Der Grundsteuer-Hebesatz bestimmt die Höhe der Grundsteuer in Südwestfalen. Wo die Hebesätze bei der Grundsteuer liegen und welchen Einfluss die Grundsteuerreform für Sie im Siegerland, Sauerland oder Märkischen Kreis hat, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Hebesatz wird von den Gemeinden festgelegt und kann von 0 bis über 1.050 Prozent liegen.
• Die Hebesätze variieren stark zwischen Kommunen. Zum Beispiel liegt der Hebesatz in Berlin bei 810 Prozent, in Ingelheim bei nur 80 Prozent.
• Mit der Grundsteuerreform wird der Einheitswert durch den Grundsteuerwert ersetzt. Neue Berechnungen gelten seit Januar 2025.
• Gemeinden aus der Region generieren durch die Grundsteuer über 15 Milliarden Euro jährlich, eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen.
• Gemeinden in strukturschwachen Regionen setzen oft höhere Hebesätze an, während wohlhabendere Kommunen geringere Sätze aufweisen.

Das können Sie tun

• Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde, wie hoch der Hebesatz für Ihr Grundstück ist, um Ihre künftige Steuerlast besser einzuschätzen.
• Ermitteln Sie den Wert Ihres Grundstücks, um die Steuerberechnung nachvollziehen zu können – online oder mithilfe eines Experten.
• Überprüfen Sie in Ihrem Grundsteuerbescheid, ob die neuen Berechnungen korrekt sind, und legen Sie bei Fehlern rechtzeitig Einspruch ein.

Was ist der Hebesatz bei der Grundsteuer?

Die Grundsteuer zählt zur wichtigsten Einnahmequelle für Gemeinden und Kommunen. Aus diesem Grund können sie die Grundsteuerhöhe mit beeinflussen. Und zwar durch den Grundsteuer-Hebesatz.

Der Grundsteuer-Hebesatz ist ein Faktor, mit dem die Grundsteuer berechnet wird. Um die zu zahlende Steuerlast zu ermitteln, nimmt das Finanzamt den sogenannten Grundsteuermessbetrag mal Hebesatz. Daraus ergibt sich die Höhe der Grundsteuer.

Grundsätzlich werden in Deutschland drei Arten von Hebesätzen unterschieden:

• Hebesatz für die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke
• Hebesatz für die Grundsteuer B für alle sonstigen Grundstücke
• der Hebesatz für die Gewerbesteuer

Wir behandeln in diesem Ratgeber ausschließlich den Grundsteuer-Hebesatz B, weil er für private Haus- und Grundstückseigentümer relevant ist.

Welchen Einfluss hat der Hebesatz auf die Grundsteuer?

Der Hebesatz bei der Grundsteuer reguliert diese nach oben oder nach unten. Je höher der Hebesatz einer Kommune ist, desto mehr Grundsteuer ist für Grundstücke und Immobilien an diesem Ort fällig.

Die Hebesätze der Gemeinden und Städte, beispielsweise in Lüdenscheid, Altena oder Arnsberg, variieren zum Teil stark. Eigentümer identischer Objektwerte müssen in einer Kommune oft eine höhere Grundsteuer zahlen als andernorts. Zum Beispiel liegt der Hebesatz in Duisburg aktuell bei 886 Prozent und in Essen bei 655 Prozent. Für ein vergleichbares Einfamilienhaus würde ein Steuerzahler im ersten Fall also rund 30 Prozent mehr Grundsteuer zahlen.

Berechnung der Grundsteuer 2025 mit dem Hebesatz

Mit der Grundsteuerreform wurde die Berechnung der Grundsteuer grundlegend überarbeitet. Seit 2025 ersetzt der Grundsteuerwert den bisherigen Einheitswert. Dieser basiert auf einer Neubewertung von Eigentum, die durch die Grundsteuererklärung erfolgt. Ein wichtiger Faktor bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts ist der Bodenrichtwert, der den durchschnittlichen Grundstückswert in Ihrer Region angibt. Die Berechnungsformel für die Grundsteuer lautet: Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Diese Formel gilt für alle Bundesländer, die das Bundesmodell anwenden. Für Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen gelten abweichende Berechnungen.

Wer legt die Hebesätze bei der Grundsteuer fest?

