Eine Zwischenfinanzierung ist ein schnell verfügbares Darlehen, mit dem Sie einen Kapitalengpass überbrücken können. Übergangskredite sind zum Beispiel üblich, wenn sich Verkauf und Kauf einer Immobilie in Siegen, Schmallenberg oder Lüdenscheid zeitlich überschneiden. Der große Nachteil sind die meist sehr hohen Zinsen. Für wen sich die Zwischenfinanzierung trotzdem lohnen kann und was Sie dabei bedenken müssen.

Nehmen wir an, Sie haben ein Haus im Siegerland, Sauerland oder Märkischen Kreis zum Kauf gefunden und den Zuschlag bekommen. Für die Finanzierung müssen Sie nur noch Ihre Eigentumswohnung erfolgreich veräußern, doch der Verkauf zieht sich. 

Ein klassischer Fall, in dem eine Zwischenfinanzierung der neuen Immobilie sinnvoll sein könnte. Lesen Sie in diesem Ratgeber, wie der Ablauf bei einem Übergangskredit ist, was die Vor- und Nachteile einer Zwischenfinanzierung sind und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. 

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung, häufig auch Vorfinanzierung oder Übergangskredit genannt, ist ein kurzfristiges, endfälliges Darlehen, das Banken für einen begrenzten Zeitraum von maximal zwei Jahren herausgeben. Damit können Kreditnehmer einen vorübergehenden Kapitalengpass abdecken. 

Das ist zum Beispiel dann hilfreich, wenn Sie eine Immobilien- oder eine Anschlussfinanzierung beantragen möchten, Ihr Eigenkapital aber erst in naher Zukunft verfügbar ist. Diese finanzielle Lücke lässt sich dann durch eine Zwischenfinanzierung schließen. Sobald Ihr Kapital frei ist, können Sie den Übergangskredit umgehend ablösen.   

Wie lange dauert eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung läuft so lange, bis das zu erwartende Eigenkapital beziehungsweise die Summe aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung zur Tilgung verfügbar ist. Diese Zeitspanne kann einige Tage, Wochen oder Monate umfassen. Die maximale Laufzeit bei Übergangskrediten beträgt in der Regel 24 Monate. 

Wie hoch kann eine Zwischenfinanzierung sein?

Eine Zwischenfinanzierung kann maximal in der Höhe des Gegenwertes abgeschlossen werden, der zu erwarten ist. Das kann der Verkaufserlös aus einem Hausverkauf sein, aber auch die Summe aus dem Bausparvertrag oder der Lebensversicherung. Bleibt Ihnen nach der Veräußerung Ihrer Eigentumswohnung beispielsweise 200.000 Euro Eigenkapital, können Sie einen Übergangskredit über 200.000 Euro beantragen. 

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Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?

Wir erklären den Ablauf einer Zwischenfinanzierung beim Hauskauf anhand eines Beispiels.

Die Ausgangssituation: Sie erwarten Familienzuwachs und wollen Ihre kleine Citywohnung veräußern, um etwas Größeres zu kaufen. Der aktuelle Verkehrswert der Eigentumswohnung liegt bei 250.000 Euro. Zudem haben Sie noch eine Restschuld von 30.000 Euro. Kurzfristig bekommen Sie für Ihr Wunschobjekt am Stadtrand ein sehr gutes Angebot, zu einem fairen Preis in Höhe von 400.000 Euro. 

Die Herausforderung: Sie haben bereits ein aussagekräftiges Exposé erstellt und eine Immobilienanzeige geschaltet, allerdings hat noch keiner der Interessenten angebissen. Die Zeit drängt, denn den Kaufvertrag für Ihr neues Heim sollen Sie schon in drei Monaten unterzeichnen. Aktuell haben Sie aber kein freies Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung.

Die Lösung: Eine Zwischenfinanzierung hilft Ihnen aus der Klemme. Diese läuft wie folgt ab: 

1. Höhe des Übergangskredits bestimmen

Sie können einen Übergangskredit in Höhe des Objektwerts (250.000 Euro) abzüglich der Restschuld (30.000 Euro) aufnehmen, also insgesamt 220.000 Euro. 

2. Zwischenkredit als Eigenkapital einsetzen

Diese 220.000 Euro können Sie jetzt als Eigenkapital für den Hauskauf einsetzen. Ihr Wunschobjekt kostet 400.000 Euro. Das heißt, Sie benötigen eine langfristige Immobilienfinanzierung über 180.000 Euro. 

Ein Vorteil dabei: Die 220.000 Euro Übergangskredit werden für das Hauptdarlehen als Eigenkapital angerechnet. Das verbessert Ihren sogenannten Beleihungsauslauf. Das ist der Quotient aus Kreditsumme und Beleihungswert. Beim Beleihungswert kann man von circa 80 Prozent des Kaufpreises ausgehen. 

