieeffizienz?

Umweltschutz ist für Sie zentral? Dann lohnt sich für Sie der Bau eines Niedrigenergiehauses. Hier können Sie von Anfang an die richtigen Weichen stellen und alle Auflagen für die optimale Förderung erfüllen. Natürlich können auch Bestandsimmobilien auf ein besseres Level in Sachen Energieeffizienz gehoben werden. Gerade in Altbauten ist der Aufwand aber oft sehr groß und greift massiv in die Bausubstanz ein. Zum Beispiel, wenn ein alter Dielenboden einer Fußbodenheizung weichen muss, damit die Wärmepumpe optimal arbeiten kann.

Wenn Ihnen Klimaschutz wichtig ist, Sie aber – z. B. aus Zeitgründen – lieber kaufen möchten, gibt es mittlerweile auch schon gebrauchte Immobilien mit einer guten Energieeffizienz. An einen gut durchdachten Neubau werden die meisten Bestandsimmobilien aber kaum herankommen.

Gut zu wissen: Der Bau nach KfW-Standards ist nicht günstig und mag einige Bauherren abschrecken. Wenn Sie die langfristigen Einsparungen der Energiekosten einrechnen, sieht das Ergebnis schon sehr viel besser aus.

Faktor Lage: Wo möchten Sie leben?

Sie sind ein Stadtkind und möchten es unbedingt bleiben? Dann haben Sie die Frage, ob selbst bauen oder kaufen im Grunde schon beantwortet. In der Innenstadt finden sich nur wenige Baulücken, die sich für den Neubau eines Einfamilienhauses eignen. Außerdem liegen die Preise weit über dem Durchschnitt. Wer im Zentrum deutscher Großstädte wohnen möchte, wird daher in den meisten Fällen ein Haus kaufen.

Mehr Möglichkeiten bieten Kleinstädte und dörfliche Lagen. Schon nach einigen Wochen werden Sie einen guten Überblick haben, welche Objekte im Angebot sind und was der Quadratmeter kostet. Wenn Sie und Ihre Familie an einen bestimmten Ort gebunden sind oder der Job bestimmt, wo Ihr Traumhaus am besten stehen sollte, ist die Auswahl im Bestand vermutlich eher gering. Wenn nicht das Richtige dabei ist, ist der Hausbau die logische Konsequenz. Erkundigen Sie sich auch bei den Bauämtern der Nachbarkommunen nach geplanten Neubaugebieten. Oft lohnt sich der Blick über den Tellerrand auch finanziell. Kommunen, die sich einen Zuzug neuer Bürger wünschen, locken oft mit günstigen Bauplätzen.

Faktor Instandhaltung: Wann ist die nächste Sanierung fällig?

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sind die ersten Modernisierungsmaßnahmen oft sofort fällig. Sie werden häufig bereits in der Finanzierung berücksichtigt und sind damit Teil der Gesamtinvestition in Ihr neues Zuhause. Wie hoch die notwendigen Kosten für die Sanierung sind, ist abhängig vom:

• Alter des Hauses
• Zustand (vor allem: Bausubstanz, Heizung, Küche, Bäder, Dach, Fenster, Wände)
• gewünschten Modernisierungsziel

Um den Sanierungsbedarf realistisch einschätzen und einen fairen Preis aushandeln zu können, sollten Sie zur Besichtigung unbedingt einen Gutachter mitnehmen.

Je nachdem, wie grundlegend die ersten Maßnahmen sind, stehen die nächsten Modernisierungen früher oder später vor der Tür. Wenn Sie schon wissen, dass das Dach in fünf bis zehn Jahren dran ist, sollten Sie schon jetzt regelmäßig Kapital zur Seite legen, um die Maßnahme später leichter finanzieren zu können. Häuser, die bereits nach dem Kauf grundlegend saniert werden müssen, sind natürlich auch entsprechend günstiger.

Bei einem Neubau haben Sie erstmal Ruhe. Nach rund zehn Jahren werden die ersten Schönheitsreparaturen fällig. In einem Haus mit Kindern und Haustieren kann der erste Anstrich auch schon früher fällig sein. Auch im Neubau ist es aber ratsam, Rücklagen zu bilden, um größere Projekte besser stemmen zu können.

Haus selbst bauen oder kaufen: die Vor- und Nachteile auf einen Blick

Ob Bauen oder Kaufen die bessere Variante ist, hängt also von diesen und noch einigen anderen Faktoren ab. Hier kommen die wichtigsten Argumente im Überblick.

Faktoren	Haus bauen – Vorteile	Haus bauen – Nachteile	Haus kaufen – Vorteile	Haus kaufen – Nachteile
Finanzen	diverse Fördermöglichkeiten Grunderwerbsteuern fallen nur auf das Grundstück an	meistens teurer als der Kauf einer Bestandsimmobilie Gesamtkosten sind anfangs schwerer zu kalkulieren liegen am Ende oft höher	Gesamtkosten gut überschaubar meistens günstiger als der Neubau eines vergleichbaren Hauses	hohe Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen möglich Grunderwerbsteuern fallen auf den Gesamtpreis an
Gestaltungsfreiheit	viel Spielraum für Gestaltung und Selbstverwirklichung Aufteilung der Wohnfläche nach individuellen Vorstellungen			weniger Chancen, eigene Vorstellungen umzusetzen – Haus sollte schon beim Kauf passen Kompromissbereitschaft notwendig
Zeit		Verzögerungen möglich Konkreter Zeitplan schlecht einschätzbar Mehrkosten durch verspäteten Einzug möglich hoher Zeit- und Arbeitsaufwand	überschaubarer Planungs-, Zeit- und Arbeitsaufwand, der einen zeitnahen Einzug wahrscheinlich macht
Expertise/Vorwissen	Eigenleistung senkt Kosten	Eigenleistung kostet Energie	selbst Modernisieren senkt Kosten	selbst modernisieren kostet Energie
Klimaschutz	nachhaltiges, energieeffizientes Bauen nach aktuellen Standards möglich		Sanierung in der Regel klimafreundlicher als ein neues Haus zu bauen
Lage		bezahlbare Neubauten eher in ländlicher Lage	zentrumsnahes Wohnen möglich	abhängig vom vorhandenen Angebot in gewünschter Lage
Instandhaltung	erste Sanierungsmaßnahmen erst in 10 bis 20 Jahren fällig		Sanierungsfahrplan nach Besichtigung gibt Planungssicherheit	Sanierungen schon in naher Zukunft wahrscheinlich bei versteckten Mängeln Sanierungen notwendig, die nicht kalkuliert wurden

Fazit: Was jetzt? Ein Haus bauen oder kaufen?

Es gibt Pro und Contras für beide Varianten. Welche am Ende den Ausschlag geben, können nur Sie wissen. Versuchen Sie die Fakten zunächst mit kühlem Kopf abzuwägen und sprechen Sie mit Ihrer Familie. Am Ende wird auch Ihr Bauchgefühl zu Wort kommen, denn bei aller Vernunft und trotz guter Argumente, sollten Sie das Projekt Traumhaus mit ganzem Herzen angehen – Vorfreude inklusive.

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