Egal ob Mieter oder Vermieter – möchten Sie den Mietvertrag kündigen, müssen Sie sich an Gesetze und Fristen halten. Mieter haben es in der Regel einfacher als Vermieter. Denn: Das deutsche Recht schützt Mieter. Als Vermieter sieht das anders aus – es müssen wichtige Kündigungsgründe vorliegen. Wann Vermieter den Mietvertrag für Ihre Wohnung in Medebach, Meinerzhagen oder Mudersbach kündigen dürfen und wie Mieter selbst den Mietvertrag kündigen, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze:

• Ein unbefristeter Mietvertrag lässt sich ordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Wichtig ist, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingeht. 
• Eine außerordentliche Kündigung – sprich: ohne drei Monate Kündigungsfrist – ist nur bei triftigen Gründen möglich. Ein triftiger Grund ist beispielsweise, wenn die Wohnung die Gesundheit des Mieters gefährdet. 
• Vermieter können eine Mindestmietdauer von vier Jahren festlegen. Üblich sind 12 bis 48 Monate.
• Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen.

Das kannst du tun:

• Wenn Sie Ihre Wohnung kündigen möchten, sollten Sie zwischen der ordentlichen und außerordentlichen Kündigung unterscheiden. 
• Bei Schimmel oder anderen gravierenden Mängeln in der Wohnung haben Sie Anspruch auf eine außerordentliche Kündigung. Die Mängel müssen nachweisbar sein.
• Achten Sie darauf, dass die Kündigung fristgerecht und schriftlich in Briefform beim Vermieter ankommt. Unsere Vorlage weiter unten hilft Ihnen bei der Formulierung. 

So kündigen Sie Ihren Mietvertrag

Soll der Mietvertrag ordentlich gekündigt werden, muss die Kündigung schriftlich und in Papierform erfolgen. Alle Hauptmieter müssen die Kündigung unterschreiben – ohne Unterschrift ist die Kündigung ungültig.

 In der Mietkündigung müssen folgende Informationen enthalten sein:

• Anschrift des Vermieters
• Zeitpunkt der Kündigung
• Adresse der Mietwohnung mit Stockwerk
• Aufforderung einer Kündigungsbestätigung
• Hinweis zur Terminabsprache zwecks Wohnungsübergabe
• Unterschrift aller Hauptmieter

Wie lange ist die gesetzliche Kündigungsfrist von Mietverträgen?

Gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter

Mieter können mit der Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags nach einer Frist von drei Monaten ausziehen – ganz unabhängig davon, wie lange sie in der Mietwohnung leben, so das Mietrecht. Es ist auch möglich, eine kürzere Kündigungsfrist zu vereinbaren. Dazu müssen allerdings beide Parteien zustimmen.

Die schriftliche Kündigung des Mietverhältnisses muss spätestens zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingehen, damit dieser Monat zur Kündigungsfrist zählt. Geht die Kündigung später ein, verlängert sich die Kündigungsfrist entsprechend. Diese Regelung gilt auch bei der Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Nur bei Einhaltung der Fristen wird die Kündigung wirksam.

Gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter

Die Kündigungsfrist für Vermieter richtet sich nach der Mietdauer. Die Regelung lautet:

• Mietdauer unter 5 Jahre = 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer ab 5 bis 8 Jahren = 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer über 8 Jahren = 9 Monate Kündigungsfrist

Wurde der Mietvertrag vor dem dritten Quartal 2001 geschlossen, gilt eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Die Fristen der ordentlichen Kündigung regelt § 573 c Abs. 1 des BGB.

Kündigungsfrist bei vorgegebener Mindestmietdauer

Ist ein Kündigungsausschluss oder eine Mindestmietdauer Teil des Vertrags, wird es schwierig, ohne eine Zustimmung vor Ablauf der festgelegten Mietdauer aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Zulässig ist eine Mindestmietdauer von bis zu vier Jahren – meist beträgt sie 12 bis 48 Monate. Ein Kündigungsausschluss gilt dann auch für den Vermieter. In dem festgelegten Zeitraum darf keine Kündigung wegen Eigenbedarf eintreffen. Das Recht der außerordentlichen, fristlosen Kündigung nach § 543 im BGB bleibt bestehen.

Ordentliche vs. außerordentliche Kündigung

Wird die Kündigungsfrist eingehalten, handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Sie müssen bei der Wohnungskündigung keine Begründung angeben. Möchten Sie sofort ausziehen, etwa weil die Wohnbedingungen nicht zumutbar sind, können Sie fristlos kündigen. Die Gründe einer solchen außerordentlichen Kündigung müssen nachvollziehbar dargelegt werden.

