Immobilien in Winterberg, Siegen oder Lüdenscheid zählen zu den beliebtesten Kapitalanlagemöglichkeiten. Auch der Kauf einer vermieteten Wohnung in Südwestfalen kann langfristig eine ertragreiche Rendite abwerfen. In diesem Artikel erfahren Sie, worauf Sie beim Kauf vermieteter Immobilien achten müssen.

Das Wichtigste in Kürze: 

• Vermietete Wohnungen stehen meist günstiger zum Verkauf als leerstehende Eigentumswohnungen.
• Das liegt daran, dass sie für Eigennutzer unattraktiv sind und einige Rechte und Pflichten den Mietern gegenüber mitbringen. 
• Ein weiterer Vorteil ist, die Mietzahlungen im besten Fall den Kredit tilgen und später eine passable Rendite abwerfen. 

Das können Sie tun: 

• Der Kauf einer vermieteten Immobilie bringt nicht unbedingt eine gute Rendite. Über das Objekt müssen Sie sich also genauso gut informieren wie beim Kauf zur Selbstnutzung.
• Achten Sie besonders auf das Kaufpreis-Miet-Verhältnis und die Nettomietrendite. Diese Werte zeigen Ihnen, ob sich ein Investment überhaupt lohnt. 
• Bedenken Sie auch, dass Sie bei einem Wohnungskauf Teil einer Eigentümergemeinschaft werden und in die Rolle des Vermieters schlüpfen. Das bringt Verantwortung mit sich. 

Vermietete Wohnung zur Kapitalanlage kaufen: Das müssen Sie wissen

Der Kauf einer vermieteten Wohnung ist eine beliebte Kapitalanlage. Der größte Unterschied zum Kauf einer leerstehenden Wohnung: Sie übernehmen eine Immobilie mit einem bestehenden Mietvertrag. Der Mieter bleibt beim Eigentümer geschützt – die Wohnung ist für Sie zur Selbstnutzung nicht verfügbar. Was spricht denn dann für den Kauf einer vermieteten Immobilie? 

Vorteile beim Kauf einer vermieteten Wohnung

Solange Sie die vermietete Wohnung nicht zur Selbstnutzung benötigen, und sie sich erst einmal zur Kapitalanlage leisten können, hat der Kauf mehrere Vorteile: 

• Günstigere Kaufpreise: Vermietete Wohnungen sind für Käufer mit Eigenbedarf weniger attraktiv und stehen dadurchoft günstiger zum Verkauf.
• Sofortige Mieteinnahmen: Durch den bestehenden Mietvertrag haben Sie sofort Mieteinnahmen, die Ihnen bei der Tilgung Ihrer Immobilienfinanzierung helfen oder sie sogar komplett decken.
• Passives Einkommen: Sobald der Kredit abbezahlt ist, generieren Sie monatlich passives Einkommen – die Wohnung rentiert sich.
• Planungssicherheit: Sie kennen den Mietvertrag und die Miethöhe und wissen bis zu einem gewissen Grad, worauf Sie sich einlassen. Durch gesetzliche Rahmenbedingungen können Sie außerdem abschätzen, wann und unter welchen Voraussetzungen eine Mieterhöhung rechtens ist.
• Reduziertes Leerstandsrisiko: Bei einer bereits vermieteten Wohnung müssen Sie sich nicht erst um Mieter kümmern.
• Steuerliche Abschreibungen und Werbungskosten: Ausgaben rund um die vermietete Immobilie können Sie in der Regel steuerlich geltend machen.
• Steuerfrei verkaufen: Nach der sogenannten Spekulationsfrist (zehn Jahre) können Sie die Wohnung steuerfrei verkaufen.

Vermietete Immobilie kaufen: Wann lohnt sich das?

Der Kauf einer vermieteten Immobilie Wohnungskauf lohnt sich nur dann, wenn Sie das nötige Eigenkapital mitbringen und das Geld in den nächsten zehn Jahren nicht benötigen. Hierbei sollte das Eigenkapital mindestens 20 Prozent bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten betragen. Bei einer Wohnung, die inklusive Nebenkosten auf 300.000 Euro kommt, wären das beispielsweise mindestens 60.000 Euro. 

