Umfinanzierung

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© Getty Images/Daenin Arnee

Umfinanzierung: Baufinanzierung umschulden und Zinsen sparen

Eine Baufinanzierung umschulden heißt, einen alten Hauskredit von Ihrem Haus in Südwestfalen durch ein neues Darlehen abzulösen. Mit dieser Umfinanzierung lässt sich häufig viel Geld sparen. Erfahren Sie hier alles, was Sie zum Thema Umschuldung wissen müssen.

Läuft Ihr Baukredit von Ihrem Haus im Märkischen Kreis, Sauerland oder Siegerland aus, ohne dass Ihre Schulden komplett getilgt sind, müssen Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Wer eine bequeme Lösung wünscht, bleibt bei seiner Hausbank. Wollen Sie hingegen Zinsen sparen, ist die Umschuldung oftmals die bessere Idee. Lesen Sie in diesem Ratgeber, wann eine Umfinanzierung sinnvoll ist, welche Fristen gelten und wie Sie vorgehen, wenn Sie Ihre Baufinanzierung umschulden wollen.

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Was bedeutet Umfinanzierung?

Einfach erklärt wird bei einer Umfinanzierung ein bestehender Kredit durch ein neues Darlehen abgelöst. Hauptgrund für eine Umschuldung sind günstigere Konditionen.

Eine Alternative zur Umschuldung ist die sogenannte Prolongation. Dabei bleibt man als Kreditnehmer bei der Hausbank und führt den laufenden Vertrag fort. Für eine Anschlussfinanzierung wird lediglich der Sollzins neu verhandelt. Lesen Sie hier mehr zu dem Thema: Prolongation: Was Sie unbedingt beachten müssen.

Für wen ist eine Umschuldung sinnvoll?

Eine Umschuldung kann für Sie sinnvoll sein, wenn Ihr Kredit teurer ist als aktuelle Vergleichsdarlehen und dieser noch eine lange Laufzeit hat. Beachten Sie hierbei allerdings, dass Sie eine Baufinanzierung per Gesetz erst nach zehn Jahren kündigen können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Die entschädigungsfreie Umschuldung einer Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung ist nur in Ausnahmefällen möglich.

Sinnvoll kann eine Umschuldung auch sein, wenn Ihr Baukredit ausläuft, Sie aber noch Restschulden haben. Eine Umschuldung als Anschlussfinanzierung lohnt sich in der Praxis meist schon, wenn der neue Zinssatz 0,2 Prozentpunkte unter dem alten Kredit liegt.

Wann kann man eine Baufinanzierung umschulden?

Bei Immobilienkrediten gilt gemäß § 489 BGB ein eingeschränktes Kündigungsrecht. Sie können ein laufendes Darlehen frühestens nach zehn Jahren umschulden. Andernfalls wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Wie hoch diese ausfällt, ist nicht gesetzlich geregelt. Im Schnitt verlangen Banken bis zu zehn Prozent der offenen Restschuld. 

Zum Ende der Zinsbindung oder nach Ablauf der zehn Jahre können Sie Ihre Baufinanzierung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen und den Kredit umschulden.

Sie wünschen eine Umschuldung der Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung? Unter bestimmten Umständen ist es möglich, die 10-Jahres-Frist zu umgehen. Sprechen Sie hierzu am besten Ihren Berater oder Ihre Beraterin an.

Wie findet man einen günstigen Umschuldungskredit?

Eine Umschuldung lohnt sich, wenn ein neuer Kredit mit besseren Konditionen einhergeht. Was aber bedeutet das genau und wie findet man einen günstigen Umschuldungskredit? Der erste Schritt ist, verschiedene Finanzierungsangebote einzuholen.

Wenn Sie Banken gezielt anfragen, geben Sie immer an, dass es sich um eine Umschuldung handelt. Machen Sie im Idealfall auch Angaben zu Ihrer Bonität. Die meisten Banken machen die Konditionen nämlich auch von Ihrer Kreditwürdigkeit abhängig. Ein gestiegener SCHUFA-Score kann sich unter Umständen positiv auf die Umfinanzierung auswirken. Je detaillierter Ihre Anfrage, desto eher bekommen Sie treffende Angebote, die sich gut miteinander vergleichen lassen.

Wichtig ist es, im nächsten Schritt, nicht nur den Sollzins gegenüber zu stellen. Aussagekräftiger ist in der Regel der effektive Jahreszins oder der Effektivzins. Dieser fasst alle Kreditkosten zusammen.

Tipp: Mit einem sogenannten Forward-Darlehen können Sie sich einen günstigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus reservieren.

Was kostet eine Umfinanzierung?

Eine Umfinanzierung ist – anders als eine Prolongation – immer mit Kosten verbunden. Dazu zählen Wechsel-, Notar- und Grundbuchgebühren. Diese belaufen sich in der Regel auf 0,2 Prozent der Restschuld.

