Ein Haus erbt man eher selten. Als Angehörige sind Sie neben Ihrer Trauer mit einem Berg Formalitäten konfrontiert. Die wichtigste Frage ist zunächst, ob Sie das Erbe überhaupt antreten wollen. Wir helfen Ihnen, diese und andere Fragen rund um das Haus erben zu beantworten.

Die Erbschaft eines Hauses im Siegerland, Sauerland oder Märkischen Kreis ist für viele nicht in erster Linie mit einem warmen Geldsegen, sondern zunächst mit schweren Entscheidungen und vielen Unsicherheiten verbunden. Ist es das Erbe überhaupt wert, angenommen zu werden? Werden Erbschaftssteuern fällig? Was soll mit dem Haus geschehen und können sich die Miterben einigen, ob das Elternhaus verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden soll? 

Haus erben birgt Zündstoff – leider auch oft für den Familienfrieden. Wir versuchen, Übersicht in die Flut von Fragen zu bringen und geben Ihnen Tipps, wie Sie Fallstricke vermeiden können.

Haus erben in Südwestfalen – sollten Sie das Erbe annehmen oder besser ausschlagen?

Sie sind direkt konfrontiert mit dem Thema „Haus erben“? Die wichtigste Frage ist nun, wollen Sie das Erbe auch annehmen? Alle, die sich noch nie mit dem Thema Erbschaft beschäftigen mussten, antworten nun vermutlich: Na klar, warum nicht? Nun, weil es auch gute Gründe geben kann, ein Erbe auszuschlagen.

Denn eine Erbschaft tritt man in der Regel nur ganz oder gar nicht an. Man erbt also nicht nur das Haus, sondern auch die damit verbundene Verantwortung. Dazu kann auch der Abtrag von Schulden gehören.

Gründe, das Erbe nicht anzunehmen

• Auf dem Haus liegt eine Hypothek.
• Das Haus ist noch nicht abbezahlt. Die Kreditraten müssen nun die Erben begleichen.
• Das Haus ist anderweitig belastet. Es ist zum Beispiel ein Nießbrauch (Wohnrecht) für andere Personen im Grundbuch eingetragen. Ein Weiterverkauf würde dadurch erschwert.
• Das Erbe besteht neben dem Haus in Winterberg, Marienheide oder Neunkirchen nicht aus zusätzlichem Vermögen, sondern aus Schulden, die selbst mit dem Verkaufserlös nicht vollständig abgetragen werden können.
• Bei Immobilien mit einem hohen Wert fallen entsprechend hohe Erbschaftssteuern an. Auch die müssen Sie als Erbe zahlen (können).
• Das Haus ist in einem schlechten Zustand und müsste aufwendig saniert werden.
• Sie sind selbst verschuldet und/oder stecken in einem Insolvenzverfahren. Wenn Sie das Erbe ausschlagen, geht es an die nächsten in der gesetzlichen Erbfolge und nicht (in Teilen) an Ihre Gläubiger. So könnte das Erbe zumindest in der Familie bleiben.

Wichtig zu wissen: Nehmen Sie das Erbe an, haften Sie nicht nur mit dem Erbe – also etwa dem Erlös aus dem Hausverkauf – für weitere Schulden des Erblassers, sondern auch mit Ihrem Privatvermögen. Wenn es schlecht läuft, wird Ihr Erbe so zu einem Minusgeschäft.

Erbe annehmen oder nicht? 

Bei unüberschaubaren Risiken für Ihr Vermögen oder einem überschuldeten Nachlass sollten Sie Ihr Erbe besser ausschlagen. In jedem Fall müssen Sie die Entscheidung sehr schnell treffen.

Innerhalb von sechs Wochen läuft die Frist ab. Bis dahin müssen Sie als Erben zum Nachlassgericht gehen und das Erbe annehmen oder ausschlagen. Alternativ können Sie einen Notar damit beauftragen.

Für einen derart schwerwiegenden Entschluss brauchen Sie Fakten. Sie müssen also schnell in Erfahrung bringen, wie hoch das Erbe eigentlich ist und welche Verbindlichkeiten Ihnen hinterlassen wurden.

Haus erben – was sind die wichtigsten Schritte?

