

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie in Bestwig, Lüdenscheid oder Hilchenbach als Kapitalanlage 2025 noch? Was Sie beim Kauf einer Anlageimmobilie beachten sollten und wie Sie das richtige Objekt finden, lesen Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze
- Anlageimmobilien gelten als wertbeständige Kapitalanlage und werden auch Betongold genannt.
- Sie können jedoch Risiken wie Mieterleerstand, Wertverlust der Immobilie und hohe finanzielle Kosten mit sich bringen.
- Damit Risiken gering bleiben, ist die Wahl der passenden Immobilie im Siegerland, Sauerland und Märkischen Kreis in einer guten Lage sehr wichtig.
- Gute Renditen liegen im Bereich von drei bis sechs Prozent. Es gibt unterschiedliche Berechnungsmodelle.
Das können Sie tun
- Berechnen Sie realistische Renditen mithilfe von Mietmultiplikator, Brutto- und Nettorendite und der Objektrendite.
- Informieren Sie sich über aktuelle Marktbedingungen und potenzielle Entwicklungen in der Region.
- Analysieren Sie die Mikro- und Makrolage der Immobilie. Sind Lage und Region der Immobilie attraktiv?
- Planen Sie Ihr Eigenkapital und mögliche Finanzierungsmodelle sorgfältig.
- Nehmen Sie eine professionelle Beratung beim Kauf Ihrer Immobilie als Kapitalanlage in Anspruch, um Fehler und Risiken zu vermeiden.
Was bringt eine Immobilie als Kapitalanlage?
So manchen Immobilienkäufern geht es nicht um die Erfüllung des eigenen Wohnglücks – sie wollen eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und eine möglichst hohe Rendite erzielen. Nicht umsonst werden Anlageimmobilien umgangssprachlich als Betongold bezeichnet. Immobilien gelten als langfristige und wertbeständige Kapitalanlage, die geringeren Schwankungen im Vergleich zu Anlagen wie Aktien oder Fonds unterworfen sind. Denn: Immobilien gelten als Sachwerte, also als von Geldwertschwankungen unabhängige Güter.
Ob hohe Renditen in Zeiten steigender Bauzinsen und fallender Immobilienpreise noch möglich sind, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.
Mit der richtigen Anlageimmobilie erhoffen sich Käufer diese Vorteile:
- Stabile Mieteinnahmen als passive Einkommensquelle
- Wertsteigerung der Immobilie für einen potenziell gewinnbringenden Verkauf in der Zukunft
- Eine Rendite, die höher als die Inflationsrate ist
- Steuervorteile durch Abschreibungen oder durch steuerliche Abzüge für Renovierungs- und Instandhaltungskosten
- Ergänzung zur Investition in unterschiedliche Anlagen
- Vermögensaufbau und Altersvorsorge
Ob diese Anlageziele erreicht werden können, hängt von der Immobilie, ihrem Zustand, der Lage und den Entwicklungen in der Region ab.
Wer hier die falsche Wahl trifft, kann sich anstelle eines Passiveinkommens in große Unkosten stürzen. Möchten Sie eine Immobilie als Geldanlage kaufen, müssen Sie einiges beachten.
Welche Risiken bringt eine Immobilie als Kapitalanlage?
Nicht nur ein Eigenheim, sondern dazu noch mehrere Wohnimmobilien als Kapitalanlage besitzen – wer diesen Plan umsetzen kann, hat für das Alter ausgesorgt. So meinen zumindest viele. Doch neben Chancen bringt eine Immobilie als Kapitalanlage auch Risiken mit sich. Reine Selbstläufer sind Anlageimmobilien nicht.
Diese Risiken kann der Immobilienkauf als Kapitalanlage mit sich bringen:
- Wertverlust: Immobilien gelten als wertbeständige Kapitalanlagen, deren Wert langfristig steigt. Das ist jedoch nicht immer der Fall, wie die Entwicklungen am Immobilienmarkt der letzten Jahre gezeigt haben. Das Risiko eines Umschwungs oder das „Platzen der Immobilienblase“ besteht immer. Immobilien in Regionen mit einer rückläufigen Bevölkerungszahl oder wirtschaftlichen Problemen können von Wertverlusten betroffen sein.