Anders sieht das für Vermieter aus: Sie dürfen nicht so einfach kündigen und müssen längere Fristen bei der Kündigung des Mietvertrags beachten. Es muss mindestens ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegen – beispielsweise Vertragsverletzungen, wirtschaftliche Gründe oder – der häufigste Grund – Eigenbedarf. Im BGB wird von einem „berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses“ gesprochen.

Mietvertrag ordentlich kündigen

Ordentliche Kündigung durch den Mieter

Sofern nichts anderes im Mietvertrag festgelegt wurde, können Mieter den Mietvertrag zu jeder Zeit ordentlich kündigen. Bei der ordentlichen – oder auch fristgerechten – Kündigung des Mietvertrags durch die Mieter wird die Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten. 

Damit sich die Kündigungsfrist für Sie als Mieter nicht unnötig verlängert, muss der Mietvertrag bis spätestens zum dritten Werktag des Monats gekündigt werden. Das heißt, bis zu diesem Tag muss dem Vermieter die Kündigung zugestellt werden, damit dieser Monat zur Frist zählt.

Achtung: Der fristgerechte Eingang des Kündigungsschreibens beim Vermieter ist entscheidend – nicht etwa der Poststempel. Wir empfehlen den Versand der Mietvertragskündigung per Einwurf-Einschreiben.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Möchten Sie als Vermieter den Mietvertrag Ihres Mieters kündigen, muss in der Regel ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegen. Die Kündigung des Mietvertrags zur Mieterhöhung ist grundsätzlich unzulässig. Im § 573 des BGB sind diese Gründe festgelegt.

In diesen Fällen darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen:

• Eigenbedarf: Möchte der Vermieter selbst oder Familienmitglieder wie die eigenen Kinder oder die Kinder eines Lebenspartners einziehen, kann der Mietvertrag wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Eigenbedarf gilt auch, wenn benötigtes Pflegepersonal in die noch vermietete Wohnung einziehen soll. Als Vermieter müssen Sie im Kündigungsschreiben angeben, wer ab wann die Wohnräume benötigt und warum. Liegt eine Sperrfrist vor, ist die Kündigung wegen Eigenbedarf bis zum Ablauf der Frist nicht möglich.
• Vertragsverletzungen des Mieters: Häufen sich beim Mieter Mietschulden an, führt das zu einer Kündigung des Mietvertrags – fristlos. Auch die Missachtung der Hausordnung kann zu einer Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter führen. Je nach Härtefall muss der Mieter vorher eine schriftliche Abmahnung erhalten. Wird das Verhalten nicht korrigiert, darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.
• Wirtschaftliche Gründe: Führt das Fortbestehen eines Mietverhältnisses zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen des Vermieters, darf der Mietvertrag gekündigt werden.

Mieter dürfen nach § 574 des BGB bis zu zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses einen schriftlichen Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung einlegen, wenn ein Umzug eine besondere Härte bedeuten würde. Zu den Härtefällen gehören Gründe wie eine fortgeschrittene Schwangerschaft, hohes Alter oder Krankheit der Mieter sowie fehlender Ersatzwohnraum. Welche Gründe als Härtefälle anerkannt werden können, muss im Einzelfall geprüft werden.

Mietvertrag außerordentlich kündigen

Eine außerordentliche bzw. fristlose Kündigung des Mietvertrags bedeutet, dass das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden soll. Auf Mieterseite kann eine fristlose Kündigung erfolgen, wenn die Wohnverhältnisse in der Wohnung oder dem Gebäude unzumutbar sind. 

Auf Vermieterseite ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn Vertragsklauseln verletzt wurden und beispielsweise der Hausfrieden gestört wird oder die mietende Person in Zahlungsverzug ist. Die rechtliche Grundlage der außerordentlichen fristlosen Kündigung bildet § 543 des BGB. Aber Achtung: Selbst eine wirksame fristlose Kündigung ist keine Garantie dafür, dass die Mieter umgehend ausziehen.