Zusätzliche Sicherheit und Flexibilität bietet Ihnen auch ein bereits abbezahltes Eigenheim. In der heutigen Zeit ist das aber insbesondere in jungen Jahren nur sehr schwer zu erreichen und daher keine Grundvoraussetzung. Wichtig ist, dass Sie alle Kauf- und Eigentümerkosten kennen und einen anständigen Finanzplan aufstellen.

Wichtige Kriterien beim Kauf einer vermieteten Wohnung

Unter Berücksichtigung der aktuell besonders hohen Immobilienpreise, ist es besonders wichtig, die potenzielle Wertsteigerung des Objektes schätzen zu können. Dabei spielen neben dem Kaufpreis auch folgende Kriterien eine wichtige Rolle: 

• Standort der Immobilie
• Zustand der Immobilie
• Art des Mietverhältnisses

Wir erklären Ihnen, worauf Sie bei jedem Punkt achten müssen.

Standort

Der Standort der Immobilie hat einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Rendite. Je gefragter die Lage, desto niedriger ist die Wahrscheinlichkeit für Leerstand und Mietausfälle.

Folgende Punkte begründen, ob der Standort der vermieteten Immobilie attraktiv ist:

• Lage: Objekte in Metropolregionen und Ballungsräumen sind bei Mietern beliebter als Objekte im Speckgürtel.
• Einwohnerzahl: Standorte mit stetig wachsenden Einwohnerzahlen sprechen für sich.
• Anbindung: Eine Mietwohnung ist nur dann für eine breitere Personengruppe interessanter, wenn sie gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist.
• Infrastruktur: Gute Einkaufsmöglichkeiten, Kitas und Schulen in der Nähe rund die Immobilie als begehrtes Mietobjekt ab.

Zustand

Als Eigentümer müssen Sie alle Sanierungen künftig selbst finanzieren. Kommen Sie notwendigen Sanierungen nicht nach, können Ihre Mieter eine Mietminderung verlangen. Somit kann sich ein schlechter Objektzustand negativ auf Ihre Rendite auswirken.

Mit der richtigen Strategie kann der Kauf einer sanierungsbedürftigen Mietimmobilie lohnend sein. Sie könnten hierbei von einem besonders günstigen Preis profitieren, die Modernisierung durch eine passende Sanierungsförderung finanzieren und im Anschluss eine gerechtfertigte Mieterhöhung einführen. Hierbei müssen Sie sich jedoch an die Vorgaben des § 559 Bundesgesetzbuch (BGB) halten.

Um den Zustand der Immobilie besser einzuschätzen, sollten Sie sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlung sowie die Teilungserklärung anschauen.

• Protokolle der letzten Eigentümerversammlung: Welche Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen sind in der Vergangenheit durchgeführt worden? Welche zukünftigen Maßnahmen hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen? Inwiefern wurden sie einstimmig getroffen? Gibt es viele Streitigkeiten?
• Teilungserklärung: Welche Bestandteile der Wohnung zählen zum Sondereigentum (= der einzelne Eigentümer ist selbst für die Sanierung zuständig), welche zum Gemeinschaftseigentum (= die Eigentümergemeinschaft ist zuständig)? Welche Kellerabteile oder PKW-Stellplätze gehören zu der Wohnung?

Tipp: Nehmen Sie die Heizungsanlage besonders in den Blick. Ist sie bereits auf dem neuesten Stand? Wird sie (zum Teil) mit erneuerbaren Energien betrieben? In den nächsten Jahren können auf die meisten Eigentümer große Investitionen zukommen. 

Bisheriges Mietverhältnis

Stellen Sie dem Voreigentümer ein paar grundlegende Fragen zum bisherigen Mietverhältnis und lernen Sie den aktuellen Mieter kennen. Dadurch können Sie den Zustand und die Vermietungsperspektiven besser einschätzen.

