Warmmiete: Diese Kosten kommen zur Kaltmiete dazu

Auf den ersten Blick wirkt die angebotene Wohnung in Medebach, Marienheide oder Weidenau richtig günstig. Allerdings sind die Angaben in Immobilienanzeigen in der Regel die sogenannte Kaltmiete, auch Nettomiete genannt. Die Nettomiete zahlen Sie für die reine Raumnutzung.

Um abzusehen, wie viel ein Mietobjekt im Siegerland, Sauerland oder Märkischen Kreis Sie künftig im Monat kostet, reicht es aber leider nicht, die Heizkosten hinzuzurechnen. Denn anders als der Begriff Warmmiete vermuten lässt, geht es nicht nur darum, dass Ihre künftigen vier Wände eine angenehme Zimmertemperatur haben. Die Warmmiete umfasst noch mehr Kosten. Hier kommt unser Überblick.

Was bedeutet Warmmiete?

Die Warmmiete, auch Bruttomiete genannt, ist die Summe aus Netto-Kaltmiete und Nebenkosten, die monatlich direkt an den Vermieter geht. Zu den Nebenkosten gehören in der Regel allgemeine Betriebskosten plus die Kosten für Heizung, Warm- und Kaltwasser sowie für die Abwasserentsorgung.

Aber Achtung: Schauen Sie genau hin oder fragen Sie besser nach, über wen Heizung und Wasser angemeldet und abgerechnet werden. In manchen Fällen müssen Sie dafür selbst Verträge mit den Versorgungsunternehmen abschließen. Ebenso wie für Strom.

Die Energiekosten gehören nur dann zu Ihrer im Mietvertrag vereinbarten Warmmiete, wenn die Abrechnung über den Eigentümer läuft. Sonst zahlen Sie dafür extra, also zusätzlich zur Warmmiete. Das gilt auch für den Telefon- und Internetanschluss.

Am besten machen Sie sich eine Übersicht, welche Kosten neben der Warmmiete noch regelmäßig auf Sie zukommen, zum Beispiel Rundfunkgebühren und Mobilfunk. So gibt es keine bösen Überraschungen.

Was ist der Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete?

Die Warmmiete setzt sich aus der Kaltmiete und den Neben- und Betriebskosten zusammen. Kaltmiete wird allein für die Überlassung des Wohnraums fällig und anhand der Wohnfläche sowie der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnet.

Sofern es keine Mietpreisbremse oder andere Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe gibt, sind Vermieter größtenteils frei in der Festlegung der Kaltmiete. Die Höhe der Warmmiete wiederum hängt von den veranschlagten Zusatzkosten, den Neben- und Betriebskosten, ab.

Welche Art Mietvertrag ist sinnvoll und erlaubt? Lesen Sie hier mehr zur Indexmiete und zum Staffelmietvertrag.

Wie wird die Warmmiete berechnet?

Es ist üblich, dass Ihr Vermieter mit Ihnen im Mietvertrag eine feste monatliche Warmmiete vereinbart. Darin enthalten sind üblicherweise:

Kaltmiete
Abschlagzahlungen für Nebenkosten wie Wasser und Heizung
Vorauszahlung für die erwarteten Betriebskosten

Wenn Sie eine Wohnung beziehen, in der bereits eine vergleichbare Personenzahl gewohnt hat, hat Ihr Vermieter Erfahrungswerte und wird abschätzen können, wie hoch die tatsächlichen Neben- und Betriebskosten am Ende des Jahres ausfallen werden. Liegt er dennoch daneben, müssen Sie entweder nachzahlen oder Sie bekommen eine Erstattung.

Die Neben- und Betriebskostenabrechnung muss Ihr Vermieter innerhalb eines Jahres nach dem gewählten Abrechnungszeitraum vorlegen. Läuft die Frist ab, kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr geltend machen. Auf Erstattungen haben Sie aber weiterhin ein Recht.

Wichtig: Pauschale Nebenkostenzahlungen sind eher unüblich. Wenn möglich sollten Sie auf eine konkrete jährliche Nebenkostenabrechnung bestehen. Nur so bleiben die Kosten für Ihre Wohnung für Sie transparent.

Wie hoch ist die Warmmiete normalerweise?

Die Warmmiete steht nicht in direktem Zusammenhang mit Ihrer Kaltmiete. Sie ist abhängig von der Höhe der oben genannten Positionen. Und die variieren je nach Mietobjekt in Südwestfalen einfach sehr stark.

Der eine Vermieter legt Wert auf einen regelmäßig gepflegten Garten, der andere weniger. Der eine hat sein Haus vorbildlich gedämmt, der andere investiert ungern in neue Heiztechnik. Daher sind auch die Durchschnittswerte für Nebenkosten nur grobe Richtwerte.

Laut Deutschem Mieterbund liegen die Nebenkosten derzeit im Schnitt bei monatlich 2,28 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat. (Umfrageergebnisse aus dem Jahr 2022, Stand 18. Januar 2024)

Übrigens: Wer eine Eigentumswohnung besitzt, der muss nicht nur Nebenkosten wie Wasser und Heizung zahlen, die auch für Mieter anfallen. Zusätzlich fällt das sogenannte Hausgeld an.

Was sind Betriebskosten bei der Warmmiete?

Während einige Vermieter alle Kosten jenseits der Kaltmiete als Nebenkosten bezeichnen, unterscheiden andere zwischen Neben- und Betriebskosten. Unter Betriebskosten können alle Kosten verstanden werden, die durch die Bewirtschaftung einer Immobilie laufend entstehen. Dazu gehören:

Grundsteuer
Müllabfuhr
die Gehweg- und Straßenreinigung (falls diese in Ihrer Kommune auf die Anlieger umgelegt werden)
die Gartenpflege
Treppenhausreinigung
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
die Beleuchtung in Gemeinschaftsräumen
die Kosten für den Schornsteinfeger
Versicherungen, zum Beispiel Wohngebäudeversicherung
Betriebskosten für gemeinsame Waschmaschinen und Trockner
Unterhaltskosten für einen gemeinsamer Kabelanschluss oder eine Antenne
Kosten für einen Hausmeister

Welche Kosten ein Vermieter als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen kann, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort ist auch nachzulesen, an welchen Kosten der Vermieter Sie nicht beteiligen darf. Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten muss der Hauseigentümer beispielsweise selbst tragen.

Sie sind Vermieter? Wie Sie eine Nebenkostenabrechnung selbst erstellen, lesen Sie hier.

Wie kann man Neben- und Betriebskosten bei der Miete sparen?

An den Betriebskosten können Sie als Mieter nicht viel ändern. Sie haben aber die Möglichkeit, sich mit dem Eigentümer über ein paar Sparmaßnahmen zu verständigen: Schlagen Sie zum Beispiel vor, das Treppenhaus selbst zu putzen, eventuell im Wechsel mit anderen Mietern. So sparen alle die Kosten für eine Putzkraft. Das gilt auch für die Pflege eines Gartens.

Alle anderen Posten werden nach einem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel auf die Mietparteien umgelegt. Natürlich nur die, die auch tatsächlich anfallen. Wenn es keinen Aufzug oder kein Treppenhaus gibt, müssen die natürlich auch nicht gewartet oder geputzt werden.

Anders sieht es bei den Nebenkosten aus. Wie viel Heizenergie und Wasser Sie verbrauchen, liegt ja ganz bei Ihnen. Damit sich umweltbewusstes Verhalten für Sie als Mieter auch bezahlt macht, ist es wichtig, dass für jede Wohnung eigene Wasser- und Stromzähler vorhanden sind. In der Heizkostenverordnung ist geregelt, dass der Vermieter für sogenannte Erfassungssysteme (Heizkostenverteiler/Warmwasserzähler) sorgen muss.

Nach dem tatsächlichen Verbrauch wird meist nur ein Teil der Heizkosten abgerechnet. Üblicherweise liegt er bei 70 Prozent, mindestens aber bei 50 Prozent. Der Rest wird als Betriebskosten umgelegt. Hintergrund: An den Kosten für den Schornsteinfeger, den Messdienstleister und für die Wartung der Heizungsanlage sollen sich alle Mieter nach einem festen Verteilungsschlüssel beteiligen.

Oft werden die Kosten nach der Wohnfläche aufgeteilt. Bei heizspiegel.de können Sie überprüfen, ob Ihr Verbrauch im Durchschnitt liegt. Gleiches gilt fürs Wasser: Auch ein Teil der Wasserabrechnung ist in der Regel verbrauchsunabhängig.

Tipp: Zu hohe Heizkosten fallen oft an, weil das Haus insgesamt schlecht gedämmt ist oder eine veraltete Heizungsanlage hat. Wenn Sie noch auf der Suche nach einer passenden Wohnung sind, sollten Sie also unbedingt auf mögliche Baumängel achten, um Ihre künftige Warmmiete so gering wie möglich zu halten.

Fehler in der Nebenkostenabrechnung finden

Viele Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft. Mit etwas Zeit und Muße können Sie checken, ob bei Ihrer Nebenkostenabrechnung alles korrekt und fair zuging.

Wem das zu aufwendig, ist der kann sich an Dienstleister wie Mieterengel oder Mineko wenden. Sie prüfen, ob Ihre Warmmiete falsch berechnet wurde. Je nachdem, wie hoch die festgestellte Abweichung ist, lohnen sich die Prüfkosten, die etwa zwischen 50 und 100 Euro liegen.

Und falls Sie gar nicht mehr mieten möchten, sondern sich ein Eigenheim anschaffen wollen, bekommen Sie natürlich bei uns auch die passende Finanzierung.