Ihr Wunschobjekt kostet in unserem Beispiel 400.000 Euro, sein Beleihungswert beträgt 
also 320.000 Euro. Bei einer Kreditsumme von 180.000 Euro ergibt sich ein Beleihungsauslauf von ungefähr 56 Prozent, was sehr gut ist. Dadurch können Sie sich für das Hauptdarlehen sehr günstige Konditionen sichern.

3. Zwischenfinanzierung tilgen

Sie finden für Ihre Wohnung nach sechs Monaten einen Käufer, der die angesetzten 250.000 Euro zahlt. Damit können Sie umgehend Ihre Zwischenfinanzierung ablösen und zahlen fortan nur noch die Raten Ihres Hauptkredits.

Wieviel kostet eine Zwischenfinanzierung?

Im Vergleich zu einem langfristigen Annuitätendarlehen oder Volltilgerdarlehen kostet ein Überbrückungskredit deutlich mehr. Zum einen lassen sich die Banken den Bearbeitungsaufwand zahlen. 

Außerdem ist für Ihr Kreditinstitut das Risiko recht hoch, dass die angesetzte Summe, etwa aus einem Hausverkauf, später doch nicht zur Verfügung steht. Als Absicherung nehmen Banken daher einen saftigen Zinsaufschlag. 

Wie hoch sind die Zinsen bei einem Übergangskredit?

Der Zinssatz bei einer Zwischenfinanzierung liegt im Normalfall weit über den aktuell üblichen Bauzinsen. Sie können mit einem Zuschlag von ungefähr zwei bis fünf Prozent rechnen. 

Grundsätzlich ist der Zinssatz bei Übergangskrediten individuell. Er hängt neben der Immobilienmarktsituation von den Voraussetzungen des Kreditnehmers ab. Meist erfolgt alle drei Monate eine Zinsanpassung an die aktuelle Marktlage. 

Gut zu wissen: Wenn Sie bereits einen Käufer für Ihre gegenwärtige Immobilie gefunden haben und ein notarieller Kaufvertragsentwurf vorliegt, können Sie oft deutlich günstigere Zinssätze verhandeln. 

Gleiches gilt für Ausschöpfungen aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. Je geringer das Risiko für die Bank, desto eher kommt sie Ihnen mit den Zinsen entgegen. 

Holen Sie sich unbedingt Angebote verschiedener Banken ein und vergleichen Sie die Konditionen. Jetzt Baufinanzierung finden.

Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um ein kurzfristiges, endfälliges Darlehen. Dieses gibt die Bank für einen begrenzten Zeitraum von maximal zwei Jahren heraus.

Was sind die Vorteile und Nachteile der Zwischenfinanzierung bei Baukrediten?

Bevor Sie sich für einen Übergangskredit entscheiden, sollten Sie das Für und Wider bedenken. Immerhin hat eine Zwischenfinanzierung als Überbrückung, bis Ihr Eigenkapital frei ist, sowohl Vor- als auch Nachteile.  

Die Vorteile eines Übergangsdarlehens

• Schnell verfügbar: Die Zwischenfinanzierung ist eine kurzfristige Lösung, so dass Sie den Kauf oder Bau einer Immobilie schnell realisieren können.
• Geringe Raten: Ein Übergangskredit ist in der Regel endfällig, das heißt, Sie tilgen ihn vollständig zum Ende der Laufzeit. Als monatliche Rate fallen ausschließlich die Zinsen an. 
• Reibungsloser Ablauf bei Kauf und Verkauf: Eine Zwischenfinanzierung schließt eine finanzielle Lücke, damit es zwischen dem Verkauf einer alten und dem Kauf einer Immobilie nicht zu unnötigen Verzögerungen kommt.
• Jederzeit ablösbar: Die Mindestlaufzeit von Zwischenfinanzierungen beträgt meist nur wenige Wochen bis Monate, so dass Sie den Kredit kurzfristig tilgen können, sobald Sie die finanziellen Mittel haben.
• Zwischenkredit zählt als Eigenkapital: Die Summe des Übergangskredits wird Ihnen für die Hauptfinanzierung als Eigenkapital angerechnet. Das kann die Zinsen drücken.
• Bis zu 24 Monate Laufzeit: Sie haben bis zu zwei Jahre Zeit, den finanziellen Engpass abzudecken. Das kann vor allem bei schwer vermittelbaren Objekten oder einer angespannten Marktsituation hilfreich sein.

