Bausubstanz prüfen: Das sollten Sie beim Kauf von älteren Häusern beachten
Ältere Häuser in Neunkirchen, Arnsberg oder Affeln haben Charme, aber leider auch (oft versteckte) Mängel. Wir sagen Ihnen, was Sie vor dem Kauf eines alten Hauses im Siegerland, Sauerland und Märkischen Kreis unbedingt checken sollten, zum Beispiel die Bausubstanz prüfen.
Immobilienkäufer haben es nicht leicht. Umso schöner, wenn nach langer Suche endlich das richtige Haus gefunden wird. Aber Vorsicht: Auch wenn der Immobilienmarkt bei den Käufern heiß umkämpft ist, sollten Sie gerade bei Bestandsimmobilien vor dem Kauf einige wichtige Punkte bedenken. Zum Beispiel sollten Sie die Bausubstanz prüfen. Besonders wenn Sie einen Altbau kaufen möchten, gibt es dabei eine Menge zu beachten.
Definition: Was ist die Bausubstanz?
Der Begriff Bausubstanz umfasst alle nicht beweglichen Einzelteile eines Hauses.
Die Qualität der Bausubstanz ist auch ein entscheidender Faktor, wenn es um die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie geht. Dabei gilt die Faustregel: Je besser die Bausubstanz, desto weniger Geld müssen Sie für die Renovierung einplanen und umso mehr ist das Haus wert.
Woran erkennt man eine gute Bausubstanz?
Die Bausubstanz ist dann gut, wenn das Gebäude möglichst wenig Mängel aufweist. Während des Besichtigungstermins sollten Sie auf folgende Punkte ein besonderes Augenmerk legen:
Eines stellt man immer wieder fest: Die meisten älteren Häuser haben für ihr Baujahr ganz typische Baumängel. Wollen Sie ein älteres Haus kaufen, dann sollten Sie nicht nur die Bausubstanz prüfen, sondern auch die Bauausführung. Dabei sollten Sie folgende Punkte genauer unter die Lupe nehmen:
Substanzschäden am Baumaterial: Ob das Fundament im Keller oder die Tragbalken des Daches – Sie sollten die Bausubstanz prüfen und sich davon überzeugen, dass sie grundsätzlich in Ordnung ist. Das ist als Laie manchmal schwer zu beurteilen. Wenn möglich, dann nehmen Sie entweder einen Freund oder Bekannten mit, der sich damit auskennt. Oder Sie schalten von vornherein einen Bausachverständigen mit ein. Das kostet zwar etwas Geld, aber das ist – angesichts eventueller Folgekosten bei echten Baumängeln – gut angelegt.
Nässe an Tragwerk und Mauern: Es riecht im Haus etwas modrig, vielleicht sogar schimmelig? Feuchtigkeit ist eine der größten Gefahren für Ihr Haus, weshalb Sie auch dahingehend die Bausubstanz prüfen sollten. Vor allem feuchte Wände bekommen Sie nur sehr schwer wieder trocken. Dazu später noch mehr. Was Sie auf jeden Fall bei einer Besichtigung prüfen können: Schauen Sie mal unter den Teppich oder das Linoleum, ob sich darunter nicht schon Feuchtigkeit gebildet hat.
Marode Versorgungsleitungen: Die Jahre und Jahrzehnte nagen nicht nur beim Haus selbst an der Substanz. Auch Abwasserrohre halten nicht ewig und müssen irgendwann mal erneuert werden. Das ist Aufgabe des Eigentümers. Lassen Sie sich gegebenenfalls den Nachweis einer Dichtheitsprüfung geben. Übrigens: Funktionsfähige Abwasserrohre können auch wichtig sein, wenn Sie eine Versicherung gegen Elementarschäden abschließen wollen.
Alte Elektrik: Alte Leitungen, kein FI-Schutzschalter, Keramiksicherungen – bei der Elektrik können schnell hohe Summen auflaufen, wenn Sie zum Beispiel das Leitungsnetz komplett erneuern müssen. Denken Sie daran: Heutzutage funktioniert so ziemlich alles elektrisch, auf so viele Verbraucher waren die Planungen beim Hausbau vor 40, 50 Jahren nicht ausgelegt.