Mögliche Fragen an den Voreigentümer:

• Hat der Mieter die Miete pünktlich und stetig bezahlt?
• Gab es Mietminderungen seitens der Mieter? Waren sie berechtigt oder nicht? Falls ja, warum waren sie berechtigt?
• Hatte die Wohnung schon mal Mängel wie Schimmel oder gab es Wasserschäden?

Mögliche Fragen an den aktuellen Mieter:

• Wie ist das Wohlbefinden in der Wohnung?
• Ist ein Auszug geplant?
• Ist der Zustand der Wohnung in Ordnung?
• Wie ist die Nachbarschaft?

Vermietete Eigentumswohnung erwerben: So finden Sie die passende Immobilie

Um das richtige Renditeobjekt zum Kauf zu finden, sollten Sie sich zunächst einen guten Überblick über den Markt verschaffen. Im Folgenden unsere Top fünf Tipps, um die passende vermietete Immobilie zum Kauf zu finden.

Tipp 1: Objekte in zweiter Reihe in Betracht ziehen

Natürlich möchte jeder eine Immobilie im beliebtesten Viertel besitzen, denn ist hier vermutlich die größte Rendite zu erwarten. Makler und Eigentümer wissen das aber auch und verlangen für die angebotenen Renditeobjekte entsprechend hohe Preise. Halte deshalb Ausschau nach Immobilien in zweiter Reihe (= angrenzende Stadtteile).

Tipp 2: Altbau oder Neubau

Altbauwohnungen sind beliebt und in guter Lage zu finden. Häufig sind sie aber stark sanierungsbedürftig, was wiederum mit hohen Nebenkosten für die Instandhaltung einhergeht. Ein Neubau ist zwar in der Anschaffung teurer, dafür können Sie mit einer solideren Grundsubstanz rechnen.

Tipp 3: Alle Unterlagen sichten

Haben Sie sich für ein Renditeobjekt entschieden, sollten Sie sich durch alle Unterlagen durcharbeiten und offene Fragen klären. Dazu gehören neben der Teilungserklärung und den Protokollen der Eigentümerversammlung (siehe oben) auch die letzte Jahresabrechnung und der Mietvertrag. 

Tipp 4: Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis gibt an, ob der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahreskaltmiete noch moderat ist. Ein Wert ab 25 gilt als teuer. Werte um die 35 sind auf dem aktuellen Immobilienmarkt jedoch keine Seltenheit.

Formel für das Kaufpreis-Miete-Verhältnis:

Kaufpreis (in Euro) / Nettokaltmiete pro Jahr (in Euro) = Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Beispielrechnung:

In Hamburg-Wandsbek wird eine 2-Zimmer-Mietwohnung mit 60 Quadratmetern Wohnfläche verkauft. Der Kaufpreis beträgt 244.000 Euro. Die jetzigen Mieter zahlen 550 Euro Kaltmiete.

244.000 Euro / (550 Euro x 12 Nettomonatsmieten) = 36,97

In diesem Fall sollten Sie sich den Kauf gut überlegen. Denn der Wert ist mit fast 37 überdurchschnittlich hoch. Ein hoher Wert muss aber nicht sofort ein Ausschlusskriterium sein. Wurde die Wohnung zum Beispiel vor kurzem erst kernsaniert, kann der Kaufpreis durchaus gerechtfertigt sein. Befindet sich die Wohnung in einem sanierungsbedürftigen Zustand, haben Sie mit dem hohen Kaufpreis-Miete-Verhältnis ein gutes Argument, um den Kaufpreis zu drücken.

Tipp 5: Mietrendite berechnen

Die Mietrendite ist der Kapitalertrag, der sich mit einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage erzielen lässt. Man unterscheidet beim Immobilienkauf zwei Renditearten: Die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite gibt an, wie sich eine Anlage über einen bestimmten Zeitraum (meistens ein Jahr) entwickelt hat – also mit welcher Verzinsung Sie rechnen können. Sie wird folgendermaßen berechnet:

Nettokaltmiete (in Euro) / Kaufpreis (in Euro) x 100 = Bruttomietrendite (in Prozent)

Nettomietrendite

Viel wichtiger und aussagekräftiger ist für Käufer aber die Nettomietrendite. Sie berücksichtigt zusätzlich alle anfallenden Kosten, die mit dem Erwerb und der Verwaltung einer vermieteten Immobilie verbunden sind. Sie kann als Entscheidungshilfe herangezogen werden, wenn mehrere Wohnungen ähnlicher Größe, Lage und Ausstattung zur Auswahl stehen.