- Leerstand und Mietausfälle: Anlageimmobilien können Geld, Ärger und Nerven kosten. Beispielsweise dann, wenn die Region von Mietleerstand betroffen ist oder die Mietenden die Miete nicht bezahlen. Auch Mieterschäden können zu hohen Kosten und Rechtsstreits führen.
- Instandhaltungskosten: Als Immobilienbesitzer müssen Sie Geld für Instandhaltungskosten, Sanierungen und Reparaturen zurücklegen. Eine Faustregel besagt, dass pro Jahr etwa ein Prozent des Immobilienwertes zurückgelegt werden sollte. Bei einer Wohnung im Wert von 400.000 Euro wären das 4.000 Euro pro Jahr. Nicht jedes Jahr fallen Instandhaltungskosten in dieser Höhe an. Bei jüngeren Immobilien sind die Instandhaltungskosten geringer. Unabhängig vom Alter der Immobilie ist es jedoch möglich, dass nach einigen Jahren die Erneuerung der Heizung oder die Sanierung der Balkone ansteht und eine Summe im fünfstelligen Bereich fällig wird. Auf diese Kosten sollten Sie sich als Eigentümer vorbereiten.
- Zinsrisiko: Vor 2022 waren die Bauzinsen niedrig – dann stiegen sie sprunghaft an. Deutlich höhere Zinsen können bei einer Anschlussfinanzierung zu finanziellen Engpässen führen. Planen Sie bei der Aufnahme eines Darlehens deswegen nie zu knapp!
- Steuerliche Änderungen: Eine Erhöhung der Grundsteuer oder andere Gesetzesänderungen können einen erhöhten finanziellen Aufwand bedeuten. Diese können Ihre Rendite schmälern.
Um diese Risiken möglichst gering zu halten, sollte der Immobilienkauf wohlüberlegt sein. Durch eine gründliche Marktrecherche, Analyse der Immobilie und Wahl einer Region mit stabilem Wachstum und guter Infrastruktur ist die Immobilie als Kapitalanlage eine vergleichsweise sichere Anlageform.
Lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage im Jahr 2025 noch?
Um zu beurteilen, ob sich der Kauf einer Anlageimmobilie noch lohnt, müssen Sie drei Faktoren in Betracht ziehen: die Immobilienpreisentwicklung, die Bauzinsentwicklung und die erzielbare Rendite.
Seit 2022 sind die Bauzinsen kontinuierlich gestiegen und lagen bei einer Zinsbindung von 10 Jahren im November 2023 bei über 4 Prozent. 2024 hat die EZB mit der Senkung des Leitzinses begonnen, sodass der aktuelle Zins für Immobilienkredite bei 3,4 Prozent liegt (Stand: September 2024). Auch wenn das lange nicht die Werte von vor 2022 sind, kann die Anlage in Immobilien sinnvoll und machbar sein. Denn: während die Immobilienpreise in den Jahren zuvor kontinuierlich anstiegen, sanken sie Ende 2022 zum ersten Mal seit 12 Jahren. Zwischen 2022 und 2024 konnte ein Preisrückgang von bis zu 10 Prozent für Bestandsgebäude verzeichnet werden. Und: während die Immobilienpreise fielen, stiegen die Mieten deutlich an. In den Metropolen stiegen Mieten für Neubauten im zweistelligen Bereich. In Berlin über 20 Prozent, in München knapp 13 Prozent. Dies stellt auch für die Zukunft hohe erzielbare Mietrenditen in Sicht.
Kurzum: auch wenn die aktuellen Darlehenszinsen hoch sind, können niedrige Immobilienpreise und höhere erzielbare Mietrenditen auch 2025 die Anlage in Immobilien attraktiv machen.
Wann lohnt sich eine Anlageimmobilie?
Eine Anlageimmobilie lohnt sich immer dann, wenn die Rendite günstig ausfällt. Zur Berechnung der Rendite gibt es verschiedene Verfahren: den Mietpreismultiplikator, die Bruttorendite, die Nettorendite, die Eigenkapitalrendite und die Objektrendite. Im Folgenden stellen wir die Berechnung aller Renditearten genauer vor, um Ihnen die Entscheidungsfindung bestens zu ermöglichen.