Heizung und Dämmung: In diesen Zeiten achten Hausbesitzer und potentielle Hauskäufer mehr denn je auf die Verbrauchswerte eines Hauses. Die stehen im Energieausweis, und der muss alle zehn Jahre erneuert werden. Auch wichtig: die Nachrüstpflichten für Käufer von Altbauten. Diese betreffen zum Beispiel den Austausch bestimmter veralteter Heizkessel sowie die Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen. Bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern können diese Pflichten nach einem Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren auf den neuen Eigentümer übergehen. Ob eine konkrete Nachrüstpflicht besteht, hängt unter anderem vom Gebäude, der bisherigen Nutzung und der vorhandenen Anlagentechnik ab.
Zustand der Fenster: Der Zustand (oder besser gesagt: Austausch) kann ein ziemlich großer Kostenfaktor werden. Und einer, um den Käufer alter Häuser in den seltensten Fällen herumkommen. Denn bei der in vergangenen Jahrzehnten üblichen Einfach- oder Doppelverglasung blasen Sie in puncto Energiekosten im wahrsten Sinne des Wortes Ihr Geld zum Fenster hinaus. Tipp: Schauen Sie mal in den Falz alter Fenster zwischen den Scheiben. Dort ist in vielen Fällen noch das Baujahr der Fenster vermerkt.
Wer prüft die Bausubstanz?
Wenn Sie sich für eine Bestandsimmobilie interessieren, kann Ihnen ein Bausachverständiger eine fachmännische Einschätzung erteilen. Der Experte prüft nicht nur den Zustand des Objekts, sondern schätzt auch erforderliche Sanierungsmaßnahmen und sinnvolle Investitionen ab. Gerade bei älteren Häusern ist der Rat eines Gutachters unbedingt zu empfehlen.
Eine unangenehme Erfahrung, die oft bei der Sanierung älterer Häuser gemacht wird: Sind die Wände erst einmal feucht, dann bekommen Sie die Nässe dort meist nur mit großem Aufwand wieder raus. Die Gründe dafür sind vielfältig: bauliche Mängel, ein unzureichend abgedichteter Keller oder auch Wärmebrücken führen dazu, dass sich Wasser sammelt und in den Wänden niederschlägt. Gerade in älteren Häusern ist der Effekt dann oft eine unangenehme Schimmelbildung.
Doch nicht nur von unten kommt die Feuchtigkeit. Gerade bei klassischen Bungalows mit Flachdächern sind diese im Laufe der Jahrzehnte undicht geworden. Da hilft dann nur eine nachträgliche Flachdachabdichtung.
Bausubstanz prüfen: Wohngesundheit – die Altlasten früherer Baujahre
Aufpassen sollten Sie auch bei den Baustoffen. Denn was in vergangenen Jahrzehnten so in Häusern verbaut wurde, kann heute ein erhebliches Problem darstellen. Insbesondere bei älteren Gebäuden können Schadstoffe wie Asbest, PCB, PAK oder bestimmte Holzschutzmittel vorhanden sein. Asbest kann beispielsweise in Bodenbelägen, Klebern, Spachtelmassen, Dach- und Fassadenplatten sowie weiteren Bauteilen vorkommen.
Vor umfangreicheren Sanierungsarbeiten oder beim Kauf eines älteren Hauses kann deshalb eine systematische Schadstoffbegehung durch einen Sachverständigen sinnvoll sein.
Das vorzubeugen ist mehr als nur eine Frage der Wohngesundheit. Allerdings sollten Sie sich im Klaren sein: Finden Sie solche Stoffe nach dem Kauf in Ihrem Haus, kann die fachgerechte Sanierung und Entsorgung teuer werden.
Passt der Grundriss für moderne Wohnbedürfnisse?
Selbst wenn die Bausubstanz in Ordnung ist und Sie keine nennenswerten Mängel finden, heißt das noch nicht, dass das Haus auch zu Ihnen und Ihren Lebensumständen passt. Gerade in Sachen Grundriss und Planung gibt es himmelweite Unterschiede zwischen dem, was Architekten in früheren Jahren als optimal empfanden und den heutigen Wohnansprüchen.