Die sechswöchige Ausschlagungsfrist (bei im Ausland lebenden Erben sechs Monate) läuft ab dem Zeitpunkt, an dem Sie von Ihrem Erbe erfahren, zum Beispiel ab der Testamentseröffnung. Nun heißt es, zügig Informationen sammeln und diese Fragen klären:

• Was ist das Haus in Winterberg, Marienheide oder Neunkirchen aktuell wert? Beauftragen Sie einen Sachverständigen oder bitten Sie einen Immobilienmakler um ein Gutachten. Sollten Sie das Haus gemeinsam mit anderen erben, ist unter Umständen ein gerichtsfestes Vollgutachten sinnvoll.
• Wenden Sie sich mit dem notariellen Testament beziehungsweise einer Vorsorge- oder Kontovollmacht an die Bank(en) des Erblassers: Ist das Haus abbezahlt oder muss ein Immobilienkredit weiter getilgt werden? Wie hoch ist die Restschuld?
• Stehen in naher Zukunft größere Investitionen in das geerbte Haus an? Muss beispielsweise eine neue Heizung installiert oder das Dach erneuert werden? Wie gut ist die Bausubstanz?
• Besorgen Sie sich beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug. Darin finden Sie neben den offiziellen Besitzverhältnissen auch Informationen zu Wohn- und Wegerechten, Grundschulden oder Hypotheken.
• Wie hoch ist das Gesamtvermögen? Gibt es weitere Sach- und Vermögenswerte? Hat der Erblasser Schulden (auch Steuerschulden) oder Bürgschaften unterschrieben?

Sie haben keine Zeit für die Recherche oder fühlen Sie sich bei finanziellen Fragen unsicher? Dann ist es sinnvoll, einen Nachlassverwalter hinzuzuziehen. Er wird auf Ihren Antrag vom Gericht bestellt und ermittelt für Sie die Situation des gesamten Nachlasses.

Der Vorteil: Im Rahmen einer Nachlassverwaltung haften Sie nicht mehr mit Ihrem Privatvermögen, falls Sie das Erbe annehmen und Sie vorhandene Schulden tilgen müssen. Der Schuldendienst beschränkt sich dann ausschließlich auf das Erbe. Der Nachteil: Der Nachlassverwalter muss vergütet werden.

Vorsicht: Auch wenn Sie zum Beispiel davon ausgehen, unter Umständen enterbt worden zu sein, sollten Sie sich nach dem Tod des Erblassers Klarheit über die Vermögenssituation verschaffen.

Denn wenn Sie sich innerhalb der sechs Wochen gar nicht äußern, gilt das Erbe automatisch als angenommen. Danach ist zwar eine Anfechtung möglich. Ob diese anerkannt wird, entscheidet dann aber das Gericht.

Wie werden Sie als Erbe zum Hauseigentümer?

Als neuer Eigentümer müssen Sie einen Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch stellen. Als Beweis für den Eigentumsübergang legen Sie dem zuständigen Amtsgericht das Testament mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts oder einen Erbschein vor.

Ein Notar ist für diesen Vorgang nicht notwendig. Innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Tod des Erblassers ist die Eigentumsumschreibung kostenfrei, danach werden Gebühren fällig.

Gut zu wissen: Wenn Sie Ihren Nachkommen die Kosten für die Ausstellung eines Erbscheins ersparen wollen, setzen Sie rechtzeitig ein handschriftliches Testament auf und hinterlegen es beim Amtsgericht.

Als Eigentümer in Winterberg, Marienheide oder Neunkirchen haben Sie außerdem die Pflicht, sich um Ihr Haus zu kümmern. Dazu gehört das Zahlen noch fälliger Raten für einen Immobilienkredit und der Grundsteuer ebenso wie die Zahlungen für Strom, Wasser, Heizung, Telefon und Internet. Auch die Wartung der Heizung, die Kontrolle der Feuerstätten durch den Schornsteinfeger und das Schneeräumen und Streuen im Winter liegt nun bei Ihnen.