Die Nachteile des Zwischenkredits

• Hohe Zinsen: Eine Zwischenfinanzierung kostet deutlich mehr als ein langfristiger Kredit. Sie müssen hohe Zinsaufschläge einplanen. 
• Keine Zinsbindung: Beim Zwischendarlehen gibt es im Normalfall keine Zinsbindung. Der Zinssatz wird häufig alle drei Monate an die Marktsituation angepasst. Das birgt Risiken.
• Kurze Laufzeit: Ein Übergangskredit wird für maximal 24 Monate vergeben. Wenn Sie ihn dann nicht vollständig tilgen, kann das teuer werden.
• Bearbeitungsgebühr: Manche Banken berechnen für den höheren Aufwand eine zusätzliche Gebühr von bis zu zwei Prozent der Übergangskreditsumme.
• Wenige Anbieter: Nicht alle Banken bieten Zwischenfinanzierungen an. Wer Zwischen- und Hauptfinanzierung bei ein und demselben Institut abschließen will, muss gegebenenfalls Kompromisse eingehen.
• Mindestkreditsumme: Einige Banken vergeben Übergangskredite erst ab einer Summe von 200.000 Euro.

Wer bietet Übergangskredite für die Baufinanzierung an?

Für Banken ist der Bearbeitungs- und Kostenaufwand bei Baukrediten recht hoch. Dem steht die sehr kurze Laufzeit von Zwischenfinanzierungen gegenüber. Auch tragen Banken das Risiko, dass die angesetzte Summe, etwa aus dem Hausverkauf, nicht erzielt wird. 

Zwischenfinanzierungen lohnen sich daher nicht für alle Kreditinstitute, so dass nur wenige Übergangsdarlehen anbieten. Und wenn, dann zu vergleichsweise schlechten Konditionen. In jedem Fall sollten Sie verschiedene Angebote vergleichen oder sich direkt Unterstützung von einem Baufinanzierungsexperten holen. 

Was sind die Voraussetzungen für eine Zwischenfinanzierung?

Antragsteller, die eine Zwischenfinanzierung abschließen wollen, müssen einige Bedingungen erfüllen. Die da wären:

• Ihre Kreditwürdigkeit ist die Grundvoraussetzung. Banken prüfen die Bonität (z. B. über die Schufa) ihrer Neukunden, bevor sie einen Übergangskredit vergeben.
• Sie müssen garantieren, dass Sie die Zwischenkreditsumme innerhalb der Laufzeit vollständig tilgen können. Idealerweise haben Sie bereits einen Nachweis, zum Beispiel einen notariellen Kaufvertragsentwurf. 
• Als Absicherung fordern einige Banken, dass die Zwischenfinanzierung als Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Das gilt, wenn Sie Eigenkapital aus dem Verkauf einer Immobilie erwarten.
• Manche Banken vergeben Übergangskredite nur, wenn Sie beim selben Institut ein langfristiges Immobiliendarlehen abschließen. 

Für wen ist eine Zwischenfinanzierung sinnvoll?

Eine Zwischenfinanzierung ist erfahrungsgemäß für zwei Zielgruppen sinnvoll: 

1. Immobilieneigentümer, die ein neues Objekt kaufen wollen, noch bevor das gegenwärtige verkauft ist. 
2. Anschlussfinanzierer, die auf ein Kapitalpolster aus einer Lebensversicherung oder aus einem Bausparvertrag warten.

Der klassische Fall: Kauf und Verkauf von zwei Immobilien überschneiden sich ungünstig. Zum Beispiel ist das neue Haus erst in ein paar Monaten bezugsfertig, so dass Sie das alte noch nicht verkaufen können. Oder keiner der Kaufinteressenten sagt zu. Dadurch entsteht eine Eigenkapital-Lücke, die Sie zügig schließen müssen.

Anderer Fall: Die Anschlussfinanzierung steht an. Dafür wollen Sie einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung auflösen, müssen aber noch bis zur Fälligkeit warten. Auch in diesem Szenario entsteht eine Zeitspanne ohne Eigenkapital, die Sie überbrücken müssen.

Ist ein variables Darlehen eine Alternative zum Übergangskredit?

Eine Zwischenfinanzierung ist dann sinnvoll, wenn der Fall klar ist: In absehbarer Zeit werden Sie Summe X als Eigenkapital zur Verfügung haben. Wer hingegen noch nicht weiß, ob er sein Haus wirklich verkaufen oder das Geld aus der Lebensversicherung nicht doch lieber anlegen möchte, ist mit einem variablen Darlehen besser beraten. 

Der große Unterschied zum Übergangskredit: Es gibt keine maximale Laufzeit. Außerdem können Sie das variable Darlehen im Regelfall im Drei-Monats-Rhythmus abbezahlen, Ihre Raten beinhalten also Zinsen und Tilgung. 