So war zum Beispiel eine offene Wohnküche noch vor wenigen Jahrzehnten absolut exotisch. Viele kleine Zimmer gehörten zum Standard, großzügige Räume wurden fast als Platzverschwendung empfunden. Sie können daher prüfen, ob Sie vielleicht zwei kleine Räume in einen großen verwandeln können.
Dafür brauchen Sie aber auf jeden Fall einen Statiker. Apropos: Schauen Sie auch genau, ob die Vorbesitzer nicht genau so einen Umbau vorgenommen haben. Und dann checken Sie auf jeden Fall, ob dieser Umbau auch statisch korrekt ausgeführt wurde.
Mangelhafter Einbruchschutz? Unbedingt nachrüsten
Wie bereits beschrieben, werden Sie beim Kauf eines älteren Hauses meist nicht um die Sanierung der Fenster herumkommen. Nutzen Sie diese Gelegenheit, um den oft mangelhaften Einbruchschutz zu verbessern.
Einbruchhemmende Beschläge, abschließbare Griffe und andere Sicherungsmaßnahmen für Fenster (und auch die Haustür) gab es früher nicht. Heute gehört diese Art von Einbruchschutz zum Standard, den Sie unbedingt nutzen sollten.
Eingetragene Baulasten checken
Ein Punkt, der zwar nicht zur Prüfung der Bausubstanz gehört, trotzdem aber enorm wichtig sein kann: eventuelle Baulasten. Darunter versteht man rechtlich bindende öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die der Eigentümer einer Immobilie gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eingeht und die auf dem Grundstück ruhen. Zum Beispiel wäre da die Stellplatzbaulast.
In diesem Fall müssen Sie den Stellplatz von anderen auf Ihrem Grundstück dulden. Es gibt verschiedene Formen von Baulasten. Was sie alle gemeinsam haben: Sie gelten dauerhaft und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern. In Nordrhein-Westfalen wird das Baulastenverzeichnis von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt. Kaufinteressierte mit berechtigtem Interesse können Einsicht nehmen und sich einen Auszug erstellen lassen.
Internetanschluss checken
Von zu Hause aus zu arbeiten, ist heute völlig normal. Ein schnelles Internet gehört dementsprechend zur Grundausstattung eines Hauses – genau wie Gas, Wasser und Strom. Aber gerade bei älteren Häusern liegen meist nur Kupferleitungen an.
Wie es um den Internetanschluss bestellt ist, können Sie im Zweifel sogar online abfragen: Viele Provider bieten diesen Service auf ihren Internetseiten an. Sie tragen einfach die Adresse des Hauses dort in eine Abfragemaske ein und erhalten eine Schätzung, wie schnell der Internetanschluss dort sein kann. Achtung: Die Betonung liegt auf “kann”!
Oder Sie fragen einfach bei den potenziellen Nachbarn nach, ob in der Straße schon Baumaßnahmen zum Leitungsausbau durchgeführt wurden und mit welcher Geschwindigkeit sie surfen.
Was kostet es, die Bausubstanz prüfen zu lassen?
Wenn Sie einen Bausachverständigen beauftragen, müssen Sie mit Kosten um die 500 Euro rechnen. Dafür geht der Experte mit Ihnen durch die Immobilie und nimmt die Bausubstanz genau unter die Lupe.
Seine Einschätzung teilt der Bausachverständige Ihnen mündlich mit. Wenn Sie ein schriftliches Gutachten möchten, können Sie zwischen 40 und 60 Euro pro DIN-A4-Seite beziehungsweise 200 bis 300 Euro insgesamt kalkulieren.
Fazit: Lohnt sich der Kauf eines älteren Hauses?
Wie hoch die langfristigen Erhaltungs- und Sanierungskosten eines Hauses ausfallen, hängt stark von Baujahr, Bauweise, Zustand und bereits durchgeführten Modernisierungen ab. Eine pauschale Aussage wie das 1,3-Fache der ursprünglichen Baukosten lässt sich deshalb nicht auf jedes Gebäude übertragen.
Deshalb: Lassen Sie kleinere Sanierungsarbeiten erledigen (oder erledigen Sie sie selbst), bevor daraus ein größerer Schaden entsteht.