Zu den anfallenden Kosten gehören Investitionskosten wie:

• Kaufnebenkosten (Maklerkosten, Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Eintragung ins Grundbuch)
• Renovierungs- und Sanierungskosten

Für eine möglichst genaue Berechnung müssen Sie am besten auch folgende Kostenpunkte berücksichtigen:

• Mietausfallrisiko: pauschal zwei Prozent der Nettojahreskaltmiete
• Verwaltungskosten: für Haus- und Mietverwaltung pro Jahr
• Instandhaltungskosten: 7,10 Euro bis 11,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr
• Jahresreinertrag: Jahresnettokaltmiete inklusive aller umlagefähigen Betriebskosten

Nettomietrenditen von drei und mehr Prozent sind in der Regel solide. Bei weniger als zwei Prozent müssen Käufer zukünftig auf hohe Wert- und Mietsteigerungen hoffen. Mehr als ein bis zwei Prozent Mietsteigerung pro Jahr – Inflationsrate berücksichtigt – sollten Sie in der Prognose aber nicht vorsehen.

Um herauszufinden, ob sich der Mietwohnungskauf auch langfristig rechnet, stellen Sie am besten einen Investitionsplan über 15 bis 20 Jahre auf. Darin erfassen Sie alle voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen tabellarisch. So sehen Sie auf einen Blick, ab wann Sie mit Überschüssen rechnen können.

Tipp 6: Wohnung besichtigen

Vor dem Kauf einer Immobilie ist mindestens eine Besichtigung empfehlenswert. Noch besser: Sie besichtigen das Objekt mindestens zwei Mal, zu unterschiedlichen Tageszeiten, um das Wohnkomfort bestmöglich einschätzen zu können. Es kann hilfreich sein, zu dem Termin auch einen Bausachverständigen mitzunehmen, der Sie auf potenzielle unsichtbare Mängel der vermieteten Immobilie aufmerksam macht.

Vermietete Wohnung kaufen und Miete erhöhen: Geht das?

Als neuer Vermieter dürfen Sie die Miete der gekauften Wohnung nicht sofort erhöhen, sofern ein Mietverhältnis bereits besteht. Sind Sie gerade neuer Eigentümer geworden, dürfen Sie frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung mehr Geld fordern. Gemäß § 566 BGB muss die Miethöhe zwischen Vermieter und Mieter einvernehmlich vereinbart werden. Was Sie im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses verlangen können, ist in § 558 und § 559 BGB geregelt. Demnach dürfen Sie als Vermieter nur Mieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die letzte Erhöhung mindestens zwölf Monate zurückliegt. 

Die Kappungsgrenze müssen Sie dabei stets einhalten: Die Summe aller Mieterhöhungen der letzten drei Jahre darf 20 Prozent nicht übersteigen. In manchen Regionen (meist in Ballungsräumen) darf die Miete sogar nur um 15 Prozent in drei Jahren steigen. So regelt es die Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung.

Nach Sanierungsmaßnahmen ist es anders. Hier dürfen Sie als neuer Eigentümer und Vermieter jährlich acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen.

Nachteile beim Kauf einer vermieteten Wohnung

Es gibt aber auch Schattenseiten des Erwerbs einer vermieteten Wohnung. Dazu gehören: 