Bei der Zwischenfinanzierung tilgen Sie den geliehenen Betrag in einer einzigen Abschlussrate. Die Konditionen sind beim variablen Darlehen üblicherweise nicht daran geknüpft, ob Sie bei derselben Bank eine langfristige Finanzierung abschließen. Das macht Sie flexibler. 

Grundsätzlich sind jedoch beide Kreditformen keine Dauerlösung, sondern dienen als Überbrückung. Was für Sie sinnvoll ist, klären Sie am besten in einem persönlichen Beratungsgespräch mit einem Finanzierungsexperten. 

Individuelle Beratung für eure Finanzierungssituation

Sie stehen vor der Entscheidung, ob eine Zwischenfinanzierung für Sie sinnvoll ist oder welche Alternative Sie wirklich Sicherheit bietet? Unsere Experten unterstützen Sie persönlich: Sie prüfen Ihre Finanzierungschancen, zeigen passende Wege auf und helfen Ihnen, teure Fehler zu vermeiden.

Fazit: Wann lohnt sich eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung kann sich lohnen, wenn Sie für den Abschluss einer Bau- oder Anschlussfinanzierung einen zeitlich begrenzten Kapitalengpass zwingend überbrücken müssen. 

Die Voraussetzung ist: Sie haben die Sicherheit, dass Ihnen in maximal 24 Monaten, besser eher, Summe X als Eigenkapital zur Verfügung steht. Trifft das zu, kann ein Überbrückungsdarlehen sinnvoll sein. Zumal Sie sich die Kreditsumme als Eigenkapital anrechnen lassen können.

Die Haken an der Sache: Üblicherweise fordern Banken, dass Sie die Zwischenfinanzierung mit einer klassischen Baufinanzierung, wie einem Annuitätendarlehen über zehn, 15 oder 20 Jahre, kombinieren. Dazu kommen ein hoher Zinsaufschlag und regelmäßige Zinsanpassungen. 

Das Risiko, ordentlich draufzuzahlen, ist also hoch. Umso ratsamer ist es, die 24 Monate nicht voll auszuschöpfen, sondern den Übergangskredit zeitnah zu tilgen. Das wiederum ist der große Vorteil dieser Lösung: Eine Zwischenfinanzierung ist jederzeit ablösbar. 

Interessierte sollten das Für und Wider gut abwägen und Alternativen mit bedenken: Möglicherweise können Sie sich das Geld aus dem privaten Umfeld leihen oder eine Kapitalanlage frühzeitig auszahlen lassen. In Einzelfällen kann auch ein Ratenkredit eine günstigere Lösung sein. 

Lassen Sie sich die Übergangsfinanzierung einmal von einem Experten durchrechnen. Er kann Sie auch über die aktuellen Zinssätze für eine Zwischenfinanzierung informieren. Auf jeden Fall sollten Sie die Angebote verschiedener Banken vergleichen.

FAQ Zwischenfinanzierung

Was kostet eine Zwischenfinanzierung?

Die Banken lassen sich das Risiko eines Kreditausfalls mit hohen Zinsen vergüten. Der Zinssatz liegt daher immer weit über den Zinsen für einen Immobilienkredit. Zuschläge von zwei bis fünf Prozent sind nicht unüblich.

Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?

Sie bestimmen zunächst die Höhe Ihres Übergangskredits (zum Beispiel erwarteter Gewinn aus Wohnungsverkauf minus Restschuld). In dieser Höhe nehmen Sie den Zwischenkredit auf und setzen ihn für das Hauptdarlehen als Eigenkapital ein. So sichern Sie sich hier möglichst gute Konditionen. Wird Ihr Eigenkapital frei, können Sie den Zwischenkredit sofort ablösen.

Welche Voraussetzungen muss ich für einen Zwischenkredit erfüllen?

Verpflichtung zur Kompletten Rückzahlung innerhalb der Laufzeit, vorab Prüfung der Kreditwürdigkeit durch Ihre Bank, eventuell Eintragung der Zwischenfinanzierung als Grundschuld ins Grundbuch

Wann lohnt sich eine Zwischenfinanzierung?

Wenn Sie eine neue Immobilie kaufen wollen, bevor der Verkauf des alten Objekts abgeschlossen ist oder Sie für eine Anschlussfinanzierung auf Kapital aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung warten, kann die Zwischenfinanzierung sinnvoll sein. Falls Sie eine längere Laufzeit benötigen, ist eventuell ein variables Darlehen die bessere Lösung. 

In beiden Fällen handelt es sich um teure Zwischenlösungen, für die Sie sich nur entscheiden sollten, wenn es unbedingt notwendig ist. Besprechen Sie Ihre persönliche Situation am besten mit einem unabhängigen Finanzberater.

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