Suchen Sie in den Unterlagen des Erblassers nach Verträgen mit Handwerksbetrieben, die Wartungsarbeiten regelmäßig übernommen haben und überlegen Sie, ob Sie die Verträge fortführen wollen. Dasselbe gilt für Versicherungen rund ums Haus (Wohngebäudeversicherung, Elementarschadenversicherung, Hausrat, Glasbruch etc.).

Haus nicht allein geerbt – was gilt für eine Erbengemeinschaft?

Sind Sie der Alleinerbe eines Hauses, ist der Fall klar. Komplizierter wird es, wenn Sie ein Haus gemeinsam mit anderen erben. Eine häufige Konstellation einer sogenannten Erbengemeinschaft sind mehrere Geschwister oder ein Geschwister und ein hinterbliebener Ehepartner.

Wichtig: Ein Pflichtteilsanspruch führt nicht automatisch zu einer Erbengemeinschaft. Der Pflichtteil ist grundsätzlich ein Geldanspruch gegen die Erben. Eine Erbengemeinschaft entsteht dagegen, wenn mehrere Personen Erben werden.

Stirbt zum Beispiel der Vater und hinterlässt seine Frau und seine zwei Kinder, kann die Ehefrau beispielsweise die Hälfte und die beiden Kinder jeweils ein Viertel erben. Das hängt jedoch unter anderem vom Güterstand der Ehe und davon ab, ob ein Testament oder Erbvertrag vorliegt. 

Tipp: Mit dem Aufsetzen eines gemeinschaftlichen Testaments, beispielsweise eines Berliner Testaments, können Ehepaare regeln, wer nach dem Tod des ersten Ehepartners erben soll. Ob dadurch tatsächlich verhindert wird, dass Kinder bereits beim ersten Erbfall Ansprüche geltend machen, hängt von der konkreten Gestaltung des Testaments und insbesondere vom Pflichtteilsrecht ab.

Was kann die Erbengemeinschaft mit einem geerbten Haus machen?

1. Das Haus in Winterberg, Marienheide oder Neunkirchen wird verkauft und der Erlös entsprechend den Erbquoten aufgeteilt.
2. Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen Miterben entsprechend ihrer Anteile aus. Dazu wird der aktuelle Verkehrswert des Hauses am besten von einem gemeinsam bestellten Sachverständigen ermittelt.
3. Die Miterben können sich im Rahmen einer Erbauseinandersetzung darauf einigen, dass ein Miterbe die Immobilie übernimmt und die anderen entsprechend abgefunden werden.
4. Die Immobilie wird vermietet. Die Mieteinnahmen stehen der Erbengemeinschaft entsprechend der jeweiligen Beteiligung zu. Die Verantwortung für die Instandhaltung liegt grundsätzlich bei der Erbengemeinschaft.
5. Eines der Kinder zieht in das Haus ein und übernimmt die Immobilie im Rahmen einer entsprechenden Vereinbarung und gegebenenfalls gegen Ausgleichszahlungen an die übrigen Miterben.

Können sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht auf eine dieser Optionen einigen, bleibt unter bestimmten Voraussetzungen noch der Verkauf des eigenen Erbteils oder die sogenannte Teilungsversteigerung. So kann ein Miterbe unter bestimmten Voraussetzungen die Aufhebung der Gemeinschaft und damit letztlich auch eine Versteigerung der Immobilie betreiben.

Von einer Teilungsversteigerung ist häufig abzuraten, wenn eine einvernehmliche Lösung möglich ist. Zum einen kann der erzielte Erlös ungünstiger ausfallen als bei einem gut vorbereiteten freihändigen Verkauf. Zum anderen besteht die große Gefahr, dass die Familie sich über den Erbstreit entzweit.

Müssen Sie für ein geerbtes Haus immer Erbschaftsteuer zahlen?

Für viele Erben eines Hauses ist die Erbschaftsteuer kein Thema. Das liegt daran, dass für Erben, die in einem Verwandtschaftsverhältnis mit dem Erblasser stehen, hohe Freibeträge (§ 16 ErbStG) gelten. Je näher Sie mit dem Verstorbenen verwandt sind, desto mehr dürfen Sie steuerfrei erben. 