Tipp: Renditeberechnung von Anlageimmobilien
Beachten Sie: Während der Mietpreismultiplikator und die Bruttorendite eine gute erste Orientierung sind, sollten Sie bei einer genauen Betrachtung eines Anlageobjektes eher die Eigenkapital- oder Objektrendite in Betracht ziehen, denn erst diese Kennzahlen alle laufenden Kosten, Steuern und Gebühren berücksichtigen und somit eine möglichst objektive Einschätzung Ihrer Investition ermöglichen.
Der Mietpreismultiplikator oder Vervielfältiger
Der Mietpreismultiplikator (auch Vervielfältiger genannt) ist ein einfacher Richtwert, der Ihnen hilft, den Kaufpreis einer Immobilie im Verhältnis zu den erwarteten Mieteinnahmen zu sehen. Er gibt an, wie oft die Jahresmiete in den Kaufpreis „hineinpasst“ und zeigt, in wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen rein rechnerisch amortisieren würde. Instandhaltungskosten, Zinskosten und weitere Kosten berücksichtigt er jedoch nicht und ist deswegen nur als erste Orientierung zu verwenden.
So berechnen Sie den Mietpreismultiplikator:
Mietpreismultiplikator = Kaufpreis der Immobilie / Jahresnettokaltmiete
Der Kaufpreis der Immobilie setzt sich aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten zusammen. Die Jahresnettokaltmiete sind die Mieteinnahmen pro Jahr ohne Nebenkosten.
Rechenbeispiel Mietpreismultiplikator:
Der Kaufpreis einer Immobilie inklusive Nebenkosten beträgt 440.000 Euro, die Jahresnettokaltmiete liegt bei 18.000 Euro.
440.000 / 18.000 = 24,4
Dieser Faktor bedeutet, dass es 24,4 Jahre dauert, bis der Immobilienpreis mit den Mieteinnahmen theoretisch abgegolten werden könnte. Ein niedriger Mietpreismultiplikator weist auf eine rentable Anlageimmobilie hin.
Normal ist ein Mietpreismultiplikator zwischen 20 und 25. In den großen und beliebten Metropolen wie München oder Hamburg kann der Multiplikator über 30 liegen. In ländlichen Regionen liegt der Mietpreismultiplikator oft niedriger. Aber Achtung: In manchen ländlichen Regionen ist der Kauf zwar günstig, das Risiko eines Leerstands und Wertverlust der Immobilie jedoch höher.
Die Bruttorendite
Die Bruttorendite, oder auch Bruttomietrendite, setzt den jährlichen Mietertrag ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen. Die laufenden Kosten und Instandhaltungsrücklagen werden bei der Berechnung der Bruttorendite erst einmal außer Acht gelassen.
So berechnen Sie die Bruttorendite:
Bruttorendite = (Jahreskaltmiete / Gesamtkaufpreis der Immobilie) x 100
Rechenbeispiel Bruttorendite:
Der Kaufpreis einer Immobilie inklusive Nebenkosten beträgt 440.000 Euro, die Jahresnettokaltmiete liegt bei 18.000 Euro.
(18.000 / 440.000) x 100 = 4,1%
Eine gute Bruttorendite haben Sie ab ca. 6%. Bei einer Bruttomietrendite unter 5% wird es voraussichtlich schwer, dass sich die Immobilie selbst trägt.
Die Nettorendite
Die Nettorendite, oder auch Nettomietrendite, setzt die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten wie Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Steuern ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist genauer als die Bruttorendite, auch wenn auch sie nicht alle Kosten miteinbezieht.
So berechnen Sie die Nettorendite:
Nettorendite = (Jahresmieteinnahmen – laufende Kosten / Gesamtkaufpreis der Immobilie ) x 100
Rechenbeispiel Nettorendite:
- Immobilienpreis: 400.000 Euro
- Jahreskaltmiete: 18.000 Euro (1.500 Euro monatlich)
- Kaufnebenkosten: 10 Prozent des Kaufpreises = 40.000 Euro
- Gesamtkaufpreis inklusive Nebenkosten: 440.000 Euro
- Laufende Kosten pro Jahr:
- Verwaltungskosten: 1.000 Euro
- Instandhaltungsrücklage: 1.500 Euro
- Versicherungen und Grundsteuer: 1.000 Euro
= Gesamtkosten pro Jahr. 3.500 Euro
Mit unseren Beispielzahlen würde die Nettorendite nach der Formel wie folgt berechnet:
Nettorendite = (18.000 Euro Jahresmieteinnahmen – 3500 Euro laufende Kosten / 440.000 Gesamtkaufpreis) x 100 = 3,3%
Nach diesem Beispiel läge die Rendite bei 3,3 Prozent. Das ist ein fast guter Wert, denn idealerweise sollte die Nettomietrendite zwischen 3,5% und 4% liegen.