Den Grundsteuer-Hebesatz legen die einzelnen Gemeinden fest, welche auch die Einnahmen bekommen. Mit der Höhe des Hebesatzes können sie die ihnen zustehenden Gemeindesteuer also beeinflussen. Dieses Recht ist Teil der Selbstverwaltungsgarantie, verankert in Artikel 28 des Grundgesetzes.

Der Hebesatz wird von der Gemeindevertretung jeweils für ein Haushaltsjahr in der kommunalen Haushaltssatzung festgelegt. Die Gemeinden können den Hebesatz also jedes Jahr verändern. Sie können über die Festsetzung oder Erhöhung des Hebesatzes auch noch rückwirkend zum Beginn des Kalenderjahres entscheiden.

Übrigens: Mit der Grundsteuer nehmen die Gemeinden viel Geld ein. Allein mit der Grundsteuer B etwas mehr als 15 Milliarden Euro im Jahr. Nach der Gewerbesteuer und dem Anteil an der Einkommenssteuer ist die Grundsteuer ihre größte Einnahmequelle.

Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz?

Der Hebesatz ist in jeder Gemeinde anders, die Verteilung folgt dabei keinem Muster. Die Hebesätze der Grundsteuer B reichen von 0 bis 1.050 Prozent. In den vergangenen Jahren sind sie kräftig gestiegen – von 2023 auf 2024 um satte 14 Punkte auf einen Durchschnitt von 568 Prozent.

Tipp: Wie hoch der Grundsteuer-Hebesatz in Ihrem Wohnort ist, können Sie direkt bei der Gemeinde erfragen.

Folgende Tabellen zeigen die durchschnittlichen Grundsteuer-Hebesätze in den Bundesländern und in deutschen Großstädten 2024:

Durchschnittliche Grundsteuer-Hebesätze in den Bundesländern 

Bundesland	Hebesatz Grundsteuer B
Baden-Württemberg	455 Prozent
Bayern	464 Prozent
Brandenburg	451 Prozent
Berlin	810 Prozent
Bremen	687 Prozent
Hamburg	540 Prozent
Hessen	579 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern	525 Prozent
Niedersachsen	511 Prozent
Nordrhein-Westfalen	632 Prozent
Rheinland-Pfalz	518 Prozent
Saarland	519 Prozent
Sachsen	576 Prozent
Sachsen-Anhalt	455 Prozent
Schleswig-Holstein	472 Prozent
Thüringen	484 Prozent

Durchschnittliche Hebesätze für die Grundsteuer B (Stand: 2024, Quelle: Deutsche Industrie- und Handelskammer)

Grundsteuer-Hebesätze in deutschen Städten 

Stadt	Hebesatz Grundsteuer B
Duisburg	845 Prozent
Berlin	810 Prozent
Bremen	695 Prozent
Essen	670 Prozent
Leipzig	650 Prozent
Dresden	635 Prozent
Dortmund	610 Prozent
Hannover	700 Prozent
Nürnberg	555 Prozent
Hamburg	540 Prozent
München	535 Prozent
Stuttgart	520 Prozent
Köln	515 Prozent
Frankfurt am Main	500 Prozent
Düsseldorf	440 Prozent

Hebesätze für die Grundsteuer B in deutschen Großstädten (Stand: 2024, Quelle: Deutsche Industrie- und Handelskammer)

Entwicklung der Grundsteuer-Hebesätze

Kontinuierliche Erhöhungen der Hebesätze

In den vergangenen Jahren haben die Gemeinden die Hebesätze stetig angehoben. Zwischen 2005 und 2010 stieg der Hebesatz im Schnitt um insgesamt elf Prozentpunkte an. In den Jahren 2010 bis 2016 stieg der Durchschnitts-Hebesatz pro Jahr um mindestens fünf, 2011 sogar um elf Prozentpunkte und zuletzt 2024 im Vergleich zum Vorjahr um satte 14 Prozentpunkte.

Immer mehr Städte mit extrem hohen Hebesätzen

Immer mehr Städte setzen auf hohe Hebesätze. 46 Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern liegen mittlerweile bei 800 Prozent oder mehr. Spitzenreiter sind Niederkassel (1.100 Prozent), Xanten (995 Prozent), Alfter (995 Prozent), Riedstadt (985 Prozent) und Gladbeck (950 Prozent).