• (Vorerst) keine Eigennutzung möglich: Mieter aus dem bestehenden Mietverhältnis haben einen strengen Kündigungsschutz.
• Verpflichtungen als Vermieter: Als Vermieter müssen Sie sich um das Wohlergehen Ihrer Mieter kümmern und sind deren Ansprechpartner.
• Begrenzte Kontrolle: Sie können nicht kontrollieren, ob die Mieter mit Ihrer Wohnung pfleglich umgehen.
• Gefahr durch potenzielle Mietnomaden oder Mietausfälle: Streitigkeiten mit den Mieternkönnen ganz schön viel Geld, Zeit und Nerven kosten.
• Gesetzliche Vorgaben bei der Miethöhe: Als Vermieter sind Sie bei der Festlegung der Miethöhe stark eingeschränkt.
• Niedrigerer Wiederverkaufswert: Wohnungen mit Mietern sind auf dem Immobilienmarkt nicht so beliebt.
• Kosten für eine Hausverwaltung: Vermietete Wohnungen befinden sich meist in von Hausverwaltungen geführten Mehrfamilienhäusern, die zusätzliche Kosten mit sich bringen.

Diese Versicherungen brauchen Vermieter

Es besteht in Deutschland keine Pflicht für Vermieter, bestimmte Versicherungen abzuschließen. Um größere finanzielle Risiken abzudecken, sind aber folgende Versicherungen empfehlenswert:

• Wohngebäudeversicherung
• Wohnungshaftpflichtversicherung
• Rechtsschutzversicherung
• Mietausfallversicherung
• Glasbruchversicherung

Beachten Sie: Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit einer Eigentümergemeinschaft vermieten, schließt der Verwalter eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ab und legt die Kosten auf alle Eigentümer um. Der Versicherungsschutz greift aber nur im Bereich des Gemeinschaftseigentums.

Einige Versicherungskosten können Sie auf die Mieter umlegen. Sie müssen sie aber nachvollziehbar in den Nebenkosten auflisten.

Vermietete Wohnung kaufen und selbst einziehen 

Wer eine vermietete Wohnung kaufen will, um selbst darin zu wohnen, sollte wissen, dass ein Wohnungskauf nicht den laufenden Mietvertrag der Bewohner bricht. Das ist im § 566 BGB geregelt. Bei einem Eigentümerwechsel haben die derzeitigen Mieter also zunächst ein Recht darauf, weiterhin in der Wohnung zu bleiben. Ihre einzige Option in diesem Fall ist, das Mietverhältnis zu kündigen.

Mieter kündigen: So geht’s 

Für die Kündigung müssen triftige Gründe vorliegen und gesetzliche Fristen eingehalten werden. Gesetzlich anerkannte Gründe sind: Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung oder erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters. Die Kündigungsfrist richtet sich nach dem Kündigungsgrund und der Mietdauer. Hierbei wird zwischen einer ordentlichen und einer fristlosen Kündigung unterschieden. 

Bei einer ordentlichen Kündigung gilt Folgendes: 

• Bei bis zu fünf Jahren Mietzeit hat der Mieter drei Monate Kündigungsfrist
• Bei fünf bis acht Jahren Mietzeit stehen dem Mieter sechs Monate Kündigungsfrist zu
• Bei über acht Jahren Mietzeit sind es sogar neun Monate Kündigungsfrist

Eine fristlose – also sofortige – Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters möglich (§ 543 BGB). Dazu gehören:

• Mietrückstände von mindestens zwei Monatsmieten,
• nachhaltige Störung des Hausfriedens oder
• mutwillige Zerstörung der Wohnung.

In der Theorie klingt das einfach und logisch. In der Realität muss der Mieter aber auch in solchen Fällen nicht sofort ausziehen. Manchmal wird sogar eine lang dauernde Räumungsklage nötig. Bei Mietrückständen bekommt der Mieter laut § 569 Abs. 3 BGB zwei Monate Schonfrist. In dieser Zeit kann er die Schulden begleichen und die Kündigung abwenden. 