Im Falle des Ehepartners oder der Kinder muss es sich schon um eine sehr teure Immobilie handeln, damit der Staat mitverdient. Und: Selbst, wenn Sie über dem Freibetrag liegen, werden die Steuern nur für den Teil fällig, der über dem Freibetrag liegt und nicht für den Gesamtwert des Objekts beziehungsweise des Erbteils.

Freibeträge einer Erbschaft nach Verwandtschaftsgrad

Verwandtschaftsgrad	Freibetrag in Euro
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner	500.000
Kinder und Adoptivkinder	400.000
Enkel	200.000
Eltern und Großeltern	100.000
Sonstige Erben	20.000

Freibeträge einer Erbschaft nach Verwandtschaftsgrad

Liegt der Wert des Hauses oder des Gesamtvermögens über dem Freibetrag, greifen nach dem Erbschaftssteuergesetz drei unterschiedliche Steuerklassen, die sich auch nach dem Verwandtschaftsgrad staffeln.

• Steuerklasse 1: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Abkömmlinge von Kindern und Stiefkindern, Eltern und Großeltern
• Steuerklasse 2: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten
• Steuerklasse 3: alle übrigen Erben

Angenommen, Sie erben als einziges Kind das Haus Ihrer verwitweten Mutter. Der Wert wurde auf 380.000 Euro geschätzt. Weiteres Vermögen gibt es nicht. Da Sie mit diesem Erbe unter dem Freibetrag liegen, fallen keine Erbschaftssteuern an.

Wäre die Immobilie 460.000 Euro wert, lägen Sie mit 90.000 Euro über dem Freibetrag. Nun richtet sich die Höhe der Erbschaftssteuer nicht nur nach der Steuerklasse (in diesem Fall Klasse 1), sondern auch nach der Höhe des sogenannten steuerpflichtigen Erwerbs (siehe Tabelle). Für die ersten 75.000 über dem Freibetrag zahlen Sie 7 Prozent Erbschaftssteuer. Je höher das Gesamtvermögen minus Freibetrag, desto höher werden die Steuersätze.

7 Prozent von 60.000 Euro = 4.200 Euro

Sie zahlen für Ihr geerbtes Haus also 4.200 Euro Erbschaftssteuer, sofern Sie es nicht selbst bewohnen wollen.

Steuersätze im Überblick

Steuerpflichtiger Erwerb, jenseits der Freibeträge	Steuerklasse 1	Steuerklasse 2	Steuerklasse 3
bis 75.000 Euro	7 Prozent	15 Prozent	30 Prozent
bis 300.000 Euro	11 Prozent	20 Prozent	30 Prozent
bis 600.000 Euro	15 Prozent	25 Prozent	30 Prozent
bis 6.000.000 Euro	19 Prozent	30 Prozent	30 Prozent
bis 13.000.000 Euro	23 Prozent	45 Prozent	50 Prozent
bis 26.000.000 Euro	27 Prozent	40 Prozent	50 Prozent
über 26.000.000 Euro	30 Prozent	43 Prozent	50 Prozent

Steuersätze im Überblick

Gibt es Ausnahmen bei der Besteuerung eines geerbten Hauses? 

Beim Erben vermieteter Häuser in Winterberg, Marienheide oder Neunkirchen gibt es eine Besonderheit. Nach der Ermittlung des Verkehrswerts werden hier zehn Prozent Bewertungsabschlag abgezogen, bevor die Höhe der Erbschaftssteuer berechnet wird.

Ein Sonderfall sind außerdem Häuser, die vom Erblasser bis zu seinem Tod bewohnt wurden. Eine Erbschaftssteuer fällt dann nicht an, wenn das Haus nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre von seinem Ehepartner (oder eingetragenem Lebenspartner) oder einem seiner Kinder bewohnt wird. 

Der Wert der Immobilie ist dabei unerheblich. Wenn ein Kind oder ein Enkel, dessen eigene Eltern bereits verstorben sind, das Familienheim erbt, gilt die Steuerbefreiung allerdings nur, wenn das Haus nicht größer als 200 Quadratmeter ist.

Haus erben – was ist es wert?

Schon bei der Frage, ob Sie das Erbe annehmen wollen, kann ein WertgutachtenGrundlage für Ihre Entscheidung sein. Aber auch nach der Annahme des Erbes ist der aktuelle Verkehrswert der Immobilie wichtig, um weitere Schritte einzuleiten. 