Trotz des allgemeinen Trends gibt es auch Gemeinden, die ihre Hebesätze gesenkt haben. 2024 waren das Herne (minus 60 Punkte), Magdeburg (minus 5 Punkte) und Büren (minus 1 Punkt). Den niedrigsten Hebesatz hat weiterhin Ingelheim mit nur 80 Prozent.

Gemeinden ohne Grundsteuer

Besonders bemerkenswert: Es gibt zwölf Gemeinden in Deutschland, in denen der Grundsteuer-Hebesatz bei 0 Prozent liegt. Hier zahlen Eigentümer gar keine Grundsteuer. Diese Gemeinden haben meist zwei- bis vierstellige Einwohnerzahlen und befinden sich vor allem in Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein.

Kritik und Probleme an Hebesätzen bei der Grundsteuer

Hebesätze orientieren sich nicht an sozialer Gerechtigkeit. Häufig sind sie in reichen Kommunen, die hohe Einnahmen aus Gewerbesteuern haben, niedriger als in Kommunen mit hoher Arbeitslosigkeit. Im Landkreis Starnberg, wo die Einwohner über das höchste Pro-Kopf-Einkommen Deutschlands verfügen, liegt der Hebesatz für die Grundsteuer zum Beispiel nur bei 490 Prozent. In Gelsenkirchen, der Stadt mit dem niedrigsten Pro-Kopf-Einkommen, liegt er hingegen bei 675 Prozent.

Klamme Kommunen versuchen oft, ihre Einnahmen mit Hilfe eines höheren Grundsteuer-Hebesatzes zu steigern. Und die Erhöhung des Hebesatzes für die Grundsteuer ist im Vergleich zu dem für die Gewerbesteuer einfach. Denn während hohe Gewerbesteuer-Hebesätze oft zur Folge haben, dass sich Unternehmen an anderen Orten ansiedeln, können die Grundstücksbesitzer das nicht.

Teilweise erhöhen die Gemeinden den Grundsteuer-Hebesatz auch mitten im Jahr rückwirkend – und das drastisch. 2014 machte ein Fall aus dem hessischen Nauheim von sich reden. Die Gemeinde erhöhte den Hebesatz im Juni rückwirkend von 320 auf 960 Prozent – um das Dreifache also.

Können Eigentümer gegen Hebesatz-Erhöhungen vorgehen?

Grundsätzlich haben Eigentümer schlechte Chancen, gerichtlich gegen die Erhöhung des Grundsteuer-Hebesatzes vorzugehen. Solange die Gemeinden den Hebesatz nicht willkürlich festlegen und die Belastung nicht unangemessen hoch ist, können sie sich auf ihre vom Grundgesetz garantierte Steuerhoheit berufen.

Ist die Erhöhung des Hebesatzes durch die Verwaltung allerdings willkürlich und unverhältnismäßig, dann haben Eigentümer durchaus Chancen. Die nordrhein-westfälische Gemeinde Freudenberg im Siegerland wollte zum Beispiel im Jahr 2014 den Hebesatz für die Grundsteuer B von 440 auf 916 Prozent anheben. Zu viel, befand der Gemeinderat. Der Hebesatz wurde auf „nur“ 650 Prozent erhöht.

Auch im hessischen Bad Nauheim klagten die Bürger 2014 gegen die drastische Erhöhung des Hebesatzes von 340 auf 560 Prozent – und bekamen zunächst vom Verwaltungsgericht Gießen recht. Die Erhöhung sei willkürlich erfolgt, hieß es damals. Doch schon zwei Monate später kassierte der Hessische Verwaltungsgerichtshof in Kassel das Urteil wieder. Die Erhöhung sei angesichts der Haushaltslage der Stadt nicht willkürlich.

Fazit: Hebesatz macht bei der Grundsteuer den Unterschied 

Mit der Grundsteuerreform 2025 ändert sich die Berechnung der Steuer grundlegend, dabei bleibt der Hebesatz ein entscheidender Faktor. Er beeinflusst maßgeblich, wie hoch die Steuerlast für Ihr Grundstück ausfällt – und variiert stark zwischen den Gemeinden. Die Neubewertung von Grundstücken bringt zudem den Bodenrichtwert stärker ins Spiel, der zusammen mit dem Grundsteuerwert und dem Hebesatz Ihre Steuer bestimmt. Informieren Sie sich regelmäßig über die Hebesätze in Ihrer Region und prüfen Sie Ihren Grundsteuerbescheid sorgfältig, um mögliche Fehler zu vermeiden.