Tipps für das Kündigungsschreiben

Bereiten Sie die Kündigung gut vor. Diese Tipps helfen Ihnen dabei:

• Abmahnung: Vergessen Sie nicht, im Vorfeld eine Abmahnung zu schicken (bei einer fristlosen Kündigung)
• Härtefälle: Achten Sie auf mögliche Härtefälle
• Papierform: Halten Sie alles auf Papierform mit Unterschrift fest und drücken Sie sich klar und verständlich aus
• Kündigungsgrund: Teilen Sie den Mietern in der Kündigung den konkreten Grund mit
• Fristen: Achten Sie auf korrekte Fristen 
• Namentliche Nennung: Benennen Sie alle Mieter namentlich in der Kündigung (soweit sie im Mietvertrag stehen)
• Nachweisbare Zustellung: Achten Sie darauf, dass die Zustellung nachweisbar ist (zum Beispiel bei einer Sendung mit Einschreiben und Rückschein)

Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Als neuer Vermieter einer Eigentumswohnung dürfen Sie den aktuellen Mietern wegen Eigenbedarf kündigen. Das ist der Fall, wenn Sie die Wohnung selbst benötigen – für Sie oder ein Familienmitglied aus dem engsten Kreis (siehe § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann aber erst dann ausgesprochen werden, wenn der Eintrag ins Grundbuch vollzogen wurde.

Beachten Sie: Wurde die Wohnung während der Mietzeit des Mieters von einer Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft, kann es eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren geben. In manchen Städten kann die Sperrfristsogar auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist – wie zum Beispiel in den Metropolen Hamburg, Berlin und München. In anderen Großstädten wie Köln oder Stuttgart beträgt die Kündigungssperrfrist derzeit fünf Jahre.

Nach der Sperrfrist haben Mieter nochmal drei Monate Zeit, um aus der Wohnung auszuziehen. Außerdem kann der Mieter per Anwalt überprüfen lassen, ob die genannten Gründe für den Eigenbedarf wirklich rechtskräftig sind. Wird der Eigenbedarf vorgetäuscht, muss der Vermieter eventuell Schadensersatzleistungen zahlen und mit einer Betrugsklage rechnen. 

Nachteile bei Selbstnutzung einer Immobilie

Die Selbstnutzung einer Immobilie hat Nachteile, unter anderem: 

• Ortsgebundenheit: Als Käufer einer vermieteten Immobilie können Sie örtlich flexibel bleiben und von überall Ihre Mieteinnahmen erhalten. Bei einer Selbstnutzung der Immobilie ist das nicht möglich.
• Passives Einkommen entfällt: Sie generieren kein passives Einkommen und haben keine Mieter, die Ihren Kredit durch die Miete tilgen. Das macht Sie finanziell weniger flexibel.
• Steuervorteile entfallen: Sie haben keine steuerlichen Vorteile bei den Modernisierungs- und Instandhaltungskosten, da Sie die Immobilie selbst bewohnen.
• Teurer Preis: Die Hürden bei der Kündigung von Mietern mit bestehendem Mietverhältnis könnten Sie dazu zwingen, bereits leerstehende Wohnungen in Betracht zu ziehen. Sie werden in der Regel deutlich teurer verkauft und Sie müssen auch mehr Eigenkapital aufbringen.

Fazit: Das müssen Sie beim Kauf einer vermieteten Wohnung beachten

Wie bei allen großen Investitionen gilt: Wer den Kauf einer vermieteten Wohnung als Kapitalanlage in Erwägung zieht, sollte sich vorab gut informieren. Ein wichtiger Faktor bei der Auswahl der Immobilie ist der Standort der Immobilie. Er bestimmt den Mietpreis und hat großen Einfluss auf die Höhe der zu erwartenden Rendite. Wohnungen in Ballungsräumen und in gefragten Vierteln sind zwar teurer, werfen langfristig aber eine bessere Rendite ab als Wohnungen in ländlicheren Regionen mit höherem Leerstandsrisiko. Außerdem sollten Sie sich ein gutes Bild über den Zustand der Immobilie verschaffen und auch das Mietverhältnis überprüfen. Mit dem Kaufpreis-Miete-Verhältnis können Sie zuverlässig herausfinden, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist.

Seien Sie sich auch Ihrer Rechte und Pflichten bewusst. Denn nach dem Kauf sind Sie nicht nur der neue Eigentümer der vermieteten Wohnung, sondern in den meisten Fällen auch Teil einer Eigentümergemeinschaft und Vermieter.

Häufig gestellte Fragen zum Kauf einer vermieteten Wohnung

Vermietete Wohnung kaufen: selbst einziehen oder vermieten?