Das sind die Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags im Überblick:

Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Mieter	Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter
Das Bewohnen der Wohnung gefährdet die Gesundheit, beispielsweise durch großflächigen Schimmel oder giftige Baustoffe.	Es finden illegale Aktivitäten in der Mietwohnung statt – zum Beispiel Drogenhandel.
Die Wohnung kann nicht wie im Mietvertrag vereinbart genutzt werden.	Die Mieter bezahlen die Miete unpünktlich oder gar nicht.
Es bestehen Mängel an der Mietsache, die auch nach Aufforderung nicht behoben werden, beispielsweise Baulärm, Stromausfälle oder ein Ausfall der Heizung.	Die Mieter verstoßen gegen die Hausordnung oder stören den  Hausfrieden.
Das Verhalten des Vermieters ist unzumutbar, beispielsweise durch unerlaubtes Betreten der Wohnung oder Beleidigungen und Angriffe.	Durch die unsachgemäße Nutzung der Wohnung wird diese gefährdet beispielsweise durch Verwahrlosung der Wohnung.
–	Die Wohnung wird ohne Erlaubnis untervermietet oder gewerblich genutzt.
–	Es werden ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Änderungen am Mietobjekt vorgenommen.

Quelle: Wohnglück-Recherche, Stand: Juli 2024.

In besonders schwerwiegenden Fällen darf der Mietvertrag ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt werden – zum Beispiel, wenn der Mieter in der Wohnung Drogen verkauft oder der Vermieter den Mieter beleidigt oder bedroht.

Kündigungsschreiben verfassen: So geht’s

Das Kündigungsschreiben einer Wohnung ist meist nicht sonderlich lang. Dafür gibt es einige Elemente, die enthalten sein müssen. Die nachfolgende Vorlage helfen Ihnen dabei, Ihre Wohnung zu kündigen: 

Informationen zum Absender (Mieter): vollständiger Name und Adresse

Informationen zum Empfänger (Vermieter): vollständiger Name und Adresse

Ort und Datum 

Betreff: Kündigung des Mietvertrages

Sehr geehrte/r (Name des Vermieters), 

hiermit kündige ich den Mietvertrag für die Wohnung (Informationen zur Mietsache: Adresse, Stockwerk, Wohnungsnummer etc.) fristgerecht zum (Datum) beziehungsweise zum nächstmöglichen Kündigungstermin. 

Die Einzugsermächtigung (falls erteilt) der Miete von meinem Konto (Kontodaten) ziehe ich hiermit zum Ende des Mietverhältnisses zurück.

Um einen Termin für die Wohnungsübergabe zu finden, können Sie mich unter (Telefonnummer oder E-Mail) kontaktieren. 

Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieses Schreibens und das Vertragsende. 

Besten Dank im Voraus und freundliche Grüße 

Unterschrift (Mieter)

Kündigung des Mietvertrags – per Post oder Mail?

Das Gesetz (§ 568 BGB) sieht vor, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses schriftlich erfolgen muss. Ohne Unterschrift der Hauptmieter oder des Vermieters ist die Kündigung unwirksam. In diesem Sinne ist eine Kündigung des Mietvertrags per E-Mail nur in Kombination mit einer elektronischen Signatur, die die europäische eiDAS-Verordnung erfüllt. In diesem Fall kann die elektronische Form die schriftliche Form ersetzen (§ 126 Abs. 3 BGB).

Da dies eher eine Ausnahme von der Regel ist, sind Sie mit einer schriftlichen Kündigung per Post eher auf der sicheren Seite. Doch wie kann die Kündigung des Mietvertrags postalisch übergeben werden? Die folgenden drei Varianten sind üblich:

1. Einwurf-Einschreiben: Hier bestätigt der Postbote oder die Postbotin den Einwurf des Briefs.
2. Übergabe-Einschreiben: Bei einem Übergabe-Einschreiben wird die Post persönlich übergeben. Der Empfänger muss den Erhalt mit einer Unterschrift bestätigen.
3. Einschreiben mit Rückschein: Bei dieser Variante wird die Post persönlich übergeben und der Eingang per Unterschrift bestätigt. Die Bestätigung wird dann per Post an den Versender zurückgeschickt.

Versenden Sie die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein, erhalten Sie einen Nachweis darüber, dass die Kündigung empfangen wurde. In der Regel ist das Einwurf-Einschreiben jedoch ausreichend und verhindert mögliche Empfangsverzögerungen. 

Trifft die Postzustellung den Empfänger nicht an, wird eine Mitteilung im Briefkasten hinterlassen, die Post in einer Filiale abzuholen. Holt Ihr Vermieter die ordentliche Kündigung nach dem dritten Werktag des Monats in der Postfiliale ab, zählt dieser Monat nicht mehr zur Kündigungsfrist von drei Monaten.

Wann besteht ein Sonderkündigungsrecht?

Das Sonderkündigungsrecht soll Mieter in besonderen Fällen eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis ermöglichen. Liegt ein gesetzlich definierter Sonderkündigungsgrund vor, können Sie den Mietvertrag bis zum Monatsende kündigen und dann zum Ende des übernächsten Monats ausziehen.