Häufige Fragen zu Grundsteuer-Hebesatz und Grundsteuerreform

Was ist der Hebesatz A und B?

Der Hebesatz A gilt für land- und forstwirtschaftliche Flächen, während der Hebesatz B für bebaute und bebaubare Grundstücke sowie Wohngebäude verwendet wird. Beide Hebesätze werden von den Kommunen individuell festgelegt und können stark variieren.

Warum gibt es ab 2025 neue Hebesätze?

Die Reform der Grundsteuer ab 2025 wurde nötig, da das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Bewertungsmethoden für verfassungswidrig erklärte. Die bisherige Kalkulation der Grundsteuer basierte auf inzwischen veralteten Einheitswerten von 1935 (neue Bundesländer) und 1964 (alte Bundesländer). Damit die Steuer den aktuellen Objektwerten (Stand 1. Januar 2022) entspricht, mussten alle Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben. Daraufhin ermittelten die Finanzämter die neue Grundsteuer, welche seit dem 1. Januar 2025 fällig ist.

Die neuen Hebesätze sollen die Reform aufkommensneutral umsetzen und steuerliche Gleichheit gewährleisten. Künftig soll alle sieben Jahre eine Neubewertung von Eigentum über eine Feststellungserklärung erfolgen.

Wie wird der Hebesatz für die Grundsteuer berechnet?

Der Hebesatz wird von den Kommunen festgelegt und basiert auf deren finanziellem Bedarf. Faktoren wie Investitionen, laufende Kosten und Einnahmen aus anderen Quellen fließen in die Berechnung ein. Jede Kommune kann unterschiedliche Hebesätze beschließen.

Wie wird die Grundsteuer 2025 berechnet?

Ab 2025 wird die Grundsteuer nach dem reformierten Modell berechnet. Die Formel lautet in den meisten Bundesländern: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus Grundstücks- und Gebäudeparametern, die Steuermesszahl wurde gesenkt, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten. Der Hebesatz wird weiterhin von den Kommunen festgelegt.

Wer berechnet die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird in zwei Schritten berechnet: Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert und die Steuermesszahl, während die Kommune den Hebesatz festlegt und die endgültige Steuerlast berechnet.

Wie hoch darf der Hebesatz sein?

Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für den Hebesatz. Die Kommunen können den Hebesatz nach eigenem Ermessen festlegen, um ihre Haushaltsbedarfe zu decken. Allerdings sollen die Anpassungen aufkommensneutral sein, um starke Steuererhöhungen zu vermeiden.

Wo gibt es in Deutschland die höchsten Grundsteuer-Hebesätze?

Die höchsten Hebesätze finden sich oft in finanzschwachen Kommunen, etwa im Ruhrgebiet oder strukturschwachen ländlichen Regionen. Spitzenreiter sind Städte wie Witten und Hagen in Nordrhein-Westfalen.

Kann man sich gegen die Erhöhung des Hebesatzes wehren?

Eigentümer können die Erhöhung des Hebesatzes nicht direkt verhindern. Sie haben jedoch die Möglichkeit, politisch Einfluss zu nehmen, z. B. durch Wahlen oder öffentliche Beteiligung in ihrer Kommune. Gegen unkorrekte Berechnungen kann Einspruch eingelegt werden.

Für wen ist die neue Grundsteuer teurer?

Die neue Grundsteuer könnte für Eigentümer teurer werden, deren Immobilien in begehrten Lagen liegen oder bei denen der Grundstückswert stark gestiegen ist. Auch in Kommunen mit hohen Hebesätzen könnten höhere Kosten anfallen.

Wie berechnet man die Grundsteuer für Mieter?

Mieter zahlen die Grundsteuer indirekt über die Nebenkosten. Die Vermieter legen die Grundsteuer auf die Mieter um, basierend auf der berechneten Steuerlast des Gebäudes. Die genaue Verteilung erfolgt entsprechend der Wohnfläche oder anderer vereinbarter Schlüssel.

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