Doch auch die Nettomietrendite ist bei der genaueren Betrachtung einer Anlageimmobilie keine ausreichend gute Kennzahl. Die Finanzierungskosten werden bei dieser Berechnung nicht berücksichtigt. Um die tatsächliche Rendite zu berechnen, müssten diese Kosten noch von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Auch die Wertsteigerung der Immobilie bleibt außer Acht.
Die Eigenkapitalrendite
Bei der Eigenkapitalrendite wird der durchschnittliche Jahresertrag ins Verhältnis mit dem eingesetzten Kapital gesetzt. Alle Einnahmen und Ausgaben werden berücksichtigt. Durch die Berechnung der Eigenkapitalrendite können Sie Anlageimmobilie mit anderen Investitionsmöglichkeiten vergleichen.
So berechnen Sie die Eigenkapitalrendite bei Immobilien:
Eigenkapitalrendite = (Jahresertrag / Eigenkapital) x 100
Rechenbeispiel:
- Immobilienpreis: 400.000 Euro
- Kaufnebenkosten: 10 Prozent des Kaufpreises = 40.000 Euro
- Eigenkapital: 100.000 Euro
- Fremdkapital: 340.000 Euro
- Jahreskaltmiete: 18.000 (1500 Euro monatlich)
- Zinskosten pro Jahr: 9.000 Euro
- Laufende Kosten pro Jahr:
- Verwaltungskosten: 1.000 Euro
- Instandhaltungsrücklage: 1.500 Euro
- Versicherungen und Grundsteuer: 1.000 Euro
= Gesamtkosten pro Jahr. 3.500 Euro
Mit diesen Beispielzahlen würde die Eigenkapitalrendite nach der Formel wie folgt berechnet:
Eigenkapitalrendite = ((18.000 – 9.000 – 3.500) / 100.000) x 100 = 5,5%
Eine gute Eigenkapitalrendite sollte bei Immobilien im Bereich von zehn Prozent, mindestens aber bei sieben Prozent liegen. Die Eigenkapitalrendite gibt genaue Ergebnisse über die zu erwartende Rendite im Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Nicht berücksichtigt werden lediglich die Steuern, die auf die Mieteinnahmen anfallen.
Die Objektrendite
Berechnen Sie die Objektrendite, können Sie herausfinden, ob sich der Einsatz von mehr oder weniger Fremdkapital für Sie lohnt.
So berechnen Sie die Objektrendite:
Objektrendite = (Jahresnettokaltmiete – Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten – Steuern) / Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten x 100
Rechenbeispiel:
- Immobilienpreis: 400.000 Euro
- Kaufnebenkosten: 10 Prozent des Kaufpreises = 40.000 Euro
- Jahreskaltmiete: 18.000 (1500 Euro monatlich)
- Zinskosten pro Jahr: 9.000 Euro
- Laufende Kosten pro Jahr:
- Verwaltungskosten: 1.000 Euro
- Instandhaltungsrücklage: 1.500 Euro
- Versicherungen und Grundsteuer: 1.000 Euro
= Gesamtkosten pro Jahr. 3.500 Euro
Mit diesen Beispielzahlen wird die Objektrendite nach der Formel so berechnet:
Objektrendite = ((18.000 – 3500) / 440.000 ) x 100 = 3,3%
Der Einsatz von mehr Fremdkapital würde sich lohnen, wenn der Zinssatz für ein Darlehen unter 3,3 Prozent läge.
Was Sie bei der Wahl einer Immobilie als Kapitalanlage beachten sollten
Die sorgfältige Planung vor dem Kauf einer Anlageimmobilie ist sehr wichtig. Ziel ist es, eine Immobilie mit einer möglichst hohen Rendite und hohen Wertsteigerung auszuwählen. Die finanziellen Risiken sollten gering bleiben.