Das sind die Sonderkündigungsgründe für Mieter:

• Wenn umfassende Sanierungen angekündigt werden (§ 555e BGB)
• Mit der Ankündigung einer Mieterhöhung (§ 561 BGB)

Das Sonderkündigungsrecht greift bei einer Mieterhöhung nicht, wenn diese bereits durch einen Staffelmietvertrag festgelegt wurden. 

In bestimmten Fällen steht auch Vermietern ein Sonderkündigungsrecht zu. Eine sogenannte erleichterte Kündigung ist nach § 573a BGB möglich, wenn Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Haus mit Einliegerwohnung zusammenleben. In diesem Fall steht dem Mieter jedoch eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist zu.

Mietvertrag widerrufen

Als privater Mieter haben Sie beim Mietvertrag in bestimmten Ausnahmefällen eine Widerrufsfrist von 14 Tagen:

• Haustürgeschäft: Wurde der Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume unterschrieben, steht Mietern ein 14-tägiges-Widerrufsrecht zu. Beispielsweise, wenn Mieter und Vermieter sich in einem Café treffen, um den Mietvertrag zu schließen. Man spricht in diesem Fall von einem sogenannten Haustürgeschäft. Mieter soll es davor schützen, an „unüberlegt“ abgeschlossene Mietverträge unwiderruflich gefesselt zu sein.
• Fernabsatzgeschäft: Wurde der Vertrag über eine Distanz – beispielsweise per Telefon, E-Mail oder einen Messenger-Dienst – abgeschlossen, gilt das Widerrufsrecht. Es erlischt allerdings, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat.
• Rücktrittsrecht vereinbart: Beinhaltet der Mietvertrag ein Rücktrittsrecht, dürfen sowohl Mieter als auch Vermieter vom Mietvertrag zurücktreten. Allerdings nur solange der Mietzeitraum noch nicht begonnen hat und die Mieter noch nicht eingezogen sind.

Trifft kein Ausnahmefall zu, können Sie den Mietvertrag nicht mehr widerrufen, sondern nur noch kündigen. Stellen Sie nach Vertragsabschluss jedoch fest, dass sich die Wohnung in einem unzumutbaren Zustand befindet, ist auch eine fristlose Kündigung möglich.

Verschweigt der Vermieter absichtlich Mängel in der Wohnung, können Sie den Mietvertrag nicht widerrufen – dafür aber anfechten. Verschweigt der Vermieter beispielsweise andauernden Baulärm, fällt dies unter „arglistige Täuschung“. Der Mietvertrag kann bis zu einem Jahr nach der Entdeckung der Täuschung angefochten werden.

Ein Anfechtungsrecht haben auch Vermieter: Machen Mieter falsche Angaben, beispielsweise bezüglich der Zahlungsfähigkeit, kann der Mietvertrag angefochten werden.

Fazit: Das müssen Sie bei der Kündigung eines Mietvertrags beachten

Eine Wohnung zu kündigen, ist an sich nicht schwer. Handelt es sich um eine ordentliche Kündigung (auch fristgerechte Kündigung genannt), haben Sie eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Das bedeutet, dass Sie nach der Kündigung noch drei Monate in der Wohnung bleiben beziehungsweise dafür Miete zahlen müssen. Die Kündigung muss schriftlich per Brief erfolgen und spätestens zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingehen. Eine Kündigung per Mail ist nicht zu lässig. 

Für eine außerordentliche Kündigung müssen triftige Gründe vorliegen. Ein triftiger Grund ist unter anderem, wenn von der Wohnung eine Gesundheitsgefährdung für Sie ausgeht (etwa durch Schimmel) oder der Vermieter sich unzumutbar verhält. Von Vermieterseite ist eine außerordentliche Kündigung möglich, wenn der Mieter beispielsweise die Miete nicht rechtzeitig bezahlt oder illegale Tätigkeiten in der Wohnung ausübt. 

In der schriftlichen Kündigung müssen einige Elemente enthalten sein – darunter alle Informationen zu Ihnen, dem Vermieter und der Wohnung. Besonders wichtig sind aber auch das Datum des Kündigungsschreibens und die Nennung der Kündigungsfrist. Weiter oben finden Sie eine Vorlage. 

Mietvertrag kündigen: Häufig gestellte Fragen

Wie schnell muss ich bei einer fristlosen Kündigung ausziehen?

Bei einer fristlosen Kündigung darf der Vermieter Sie nicht einfach am nächsten Tag vor die Tür setzen. In der Regel bekommt der Mieter eine Räumungsfrist von meist ein bis zwei Wochen. 

