Jeder Eigentümer von Haus und Grund zahlt in Deutschland eine Grundsteuer. Bislang wurden für die Berechnung Einheitswerte herangezogen. Diese gelten inzwischen aber als veraltet. Deshalb wurde das Verfahren im Zuge der Grundsteuerreform umgekrempelt. So gilt ab dem Jahr 2025 eine “neue” Grundsteuer. Sie wollen wissen, wie hoch die durchschnittliche Grundsteuer für ein Einfamilienhaus in Stockum, Niederdielfen oder Werdohl ausfällt? Wir erklären die Berechnung, zeigen Beispiele und beantworten die wichtigsten Fragen.

ACHTUNG: Die Frist für die Grundsteuererklärung ist zum 31. Januar 2023 offiziell abgelaufen. Und auch die verlängerte Frist in Bayern ist seit dem 30. April 2023 abgelaufen. 

Was ist die Grundsteuer und wer muss sie zahlen?

Grundsteuern werden in Deutschland auf das Eigentum von Grundstücken erhoben. Man unterscheidet zwischen verschiedenen Arten der Grundsteuer.

Für Sie als Hauseigentümer im Siegerland, Sauerland oder Märkischen Kreis ist die sogenannte Grundsteuer B relevant. Sie ist für Grund und Boden fällig, der bebaut werden kann oder bereits bebaut ist. Die Grundsteuer B gilt für Wohngrundstücke und für Mietwohngrundstücke. Ebenso für Geschäftsgrundstücke und für gemischt genutzte Grundstücke.

Daneben gibt es die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie die Grundsteuer C. Diese Baulandsteuer gibt Kommunen die Möglichkeit, unbebaute Grundstücke höher zu besteuern. Damit wollen Gemeinden Spekulation mit Wohnraum verhindern.

Wann gilt eine Immobilie fürs Finanzamt als Einfamilienhaus?

Für die Höhe der Grundsteuer spielt die Nutzungsart der Immobilie eine Rolle. Für Wohngrundstücke gilt nämlich eine andere Steuermesszahl als für Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Gebäude.

Einfamilienhäuser mit oder ohne Einliegerwohnung, Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser werden ausschließlich zum Wohnen genutzt. Eine betriebliche Mitbenutzung ist für die Steuer üblicherweise irrelevant. Voraussetzung ist, dass Sie maximal 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche dafür in Anspruch nehmen. Dabei muss das Einfamilienhaus klar als solches erkennbar sein. Die betriebliche Nutzung sollte also unauffällig bleiben.

Andernfalls fällt Ihre Immobilie unter gemischt genutzte Grundstücke und ist fürs Finanzamt kein Einfamilienhaus. Liegt die betriebliche Nutzung bei mehr als 80 Prozent, handelt es sich 
um ein Geschäftsgrundstück. Mietwohngrundstücke wiederum sind solche, die zu mehr 
als 80 Prozent Wohnzwecken dienen. Sie sind keine Ein- oder Zweifamilienhäuser und enthalten im Regelfall mehr als zwei Wohnungen.

Neue Grundsteuer für Einfamilienhäuser: Was ändert sich in den Bundesländern?

Mit der Grundsteuerreform wird die Höhe der Grundsteuer bis 2025 neu ermittelt. Ein wesentlicher Unterschied zur “alten” Grundsteuer besteht in der Steuermesszahl. Sie wurde deutlich gesenkt.

Die Berechnung der Grundsteuer ist grundsätzlich Ländersache. Die meisten Bundesländer wenden das vom Bundesfinanzministerium entwickelte “Bundesmodell” an. Hierbei wird die Grundsteuer anhand von Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, statistischer Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Mietniveaustufe festgesetzt. Die Bundesländer Saarland und Sachsen haben sich für das Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen entschieden.

In Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen, Hessen und Hamburg hingegen gelten vereinfachte Ländermodelle. So ist in Baden-Württemberg künftig der Bodenwert maßgeblich, unabhängig von Bebauung und Lage. In Bayern hat der Bodenrichtwert keinen Einfluss, dafür ist die Fläche der zentrale Faktor. Hamburg, Niedersachsen und Hessen beziehen zusätzlich den Lagefaktor mit ein.

Welchen Einfluss das jeweilige Modell auf die Höhe der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus in Südwestfalen hat, zeigen die Beispiele weiter unten.