Das sollten Sie bei der Wahl einer Anlageimmobilie beachten:
- Gute Lage: Die Lage der Immobilie ist neben dem Zustand einer der wichtigsten Faktoren, die für oder gegen einen Kauf sprechen. In ländlichen Regionen sind die Kaufpreise niedriger – doch die Nachfrage nach Mietwohnungen ist in städtischen Regionen höher. Sowohl in der Stadt als auch auf dem Land wirkt sich eine gute Infrastruktur mit Nähe zu Supermärkten, Kindergärten, Schulen und ärztliche Praxen positiv auf die Attraktivität der Immobilie aus. Zusätzlich zu der vorhandenen Infrastruktur sollten Sie sich über die Entwicklung der Region informieren – welche Bauprojekte bestehen? Wie entwickeln sich die Bevölkerungszahlen? Neben den klassischen Metropolregionen können Sie vielleicht auch mittelgroße Städte in Betracht ziehen, um das Beste von beiden Welten zu bekommen.
- Zustand der Immobilie: Ein Neubau hat eine hervorragende Bausubstanz und Energieeigenschaften, die Instandhaltungskosten sind geringer – doch der Kauf eines Neubaus ist entsprechend teuer. Bestandsimmobilien sind in der Regel günstiger, Sie müssen jedoch höhere Kosten für die Instandhaltung einplanen.
- Rendite: Wie hoch ist die zu erwartete Rendite? Passt sie zu Ihren Vorstellungen? Mit unseren Berechnungsformeln können Sie die Rendite grob einschätzen und mit ähnlichen Objekten vergleichen.
- Mietpreismultiplikator: Dieser Wert sollte nicht zu hoch sein. Ab dem Faktor 30 lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage häufig nicht mehr.
- Risiko: Fallen in naher Zukunft hohe Renovierungskosten an? Hat die Region rückläufige Bevölkerungszahlen oder Mietleerstände? Könnten Sie die Anlageimmobilie unter Umständen auch mit einem höheren Darlehenszins finanzieren? Ist die Finanzierung langfristig gesichert? Können Sie eine Mietwohnung langfristig betreuen? Vor dem Kauf müssen Sie den Aufwand realistisch einschätzen.
Die Lage von Anlageimmobilien: Das sollten Sie beachten
Die Lage der Anlageimmobilie ist der wichtigste Faktor. Denn: Ist die Lage schlecht, riskieren Sie Mietleerstände und Wertverluste der Immobilie. Eine Immobilie in einer guten Lage gilt dagegen als risikoarme Investition. Um Ihre Anlageimmobilie möglichst gut bewerten zu können, sollten Sie die Mikrolage und die Makrolage genau unter die Lupe nehmen.
Mikrolage: Was bieten der Stadtteil und die direkte Nachbarschaft?
Die Mikrolage beschreibt die unmittelbare Umgebung einer Immobilie, also die spezifischen lokalen Gegebenheiten, die einen direkten Einfluss auf den Wert und die Attraktivität der Immobilie haben.
Das sind wichtige Faktoren bei der Analyse der Mikrolage einer Anlageimmobilie:
- Nachbarschaft: Wie hoch ist die Qualität der Wohngegend? Gilt der Stadtteil als sicher? Welche Art von Mietern leben in der Region und passen sie zu Ihrer Zielgruppe? Möchten Sie an Berufseinsteiger und Studierende oder Familien mit Kindern vermieten, sollte die Nachbarschaft zu dieser Zielgruppe passen.
- Verkehrsanbindung: Gibt es Anbindungen an das öffentliche Verkehrsnetz wie U-Bahn, Bus oder Zug? Besteht eine gute Anbindung zur nächsten Autobahn oder wichtigen Verkehrsstraßen? Gute Verkehrsanbindungen erhöhen die Attraktivität einer Immobilie.
- Einrichtungen des täglichen Bedarfs: Befinden sich Supermärkte, ärztliche Praxen, Apotheken, Restaurants, Schulen und Kindergärten in der Nähe der Immobilie? Eine gute Infrastruktur verbessert die Lebensqualität.