Wie ist der Ablauf nach einer erfolgreichen Kündigung eines Mietvertrages?

Haben Sie Ihren Mietvertrag erfolgreich gekündigt, müssen Sie die Wohnung fristgerecht verlassen. Bei einer ordentlichen Kündigung haben Sie dafür in der Regel drei Monate Zeit. Außerdem müssen Sie die Wohnungsschlüssel abgeben. Der Vermieter prüft im Anschluss gemeinsam mit Ihnen die Mietsache auf Schäden und Mängel. Diese werden im Übergabeprotokoll festgehalten. Ist die Wohnung in einem einwandfreien Zustand, bekommen Sie meist nach drei bis sechs Monaten Ihre Kaution zurück. Wichtig: Normale Abnutzungserscheinungen dürfen nicht von der Kaution abgezogen werden.

Wie kündige ich als Untermieter? 

Als Untermieter haben Sie – bei einem unbefristeten Mietvertrag – ebenfalls eine Kündigungsfrist von drei Monaten und müssen die Kündigung schriftlich einreichen. Für eine fristlose und außerordentliche Kündigung benötigen Sie triftige Gründe. Haben Sie mit dem Hauptmieter einen befristeten Mietvertrag geschlossen, können Sie nicht vorher kündigen. Ausnahme: Vermietet Ihnen der Hauptmieter ein möbliertes Zimmer und lebt selbst mit in der Wohnung, können Sie den Mietvertrag mit einer Frist von vierzehn Tagen kündigen.

Wie kündige ich den Mietvertrag bei einer Wohngemeinschaft?

Das hängt vom Mietverhältnis ab. Gibt es einen Hauptmieter und mehrere Untermieter, so kann und muss nur der Hauptmieter das Mietverhältnis kündigen. Wenn mehrere Mieter Hauptmieter sind, müssen sie das Mietverhältnis gemeinsam kündigen.

Wie kann der Mietvertrag bei einer Trennung oder Scheidung gekündigt werden?

Eine Trennung oder eine Scheidung sind kein Grund für ein Sonderkündigungsrecht. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten muss eingehalten werden. Bei einem gemeinsamen Mietvertrag muss das Paar entsprechend auch gemeinsam kündigen. Alternativ kann das Paar den Mietvertrag auf eine Person umstellen lassen, ohne zu kündigen.

Wer darf im Todesfall Mietverträge kündigen?

Verstirbt der Mieter, haben sowohl die Erben als auch der Vermieter das Recht, die Wohnung innerhalb eines Monats fristgerecht zu kündigen. Dabei greift das Sonderkündigungsrecht. Alternativ können die nächsten Verwandten die Wohnung auch übernehmen. 

Kann der Vermieter meiner Mietvertragskündigung widersprechen?

Eine ordentliche Kündigung kann der Vermieter nicht ablehnen. Anders sieht es bei einer außerordentlichen Kündigung aus. Begründet der Mieter diese nicht ausreichend, kann der Vermieter der Kündigung widersprechen.

Welches Datum soll ich bei der Kündigung angeben?

Möchten Sie Ihre Wohnung kündigen, müssen Sie zwei Daten angeben. Zum einen das Datum, an dem Sie die Kündigung abgeben, beziehungsweise versenden, zum anderen das Datum, bis wann Sie den Mietvertrag kündigen. 

Kann ich einen befristeten Mietvertrag kündigen?

In der Regel können Sie einen befristeten Mietvertrag nicht kündigen. Das hängt mit der Planungssicherheit für beide Seiten (Mieter und Vermieter) zusammen. Es ist lediglich eine außerordentliche Kündigung nach Nennung triftiger Gründe möglich – beispielsweise, wenn für Sie von der Wohnung eine Gesundheitsgefährdung ausgeht. Eine ordentliche Kündigung geht nur bei einem unbefristeten Mietvertrag.

Wie kann ich einen Mietvertrag widerrufen?

Sie haben einen Mietvertrag geschlossen – und bevor Sie einziehen, ändern sich die Umstände. Da stellt sich die Frage: Ist es möglich, jetzt noch vom Mietvertrag zurückzutreten? Handelt es sich um einen Gewerbemietvertrag, sieht es schlecht aus. Bei solchen Verträgen ist der Widerruf ausgeschlossen. Das gilt auch für Vermieter. Sie können es sich nicht plötzlich anders überlegen. Mieter haben dagegen in bestimmten Ausnahmefällen eine Widerrufsfrist von 14 Tagen.

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