Wollen Sie Ihren Baukredit vor Ablauf der gesetzlichen 10-Jahres-Frist umschulden, fällt zudem die Vorfälligkeitsentschädigung an. Im Schnitt beträgt diese nochmal zehn Prozent der Restschuld.

Die Kosten für eine Umschuldung hängen also davon ab, zu welchem Zeitpunkt Sie diese vollziehen. Wer den Kredit erst nach Ablauf der Zinsbindung umfinanziert, kommt meist mit ein paar hundert Euro davon.

Altkredit versus Neukredit: Rechenbeispiel

Folgendes Rechenbeispiel zeigt, welche Form der Anschlussfinanzierung unterm Strich günstiger sein kann: die Umschuldung oder die Prolongation. Dabei gehen wir von 160.000 Euro Restschulden und einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent und 15 Jahren Laufzeit aus.

Beispielrechnung Prolongation vs. Umschuldung
 ProlongationUmschuldung
Sollzins2,4 Prozent1,9 Prozent
Monatliche Rate720 Euro653,33 Euro
Tilgung nach 15 Jahren86.562,85 Euro83.231,85 Euro
Restschuld nach 15 Jahren73.437,15 Euro76.768,15 Euro
Zinskosten nach 15 Jahren43.037,15 Euro34.367,55 Euro
Wechselgebühren (Notar, Grundbuch)0,00 Euro418,00 Euro

In unserem Beispiel hat der Kreditnehmer knapp 8.670 Euro weniger Zinskosten. Trotz der Wechselgebühren von 418 Euro spart er also rund 8.250 Euro, wenn er seinen Kredit nach Ablauf der Sollzinsbindung umfinanziert.

Vorteile der Umfinanzierung

Nicht ohne Grund sind Umschuldungskredite besonders als Anschlussfinanzierung so beliebt. Das sind die Vorteile:

  • Günstigerer Zins: Mit einer Umschuldung lassen sich viele tausend Euro sparen, wenn der neue Kredit zu besseren Konditionen angeboten wird. Die guten Vertragsbedingungen können Sie sich zudem durch lange Laufzeiten über viele Jahre sichern.
  • Geringere monatliche Belastung: Durch einen Neukredit zu günstigeren Konditionen lässt sich die monatliche Rate senken.
  • Schnellere Tilgung: Bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Monatsrate, können Sie aufgrund der günstigeren Zinsen ein Darlehen durch Umfinanzierung schneller abbezahlen.
  • Mehrere Kredite zusammenfassen: Per Umschuldung können Sie mehrere Einzelkredite zu einem Gesamtdarlehen zusammenfassen.

Nachteile der Umschuldung

Auf den ersten Blick erscheint die Umfinanzierung die perfekte Lösung zu sein. Es gibt aber auch Nachteile:

  • Höherer Aufwand: Im Vergleich zur Prolongation ist der Wechsel zu einer neuen Bank mit mehr Aufwand verbunden.
  • Neue Vertragskonditionen und Ansprechpartner: Bei einer Umschuldung geht man einen komplett neuen Vertrag ein. Das birgt immer auch ein gewisses Risiko.
  • Prüfung der Kreditwürdigkeit: Eine Bank wird immer einen Eigenkapitalnachweis und eine Bonitätsprüfung fordern, wenn sie Sie als Neukunden aufnimmt. Darüber hinaus findet in der Regel auch eine Neubewertung der zu beleihenden Immobilie statt.
  • Kosten: Eine Umschuldung ist mit Wechselgebühren und gegebenenfalls einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden.

Hauskredit umschulden – so geht’s

Für die Umfinanzierung eines Baukredits sind folgende Schritte notwendig:

1. Konditionen des Altkredits prüfen

Verschaffen Sie sich erst einmal einen Überblick über Ihren laufenden Kredit: Wann läuft das Darlehen aus? Welche Fristen gelten für die Ablösung? Ab wann können Sie den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen? Welche Restschuld verbleibt?

2. Vergleichsangebote einholen

Kümmern Sie sich im nächsten Schritt um verschiedene Angebote.

3. Hausbank informieren

Haben Sie einen günstigen Umschuldungskredit gefunden, informieren Sie Ihre Bank darüber, zu welchem Datum die Ablösung stattfinden soll. Ihr Ansprechpartner kann Ihnen die exakte Restschuld und damit die neue Darlehenssumme nennen.

4. Altkredit kündigen und Neukredit aufnehmen

Schließlich müssen Sie nur noch Ihren Altkredit kündigen und den neuen Vertrag mit der Bank Ihrer Wahl unterzeichnen, die dann die Umfinanzierung abwickelt. Dazu gehört auch der Gang zum Notar, um den Grundbucheintrag zu ändern.


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Carina Langer

23. Februar 2024