Als Käufer eines älteren Hauses sollten Sie genau abwägen, ob eventuelle Sanierungskosten den Kaufpreis der Immobilie wert sind. Es ist ein Rechenexempel, bei dem Sie das finanzielle Kalkül gegen die Freude, endlich das vermeintliche Traumhaus gefunden zu haben, abwägen sollten. Gerade bei älteren Immobilien in Südwestfalen sollten Sie dabei auch mögliche energetische Modernisierungen und einen finanziellen Puffer für unerwartete Arbeiten einplanen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt ebenfalls, notwendige Renovierungs- und Modernisierungskosten bereits bei der Finanzierungsplanung zu berücksichtigen und einen großzügigen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen.
Eine solch große (finanzielle) Entscheidung sollten Sie nicht allzu emotional angehen. Holen Sie sich unbedingt den Rat von Freunden, Bekannten und Immobilienprofis. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg und auch Glück – denn das kann man bei großen Projekten immer brauchen.
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Fazit: Lohnt sich der Kauf eines älteren Hauses?
Ein älteres Haus kann eine gute Alternative zu einem Neubau sein – vorausgesetzt, Sie kennen den tatsächlichen Zustand der Immobilie und kalkulieren anstehende Sanierungs- und Modernisierungskosten realistisch ein. Gerade bei älteren Häusern in Südwestfalen sollten Sie deshalb nicht nur auf den Kaufpreis und die Lage achten, sondern auch die Bausubstanz, die energetische Qualität und mögliche Schadstoffbelastungen prüfen.
Lassen Sie sich vor dem Kauf möglichst von einem Bausachverständigen beraten und holen Sie bei größeren Sanierungsmaßnahmen konkrete Kostenvoranschläge ein. So können Sie besser einschätzen, ob der Kaufpreis tatsächlich zum Zustand des Hauses passt und ob die Immobilie langfristig zu Ihrem Budget und Ihren Wohnwünschen passt.
Eine solche große finanzielle Entscheidung sollten Sie nicht ausschließlich aus dem Bauch heraus treffen. Wer den Zustand des Hauses sorgfältig prüfen lässt, mögliche Folgekosten einkalkuliert und ausreichend finanziellen Spielraum einplant, kann auch mit einem älteren Haus seinen persönlichen Wohntraum verwirklichen.
Häufige Fragen zur Bausubstanz-Prüfung:
Wie prüft man die Bausubstanz?
Die Bausubstanz lässt sich anhand verschiedener Merkmale prüfen. Dazu gehören Feuchtigkeitsschäden, Risse, undichte Fenster und der Zustand des Dachstuhls sowie der Heizungs- und Elektroanlagen.
Was ist die Bausubstanz?
Die Bausubstanz umfasst alle fest verbauten und somit nicht beweglichen Teile eines Hauses. Dazu gehören Fundamente, Bodenplatte, Decken, Wände und das Dach.
Wie erkenne ich Mängel an einem Haus?
Mängel an der Bausubstanz sind für einen Laien nicht leicht zu erkennen. Am besten, Sie nehmen jemanden zum Besichtigungstermin mit, der sich auf diesem Gebiet auskennt. Mit einem Bausachverständigen sind Sie auf der sicheren Seite.
Was sollte ich vor dem Hauskauf prüfen?
Gerade wenn Sie sich für ein älteres Haus interessieren, sollten Sie vorab die Bausubstanz genau unter die Lupe nehmen. Zusätzlich sollten Sie den energetischen Zustand, mögliche Nachrüstpflichten, Baulasten und mögliche Schadstoffe prüfen.
Wer beurteilt die Bausubstanz?
Sachverständige kennen sich genau aus und wissen, worauf es bei der Prüfung der Bausubstanz ankommt. Die Experten achten auf Feinheiten und versteckte Mängel, die nicht auf den ersten Blick zu erkennen sind.
Was sind Schäden an der Bausubstanz?
Schäden an der Bausubstanz umfassen beispielsweise feuchte Stellen an Decken und Wänden, Schäden oder Risse am Putz oder im Mauerwerk, undichte Stellen an den Fenstern und Schäden am Dachstuhl, etwa durch Schwamm oder Holzbockbefall. Auch in die Jahre gekommene Heizungs- und Elektroanlagen zählen dazu, ebenso wie mögliche Schadstoffbelastungen, beispielsweise durch Asbest oder andere in älteren Gebäuden verwendete Schadstoffe.