Dazu dient ein Wertgutachten:

1. Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer
2. Nachweis eines niedrigeren Werts, als das Finanzamt festgestellt hat („gemeiner Wert“)
3. Relevant in Bezug auf eine eventuell anfallende Spekulationssteuer
4. Entscheidungsgrundlage für die weitere Nutzung des Hauses
5. Grundlage für die Auszahlung von Miterben bei Erbengemeinschaften

Vermieten, verkaufen oder selbst einziehen: Was tun mit dem geerbten Haus?

Eine kinderlose Witwe erbt das Haus ihres Mannes, ein Einzelkind erbt sein Elternhaus, in dem es schon immer gerne selbst wohnen wollte. Es gibt Fälle, da ist es keine Frage, was mit dem Familienheim passiert. 

Allerdings gibt es auch Fälle, in denen die künftige Nutzung der geerbten Immobilie alles andere als klar ist. Gründe gibt es unzählige. Für eine Eigennutzung steht das Haus in der falschen Stadt, ist zu klein oder zu groß, zu abgelegen für eine Familie, würde mehr Erbschaftssteuer kosten als der Erbe aufbringen kann, müsste saniert werden und so weiter. Besonders kompliziert wird es oft, wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen kann.

Diese Vor- und Nachteile haben die unterschiedliche Nutzung einer geerbten Immobilie:

Vorteile der Eigennutzung

• man besitzt Eigentum
• man spart Steuern 
• Bewahrung von Erinnerungen an eigene Kindheit

Nachteile der Eigennutzung

• Kosten für die Auszahlung eventuell Miterben
• Verantwortung für das Eigentum
• Übernahme noch bestehender Schulden
• Investition von Zeit und Geld in Modernisierung
• Abstriche, falls die Immobilie eigentlich ungünstig liegt
• Umzugskosten

Vorteile der Vermietung

• eine spätere Eigennutzung ist möglich
• Immobilie bleibt in Familienbesitz
• Mieteinnahmen

Nachteile der Vermietung

• eventuell zu geringe Mieteinnahmen
• zu wenig Kenntnisse der neuen Vermieterrolle
• zu wenig Zeit, um sich zu kümmern oder Wohnort zu weit entfernt
• Kosten für Modernisierung
• Kosten für Instandhaltung

Vorteile des Verkaufs

• Verkaufserlös (eventuell zur Ablösung eines eigenen Kredits nutzbar)
• Möglichkeit, Miterben auszuzahlen
• schneller Verkauf mindert weiteren Wertverlust bei einer ungünstigen Lage

Nachteile des Verkaufs

• eventuell verliert hinterbliebener Ehe- oder Lebenspartner sein Zuhause
• Kosten für Haushaltsauflösung
• emotionale Trennung vom Haus
• Steuerbelastung

Haus geerbt – was ist jetzt der richtige Schritt?

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, müssen Sie nicht sofort entscheiden, ob Sie verkaufen, vermieten oder selbst einziehen. Wichtig ist zunächst, sich einen Überblick über den Nachlass, bestehende Verbindlichkeiten und den Wert der Immobilie zu verschaffen.

Gerade bei einer Erbengemeinschaft kann eine unabhängige Immobilienbewertung helfen, eine gemeinsame Grundlage für die weiteren Entscheidungen zu schaffen.

Sie haben eine Immobilie in Südwestfalen geerbt und wissen nicht, wie es weitergehen soll? Unsere Immobilienmakler der Volksbank in Südwestfalen und der Volksbank Sauerland unterstützen Sie bei der Einschätzung Ihrer Möglichkeiten rund um Verkauf, Vermietung und Immobilienbewertung.

Unsere Beiträge dienen ausschließlich der Information, stellen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Sie können und sollen eine persönliche Beratung durch Rechtsanwalt, Steuer- oder Finanzberater, bei der die Besonderheiten des Einzelfalles berücksichtigt werden können, nicht ersetzen. Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Haftung. Die Beiträge verstehen sich nicht als persönliche Empfehlung, sondern als allgemeine Empfehlung für alle Leser.

Das könnte Sie auch interessieren: