Im Alter keine Miete mehr zahlen zu müssen, klingt verlockend. Doch ist ein Eigenheim in Siegen, Schmallenberg oder Lüdenscheid als Altersvorsorge noch zeitgemäß? Für wen lohnt es sich und was gibt es bei der Finanzierung zu beachten? Wir geben die Antworten. 

Das Wichtigste in Kürze

• Mit sorgfältiger Planung ist eine Immobilie in Plettenberg, Kreuztal oder Lennestadt als Altersvorsorge sehr sinnvoll.
• Selbst bewohnen oder vermieten: Sie haben verschiedene Möglichkeiten, Ihre Immobilie als Altersvorsorge zu nutzen.
• Achten Sie darauf, dass die Immobilie auch im Alter noch zu Ihnen passt.

Das können Sie tun

• Gehen Sie sicher, dass Ihre Wohnung oder Ihr Haus bis zur Rente abbezahlt sind.
• Stellen Sie Ihre private Altersvorsorge auf mehrere Standbeine.
• Sorgen Sie unbedingt für Instandhaltungsrücklagen. 

Ist eine Immobilie als Altersvorsorge (noch) sinnvoll?

Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung spielt für viele Menschen beim Thema Altersvorsorge eine wichtige Rolle. Schließlich sinkt die gesetzliche Rente stetig und private Altersvorsorge wird immer wichtiger. Der große Vorteil an einer eigenen Immobilie ist natürlich, dass Sie im Alter keine Miete mehr zahlen müssen. Es gibt aber auch eine Menge zu bedenken, bevor Sie sich für ein Eigenheim als Altersvorsorge entscheiden.

Welche Möglichkeiten bietet eine Immobilie als Altersvorsorge?

Eine Immobilie als Altersvorsorge bietet Ihnen verschiedene Möglichkeiten. Sie können selbst in Ihrem Eigenheim wohnen oder es vermieten. Wir erklären Ihnen alles, was Sie dazu wissen müssen.

Möglichkeit 1: Immobilie als Altersvorsorge zur Eigennutzung

Wenn Sie selbst in Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung leben möchten, sollten Sie schon in jungen Jahren darüber nachdenken, ob die Immobilie auch im Alter noch zu Ihnen passt. Die wichtigste Frage dabei ist die Barrierefreiheit. Eine Eigentumswohnung ohne Aufzug oder ein Haus, in das sich in der unteren Etage kein Badezimmer einbauen lässt, ist fürs Alter nicht geeignet. Wenn Sie sich für eine Immobilie als Altersvorsorge zur Eigennutzung entscheiden, sollten Sie frühzeitig auch mögliche Maßnahmen rund um das barrierefreie Umbauen in Ihre Ausgaben mit einkalkulieren.

Ebenfalls ist es wichtig, vor dem Eintritt ins Rentenalter sogenannte Instandhaltungsrücklagen zu schaffen. Damit können Sie auch bei geringer Rente weitere notwendige Umbaumaßnahmen oder Reparaturen durchführen lassen.

Dieses Nutzungsmodell lohnt sich für Sie, wenn Sie sichergehen können, dass Sie die Immobilie bis zum Rentenalter abbezahlen und Instandhaltungsrücklagen geschaffen haben.

Vorteile:

• Im hohen Alter haben Sie keine Mietausgaben mehr

 Nachteile:

• Sie müssen Instandhaltungsrücklagen schaffen
• Sie sollten auf Barrierefreiheit achten
• Ihre Immobilie sollte bis zur Rente abbezahlt sein

Möglichkeit 2: Immobilie als Altersvorsorge zur Vermietung

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, Ihre Immobilie zu vermieten und so als Altersvorsorge zu nutzen. Bei dieser Option haben Sie verschiedene Möglichkeiten: Sie können Ihr Eigentum als Kapitalanlage durchgängig vermieten und gar nicht selbst bewohnen. Dann ist Ihr Eigenheim ein reines Renditeobjekt. Das lohnt sich jedoch nur, wenn Sie die Mieteinnahmen Ihre eigenen Mietausgaben decken können. Sollten Sie noch im höheren Alter Ihre Immobilie weiter abbezahlen müssen, so sollten die Mieteinnahmen auch einen Teil der Finanzierungskosten decken können. Häufig kann beides nur dann zutreffen, wenn Sie mehrere Immobilien besitzen und diese vermieten.

Vorteile:

• Miete als Einnahmequelle
• Miete tilgt Baufinanzierung

 Nachteile:

• Sie müssen die Mieteinnahmen versteuern
• Sie müssen Instandhaltungsrücklagen bilden
• Sie müssen selbst Miete zahlen

Möglichkeit 3: Mischnutzung der Immobilie als Altersvorsorge

Weiterhin haben Sie die Möglichkeit, Ihr Eigenheim zunächst selbst zu bewohnen und anschließend zu vermieten. Das lohnt sich beispielsweise, wenn die Kinder aus dem Haus sind und es im Alter zu groß und zu mühsam für Sie wird, etwa den Garten zu pflegen. Besonders wenn auch der Mietpreis für Ihre eigene Immobilie Ihre Mietkosten übersteigt, lohnt sich das doppelt.

Vorteile:

• Miete als Einnahmequelle im Alter
• Mieteinnahme zahlt eigene Miete im Alter

Nachteile:

• Sie müssen die Mieteinnahmen versteuern
• Sie müssen Instandhaltungsrücklagen bilden
• Sie müssen selbst Miete zahlen

Sie können auch eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen, um es zunächst zu vermieten und im Alter selbst darin zu wohnen. Dann tilgen die Mieteinnahmen während der Finanzierungsphase zumindest einen Teil des Baudarlehens, damit Sie sich im Rentenalter um die eigenen Mietkosten keine Sorgen machen müssen. Bedenken Sie jedoch, dass Sie das Objekt vor Ihrem Einzug vermutlich sanieren müssen. Die Kosten dafür sollten Sie aus Eigenkapital aufbringen können, um als Rentner nicht durch einen Kredit belastet zu werden.

Nicht zuletzt sollten Sie sich vor der Entscheidung genau überlegen, ob die Vermieterrolle das richtige für Sie ist. Schließlich geht es bei diesem Modell nicht nur um die Vorteile. Als Vermieter sind Sie beispielsweise auch für Bewirtschaftung, Reparaturen und Rechtliches zuständig. 

Möglichkeit 4: Immobilie als Geldanlage

Sie können Ihr Eigentumnicht nur selbst bewohnen oder vermieten, sondern auch die Immobilie als Geldanlage nutzen. Dabei gehen Sie davon aus, dass Sie Ihre abgezahlte Immobilie bis ins hohe Alter selbst bewohnen, um sie dann zu verkaufen. Anschließend ziehen Sie in eine Mietwohnung und leben sorgenfrei von dem Verkaufserlös.

Sie könnten also die Vorzüge einer selbst bewohnten Immobilie im Siegerland, Sauerland oder Märkischen Kreis nutzen und brauchen sich im Alter nicht um die Bewirtschaftungen des Hauses und Grundstücks zu kümmern. Allerdings haben Sie bei diesem Modell wieder Mietkosten. Zudem können Sie nicht sicher sein, was Ihre Immobilie in 30 Jahren wert sein wird. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren relativ stabil geblieben, doch der Veräußerungspreis zum Zeitpunkt des Verkaufs hängt auch stark davon ab, welche Maßnahmen zur Wertsteigerung Sie in der Zeit sich leisten und umsetzen konnten. 

Vorteile:

• Verkaufserlös als Ruhestandspolster
• Mietfreies Wohnen bis zum Alter

Nachteile:

• Sie müssen im Alter Miete zahlen
• Die Höhe des Verkaufserlöses ist unklar
• Sie müssen regelmäßige und überdurchschnittliche Instandhaltungsmaßnahmen leisten

Wenn Sie planen, sich vom Verkaufserlös eine Eigentumswohnung zu kaufen, sollten Sie auch einige Dinge rund um den Immobilienmarkt beachten. Zunächst sind Wohnungen in der Stadt in der Regel teurer als Häuser auf dem Land. Zudem sparen Sie so zwar die reinen Mietausgaben, werden allerdings Teil einer Eigentümergemeinschaft. Das bedeutet, dass Sie monatlich zu den Nebenkosten für Strom und Heizung auch Hausgeld zahlen und Instandhaltungsrücklagen bilden müssen. Diese Kosten werden oftmals unterschätzt. Bei diesem Modell müssen Sie vorher genau ausrechnen, ob sich dieses Modell wirklich rechnet.

Immobilie als Altersvorsorge: Chancen und Risiken

Ob selbst bewohnen oder vermieten: Für das Alter mit einem Immobilienkauf vorzusorgen, bringt sowohl Chancen als auch Risiken mit:

Chancen: 

• Sie müssen keine Miete zahlen, daher haben Sie im Alter mehr finanzielle Sicherheit.
• Sie sind im Alter nicht von Mieterhöhungen betroffen.
• Sie haben die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen, wenn Sie das Geld dringend benötigen.
• Sie können selbst entscheiden, wann Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten durchgeführt werden.

Risiken:

• Kaufnebenkosten (Maklergebühren, Notarkosten, Kosten für Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer)
• Finanzielle Verpflichtungen, etwa für Reparaturen
• Bei Vermietung: Risiken durch Leerstand oder Probleme mit den Mietern

Worauf sollte ich bei der Wahl einer Immobilie als Altersvorsorge achten?

Die Lage und die Beschaffenheit

Die Wahl des passenden Objektes ist die erste Herausforderung beim Wohnungs- bzw. Hauskauf zur Altersvorsorge. Wünschen Sie sich jetzt beispielsweise eine gute Anbindung an Ihren Arbeitsplatz, genügend Platz für Ihre – wachsende – Familie und eventuell ländliche Ruhe, werden im Alter vermutlich andere Prioritäten wichtig. Daher sollten Sie sich die Frage stellen, ob die Lage Ihrer Immobilie auch im Alter noch zu Ihnen passt. Denn dann benötigen Sie vermutlich eher gut erreichbare öffentliche Verkehrsmittel, nahe gelegene Einkaufsmöglichen sowie Ärzte und Krankenhäuser in der Umgebung. Daher ist ein großes, mehrstöckiges Haus mit riesigem Garten auf dem Land jetzt vielleicht genau das Richtige für Sie, im Alter jedoch weniger geeignet.

Deshalb ist auch das Thema Sanierung und Barrierefreiheit enorm wichtig und sollte bereits jetzt in Ihre Planungen mit einbezogen werden. Können Sie später, wenn Sie eventuell körperlich eingeschränkt sind, auf der unteren Etage leben? Und lässt sich im Erdgeschoss ein Badezimmer einbauen? Auch die Pflege eines großen Grundstücks kann im Alter zur Belastung werden.  

Die Finanzierung

Wenn Sie sich für eine Wohnung oder ein Haus als Altersvorsorge entschieden haben, steht die nächste wichtige Frage an: die Finanzierung. Denn vermutlich reicht Ihr Eigenkapital nicht aus, um die Immobilie komplett aus eigener Tasche zu finanzieren.

Daher kommen Sie in den allermeisten Fällen nicht um einen Kredit herum. Die Raten, in denen Sie das Darlehen monatlich zurückzahlen, setzen sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammen. Eigenkapital benötigen Sie dafür dennoch. Dabei gilt: je mehr, desto besser. Im Idealfall bringen Sie rund 20 Prozent an Eigenkapital mit.

Die Kaufnebenkosten sollten ebenfalls komplett vom Eigenkapital abgedeckt werden.

Gerade bei niedrigen Zinsen ist es wichtig, eine möglichst hohe Tilgung von mindestens drei Prozent zu wählen, um das Darlehen schnell abzubezahlen. Zudem sollten Sie den niedrigen Zinssatz durch eine möglichst lange Zinsbindung sichern.

Als zusätzliche Möglichkeit zur Finanzierung können Sie einen Bausparvertrag abschließen. Ist dieser zuteilungsreif, können Sie ein Baudarlehen von der Bausparkasse erhalten und das angesparte Geld plus Zinsen verwenden.

Eine weitere Option ist das Thema Wohn-Riester. Mit dieser Form der Altersvorsorge können Sie für Ihren Kapitalaufbau staatliche Zulagen erhalten.

Familien und Alleinerziehende können bei der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) die Förderung Wohneigentum für Familien beantragen. Voraussetzung ist, dass Wohneigentum gekauft oder gebaut wird.

Generell gilt beim Thema Immobilienfinanzierung die Faustregel: Das Darlehen muss bis zum Renteneintritt vollständig abgezahlt sein.

Ist das Eigenheim als Altersvorsorge ausreichend?

Im Alter keine Miete zahlen zu müssen, ist ohne Zweifel eine deutliche finanzielle Entlastung. In Hinblick auf die Prognose, dass die gesetzlichen Rentenansprüche in Zukunft dauerhaft sinken werden, sollten Sie Ihre private Altersvorsorge jedoch auf mehrere Standbeine verteilen. Das kann eine private Rentenversicherung, gut durchdachte Geldanlage oder betriebliche Altersvorsorge sein.

Denn wenn die Immobilie Ihre einzige Geldanlage ist, spricht man vom sogenannten Klumpenrisiko. Das bedeutet, dass Sie finanziell alles auf eine Karte setzen. Und das ist sehr risikoreich.

Vergleichbar ist dieses Vorgehen mit dem Aktienkauf. Um sich abzusichern und eventuelle Kursschwankungen auszugleichen, würden Sie wohl kaum in ein einziges Wertpapier investieren. Stattdessen gilt der Grundsatz: das Risiko immer breit streuen. Deshalb investieren Anleger in verschiedene Wertpapiere.

Übertragen Sie dieses Prinzip nun auf Ihre Immobilie, stellen Sie sich folgende Situation vor: Ihr Haus verliert massiv an Wert, zum Beispiel, weil etwas kaputtgeht oder die Lage nicht mehr gefragt ist. Das ist weniger problematisch, wenn Sie weiterhin in Ihrem Eigenheim wohnen möchten. Müssen Sie Ihren Besitz jedoch verkaufen, weil Sie beispielsweise in finanzielle Schwierigkeiten geraten, werden Sie voraussichtlich deutlich weniger Geld für Ihre Immobilie bekommen, als Sie investiert haben. Dieser finanzielle Verlust kann zum Problem werden, wenn Sie nicht anderweitig vorgesorgt haben.

Da Wertschwankungen bei Immobilien normal sind, ist dieses Szenario keineswegs unwahrscheinlich. Und genau das ist ein entscheidender Grund, neben Ihrer Immobilie noch anderweitig vorzusorgen. Denn was nützen die eigenen vier Wände, wenn das Geld zum Leben zu knapp bemessen ist? Viele Menschen unterschätzen diesen Punkt. Denn selbst wenn Sie – wie dringend angeraten – zum Renteneintritt schuldenfrei sind, ist es wichtig, dass Sie Ihre Lebenshaltungskosten decken können. Und das gelingt heutzutage allein mit der gesetzlichen Rente den wenigsten. Deshalb ist es entscheidend, Ihre Altersvorsorge auf mehrere Standbeine zu verteilen. Statt eines großen Vorsorgeklumpens sollten Sie also mehrere „Klümpchen“ bilden.

Welche Kosten muss ich beim Eigenheim als Altersvorsorge bedenken?

Im selbst bewohnten Eigenheim keine Miete zu zahlen oder im Fall von vermietetem Eigentum eine gute Mietrendite zu erhalten, ist schön und gut. Dennoch dürfen Sie keinesfalls vergessen, dass auch bei Immobilieneigentum Kosten auf Sie zukommen. Dazu gehören folgende:

• Kaufnebenkosten (Maklergebühren, Notarkosten, Kosten für Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer)
• Instandhaltungsrücklagen (jährlich rund zwei Prozent des Gebäudewerts)
• Betriebskosten (schätzungsweise rund vier Euro pro Quadratmeter)

Unser Tipp: Rechnen Sie daher genau durch, ob eine Immobilie als Altersvorsorge die passende Option für Ihre individuelle finanzielle Situation ist. 

Muss die Immobilie bis zur Rente abbezahlt sein?

Ja, das wird von Experten dringend empfohlen. Denn die gesetzliche Rente wird immer geringer. Deshalb entsteht bei den meisten Menschen eine sogenannte Rentenlücke. Mit deutlich weniger Geld im Monat einen Kredit abzubezahlen, kann schwierig werden und Sie im Alter in finanzielle Probleme stürzen. Deshalb sollten Sie die Finanzierung genau planen, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung vor dem Ruhestand abzahlen zu können.

Fazit: Eine Immobilie als Altersvorsorge macht Sinn – unter bestimmten Umständen

Wenn Sie über genügend Eigenkapital verfügen, eine passende Immobilie gefunden haben und in der Lage sind, Instandhaltungsrücklagen zu bilden, ist ein Haus oder eine Wohnung als Altersvorsorge durchaus sinnvoll. Das gilt besonders dann, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen und sie altersgerecht ist. Entscheidend ist jedoch, dass Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung bis zum Renteneintritt abbezahlen können. Ein Eigenheim sollte jedoch nicht Ihre einzige Form der privaten Altersvorsorge sein. Sichern Sie sich lieber ab und setzen Sie auf mehrere Standbeine.

Immobilie als Altersvorsorge: Die wichtigsten Fragen

Reicht das Eigenheim als Altersvorsorge?

Nein, heutzutage leider nicht mehr. Denn die gesetzliche Rente sinkt im Laufe der Zeit, sodass eine Rentenlücke entsteht. Diese lässt sich nicht allein mit einem Eigenheim als Altersvorsorge füllen. Denn außer den Wohnkosten fallen noch weitere Posten wie Kleidung und Lebensmittel an. Deshalb ist es wichtig, die private Altersvorsorge auf mehrere Standbeine zu verteilen. Das kann eine private Rentenversicherung, gut durchdachte Geldanlage oder betriebliche Altersvorsorge sein.

Muss die Immobilie bis zur Rente abbezahlt sein?

Ja, unbedingt. Schließlich wird Ihre Rente später deutlich geringer ausfallen als Ihr Gehalt. Damit einen Kredit abzubezahlen und zudem noch anfallende Reparaturen zu stemmen, wird daher später schwierig. Deshalb sollten Sie bereits jetzt genau planen, wie hoch Ihre monatlichen Raten sein müssen, damit Ihr Eigenheim im Alter abbezahlt ist.

‍Macht der Immobilienkauf zur Altersvorsorge noch Sinn?

Ja, auf jeden Fall. Beim Thema Altersvorsorge spielt der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung für viele Menschen eine wichtige Rolle. Schließlich ist es finanziell eine große Entlastung, im Alter keine Miete mehr zahlen zu müssen. Es gibt aber auch eine Menge zu bedenken, bevor Sie sich für ein Eigenheim als Altersvorsorge entscheiden. Wichtig ist, dass Sie in der Lage sind, Rücklagen für anfallende Reparaturen, Instandhaltung und Sanierungsmaßnahmen zu bilden. Auch das Thema Barrierefreiheit sollten Sie bereits in jungen Jahren berücksichtigen. Denn eine Immobilie, die nicht altersgerecht ist, bringt Ihnen im Fall einer späteren körperlichen Einschränkung wenig.

Renteneintritt: Soll ich die Immobilie als Altersvorsorge vermieten, verkaufen oder darin wohnen?

Das hängt ganz von Ihrer persönlichen Situation ab. Eine Vermietung ist nicht automatisch sicher, denn ziehen Mieter aus, ist es nicht immer leicht, direkt neue zu finden. Und Leerstand bedeutet einen Verlust von Mieteinnahmen und schmälert Ihre Rendite. Zusätzlich sind Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich, für die Sie ein finanzielles Polster schaffen sollten. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie bedenken, dass in vielen Großstädten eine Immobilienblase droht, da die Preise pro Quadratmeter schon jetzt sehr hoch sind. Am sinnvollsten in den meisten Fällen ist es daher, Ihr Eigenheim als Altersvorsorge selbst zu nutzen – vorausgesetzt, Sie können es bis zur Rente abbezahlen und Rücklagen schaffen.

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