Hier kommt es ganz auf deine individuelle Situation an. Es gibt viele Argumente, die für und gegen den Einzug in eine vermietete Wohnung sprechen. Ein Eigenheim bietet beispielsweise Sicherheit und Flexibilität. Sie können die Wohnung ganz nach Ihren Wünschen gestalten und verändern, bekommen aber keine Mietzahlungen. Bei einer vermieteten Wohnung tilgt Ihr Mieter Ihren Kredit. Wohnen Sie allerdings selbst zur Miete, müssen Sie sich fragen, ob sich das unterm Strich lohnt. 

Gut zu wissen: Ganz grundsätzlich haben Sie zwar das Recht auf Eigenbedarf, aber ob eine Eigenbedarfskündigung am Ende durchgeht, hängt von mehreren Faktoren ab. Ihr Mieter kann Widerspruch einlegen und vor Gericht gehen. Lassen Sie sich im Vorfeld besser von einem Profi beraten. 

Aus welchen Gründen kann ich die gekaufte Wohnung den Mietern kündigen?

Grund 1: Sie wollen in die Wohnung einziehen oder ein Familienmitglied möchte einziehen. Dann können Sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dagegen kann Ihr Mieter aber (je nach Situation) rechtlich vorgehen. 

Grund 2:Ihr Mieter befindet sich im Zahlungsverzug oder hat den Vertrag schwerwiegend verletzt. Zu schwerwiegenden Vertragsverletzungen zählen eine unerlaubte Untervermietung, die wissentliche und absichtliche Beschädigung des Mieteigentums oder Lärmbelästigung. 

Grund 3: Die Wohnung muss umfassend saniert werden. 

Sie müssen allerdings vor der Kündigung Kündigungsfristen und gesetzliche Bestimmungen beachten.

Vermietete Wohnung kaufen: Was sind die Vorteile?

Eine vermietete Wohnung zu kaufen, hat einige Vorteile. Dazu gehören: 

• Sofortige Mieteinnahmen, die Sie bei der Finanzierung unterstützen und Ihren Kredit bestenfalls tilgen
• Planungssicherheit 
• Reduziertes Leerstandsrisiko
• Möglichkeit auf steuerliche Abschreibungen oder Werbungskosten 
• Nach Abzahlung des Kredits generieren Sie passives Einkommen durch die Miete

Vermietete Wohnung kaufen: Was sind die Nachteile?

Der Kauf einer vermieteten Wohnung birgt aber auch Risiken. Nachteilig sind zum Beispiel: 

• Eingeschränkte Eigennutzung durch bestehende Mietverträge mit Kündigungsschutz
• Gefahr durch potenzielle Mietnomaden oder Mietausfälle
• Eingeschränkte Kontrolle (zum Beispiel über den Zustand der Immobilie)
• Gesetzliche Mietpreisbremsen 
• Niedrigerer Wiederverkaufswert
• Gegebenenfalls anfallende Kosten für eine Hausverwaltung

Wer kommt als Käufer für eine vermietete Wohnung infrage?

Als Käufer für eine vermietete Wohnung kommen vor allem Kapitalanleger infrage, die sich für stabile Mieteinnahmen interessieren und zum Beispiel schon mehrere Immobilien besitzen. Auch institutionelle Investoren (also Immobilienfonds oder Versicherungen) sind potenzielle Käufer. Eigennutzer sind meist weniger begeistert, eine vermietete Wohnung zu kaufen. Schließlich gibt es Situationen, in denen eine Eigenbedarfskündigung am Ende nicht durchgeht. 

Kann der Voreigentümer die Mieter schon vor dem Kauf kündigen?

Nein. Der Voreigentümer kann den bestehenden Mietvertrag in der Regel nicht vor dem Verkauf kündigen – es sei denn, es liegt ein besonderer Grund vor (wie Eigenbedarf). Bei Eigenbedarf kann dann aber logischerweise niemand anderes die Wohnung kaufen. Demnach ist eine Kündigung erst möglich, wenn Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch stehen.

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