Durchschnittliche Grundsteuer fürs Einfamilienhaus berechnen

Bis 2025 wird die Grundsteuer nach dieser Formel berechnet:

Grundsteuer Einfamilienhaus = Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Für die Festsetzung der “neuen” Grundsteuer nach dem Bundesmodell, welches die meisten Länder – und somit auch Nordrhein-Westfalen – ab 2025 anwenden, gilt:

Grundsteuer Einfamilienhaus = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Einheitswert oder Grundsteuerwert

Bis 2025 basiert die Grundsteuer auf einheitlichen Grundstückswerten, und zwar auf den sogenannten Einheitswerten. Für Objekte in den alten Bundesländern gelten bis dato ihre Werte aus dem Jahr 1964, in den neuen Bundesländern zieht man Daten aus dem Jahr 1935 heran. Weil sich seither viel getan hat, wurde die Grundsteuerreform durchgesetzt. Vor diesem Hintergrund sind Eigentümer verpflichtet, eine Grundsteuererklärung zu machen. Die Abgabefrist endete zum 31. Januar 2023 (in Bayern endete sie zum 30. April 2023).

Ab 2025 wird nach dem Bundesmodell der Einheitswert durch den Grundsteuerwert ersetzt. Dieser richtet sich in erster Linie nach dem Wert von Grund und Boden. Faktoren, die hier Einfluss haben, sind der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Diese hängt unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde ab. Ebenso relevant sind Grundstücksfläche, Grundstücksart und Alter des Gebäudes.

Steuermesszahl

Für die Steuermesszahl oder Grundsteuermesszahl ist die Nutzungsart relevant. Der Wert wird vom Bund vorgegeben und mit der Reform kräftig reduziert. Ab 2025 gelten 0,31 Promille für Wohngrundstücke, also auch für Einfamilienhäuser, und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke. Bis 2025 liegt die Steuermesszahl zwischen 2,5 und 10 Promille.

Hebesatz

Zuletzt entscheidet der individuelle Grundsteuer-Hebesatz der Gemeinde mit über die Höhe der Grundsteuer. Dieser Wert kann zwischen 0 und 1.050 Prozent betragen.

Die Erläuterung gilt für alle Bundesländer, die das Bundesmodell anwenden.

Grundsteuer fürs Einfamilienhaus: Beispiele

Im Folgenden zeigen wir Ihnen anhand von Beispielen, wie hoch die Grundsteuer ab 2025 für ein Einfamilienhaus in Berge, Meinerzhagen oder Eiserfeld ausfallen kann.

Grundsteuer Einfamilienhaus: Beispiel fürs Bundesmodell

Wir gehen in diesem Bundesbeispiel von einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche 
von 120 Quadratmetern aus. Der Bodenrichtwert liegt bei 400 Euro. Der Gemeinde unterstellen wir einen Hebesatz von 421 Prozent.

Beispielrechnung Grundsteuer Bundesmodell
Rechenschritt	Beispielwert
Grundsteuerwert	310.100 Euro
x Steuermesszahl	0,31 Promille
= Steuermessbetrag	96,13
x Hebesatz	421 Prozent
= zu zahlende Grundsteuer	404,71 Euro pro Jahr

In Sachsen und im Saarland gelten abweichende Steuermesszahlen. Ein Beispiel für ein Haus Sachsen:

Beispielrechnung Grundsteuer Sachsen
Rechenschritt	Beispielwert
Grundsteuerwert	310.100 Euro
x Steuermesszahl	0,36 Promille
= Steuermessbetrag	111,64 Euro
x Hebesatz	400 Prozent
= zu zahlende Grundsteuer	446,54 Euro pro Jahr

Grundsteuer Einfamilienhaus: Beispiel fürs Wohnlagenmodell

In Hamburg gilt das Wohnlagenmodell. Unser Beispiel basiert auf einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern. Zum Vergleich einmal in normaler und einmal in guter Wohnlage. Als Hebesatz der Gemeinde werden 400 Prozent unterstellt.

Beispielrechnung Grundsteuer Hamburg
Rechenschritt	Grund und Boden	Wohngebäude in guter Wohnlage	Wohngebäude in normaler Wohnlage
Fläche	500 Quadratmeter	120 Quadratmeter	120 Quadratmeter
x Äquivalenzzahl	0,04 Euro pro Quadratmeter	0,50 Euro pro Quadratmeter	0,50 Euro pro Quadratmeter
= Äquivalenzbetrag	20 Euro	60 Euro	60 Euro
x Grundsteuermesszahl	100 Prozent	70 Prozent	52,5 Prozent
= Grundsteuermessbetrag	20 Euro	42 Euro	31 Euro
x Hebesatz	400 Prozent	400 Prozent	400 Prozent
= zu zahlende Grundsteuer	80 Euro	168 Euro	124 Euro

Grundsteuer Einfamilienhaus: Beispiel fürs Flächenmodell

Für unser Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus in Bayern gehen wir von einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern aus. Als Hebesatz der Gemeinde nehmen wir 400 Prozent.

Beispielrechnung Grundsteuer Bayern
Rechenschritt	Grund und Boden	Wohngebäude
Fläche	500 Quadratmeter	120 Quadratmeter
x Äquivalenzzahl	0,04 Euro pro Quadratmeter	0,50 Euro pro Quadratmeter
= Äquivalenzbetrag	20 Euro	60 Euro
x Grundsteuermesszahl	100 Prozent	70 Prozent
= Grundsteuermessbetrag	20 Euro	42 Euro
x Hebesatz	400 Prozent	400 Prozent
= zu zahlende Grundsteuer	80 Euro	168 Euro

Grundsteuer Einfamilienhaus: Beispiel fürs Flächen-Faktor-Modell

In Hessen gilt das Flächen-Faktor-Modell. Unser Rechenbeispiel basiert auf einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern. Wir unterstellen einen Bodenrichtwert von 730 Euro pro Quadratmeter und einen durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde von 756 Euro pro Quadratmeter. Der Faktor beträgt in diesem Fall 0,98. Der Gemeinde-Hebesatz liegt beispielhaft bei 400 Prozent.

Beispielrechnung Grundsteuer Hessen
Rechenschritt	Grund und Boden	Wohngebäude
Fläche	500 Quadratmeter	120 Quadratmeter
x Flächenzahl	0,04 Euro pro Quadratmeter	0,50 Euro pro Quadratmeter
= Flächenbetrag	20 Euro	60 Euro
x Grundsteuermesszahl	100 Prozent	70 Prozent
= Ausgangsbetrag	20 Euro	42 Euro
x Faktor	0,98	0,98
= Grundsteuermessbetrag	19,6 Euro	41,2 Euro
x Hebesatz	400 Prozent	400 Prozent
= zu zahlende Grundsteuer	= 78,4 Euro	164,8 Euro

Die Vor- und Nachteile der Grundsteuerreform

Die Grundsteuerreform bringt sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich, welche wir Ihnen hier zusammengestellt haben.

Vorteile:

Aktualisierung der Bewertungsgrundlagen: Die Reform ersetzt veraltete Einheitswerte durch aktuellere Bewertungsgrundlagen wie Bodenrichtwerte und statistisch ermittelte Nettokaltmieten, was zu einer gerechteren Bewertung führen kann.

Reduzierte Steuermesszahlen: Die Senkung der Steuermesszahlen kann zu niedrigeren Grundsteuerbeträgen führen, insbesondere für Wohngrundstücke wie Einfamilienhäuser.

Flexibilität durch verschiedene Modelle: Die Möglichkeit für Bundesländer, verschiedene Modelle wie das Bundesmodell oder vereinfachte Ländermodelle anzuwenden, ermöglicht eine Anpassung an regionale Gegebenheiten.

Nachteile:

Komplexität: Die Berechnung der Grundsteuer wird durch die Reform möglicherweise komplexer, da verschiedene Faktoren wie Bodenrichtwerte, Grundstücksfläche und Gebäudeart berücksichtigt werden müssen.

Regionale Unterschiede: Die Anwendung unterschiedlicher Modelle je nach Bundesland kann zu regionalen Unterschieden bei der Grundsteuer führen, was für Eigentümer in verschiedenen Regionen möglicherweise weniger transparent ist.

Erhöhte Bürokratie: Die Umstellung auf neue Bewertungsgrundlagen und Modelle erfordert möglicherweise zusätzliche bürokratische Maßnahmen, wie die Aktualisierung von Daten und die Anpassung von Verfahren.

Insgesamt kann die Grundsteuerreform dazu beitragen, die Grundsteuer gerechter zu gestalten und an aktuelle Marktbedingungen anzupassen, aber sie bringt auch Herausforderungen mit sich, insbesondere in Bezug auf Komplexität und regionale Unterschiede.

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