- Lärmbelastung: Wie laut ist es in und um die Immobilie? Wie weit entfernt liegen Industriegebiete und Flughäfen? Hier kommt es auch auf die Zielgruppe an: Viele Singles und junge Paare bevorzugen eine Wohnung in Innenstadtnähe trotz erhöhter Lärmbelästigung. Familien mit Kindern entscheiden sich eher für eine ruhige Wohnung am Stadtrand.
- Freizeit- und Erholungsangebote: Befinden sich Grünflächen, Parks, Seen oder Sportflächen in der näheren Umgebung? Die Nähe zu diesen Angeboten erhöht die Attraktivität der Wohnung.
- Zukunftsaussichten: Gibt es Bauprojekte in der Nachbarschaft? Ist beispielsweise der Bau einer neuen Verkehrsanbindung oder der Bau eines neuen Kindergartens geplant? Solche Bauprojekte könnten die Attraktivität und den Wert der Immobilie in Zukunft steigern.
Die Mikrolage ist entscheidend für die Lebensqualität und Nachfrage einer Immobilie. Achten Sie darauf, dass die Mikrolage Ihrer Wunschimmobilie zu Ihrer Zielgruppe passt. Möchten Sie beispielsweise Familien als Mietende ansprechen, wählen Sie eine Immobilie mit einer guten Infrastruktur und Nähe zu Schulen, Kindergärten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Planen Sie den Kauf einer kleinen Wohnung für Studierende, Auszubildende und Berufsanfänger, achten Sie auf eine zentrale Lage in Uni- oder Stadtnähe.
Makrolage: Was bietet und wie entwickelt sich die Region?
Die Makrolage beschreibt die übergeordnete geografische Lage einer Immobilie im regionalen oder städtischen Kontext. Sie bezieht sich auf größere, strukturelle Faktoren einer Region, Stadt oder eines Stadtteils. Eine gute Makrolage beeinflusst den Wert und die Attraktivität einer Anlageimmobilie positiv.
Das sind wichtige Faktoren bei der Analyse der Makrolage:
- Stadt oder Region: Wie attraktiv ist die Stadt oder Region? In beliebten Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin sind langfristig keine Mietleerstände oder große Immobilienwertverluste zu erwarten. Geringfügige Schwankungen sind möglich.
- Wirtschaftliche Situation: Wie stabil ist die wirtschaftliche Lage der Stadt oder der Region? Gibt es Arbeitsplätze? Wie hoch ist die Arbeitslosenquote der Region?
- Bevölkerungsentwicklung: Wächst die Bevölkerung der Stadt oder Region? Regionen mit einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung haben ein erhöhtes Risiko für Mieterleerstände und Wertverlust der Immobilie.
- Infrastruktur: Wie sieht die überregionale Anbindung an Autobahnen, Flughäfen und Bahnhöfe aus? Eine gute Anbindung wirkt sich positiv auf die Attraktivität der Immobilie aus.
- Bildung und Kultur: Gibt es Universitäten, Forschungseinrichtungen, kulturelle Angebote und spannende Freizeitmöglichkeiten in der Stadt oder der Region? Das macht die Immobilie attraktiver.
- Demografische Struktur: Es lohnt sich, einen Blick auf die Altersstruktur und das Einkommensniveau der Bevölkerung zu werfen. In einer Stadt mit einer jungen Bevölkerung mit hohem Einkommensniveau entwickeln sich Wert und Rendite einer Anlageimmobilie eher positiv.
Beim Blick auf die Makrolage analysieren wir das wirtschaftliche, soziale und demografische Umfeld, das eine Region prägt. Die Makrolage gibt Hinweise auf das Entwicklungspotential und Wertsteigerung einer Immobilie.
Übrigens: Es muss nicht die Stadtwohnung in Berlin, Frankfurt oder Hamburg sein. Auch Wohnimmobilien in Kleinstädten mit einem guten Wirtschaftswachstum versprechen positive Erträge. Selbst ländliche Regionen in beliebten Wohngegenden können für Sie als Immobilieninvestor interessant sein.
Lage und Kaufpreis – wie wirkt sich das auf die Rendite aus?
Natürlich bevorzugt jeder Käufer eine Anlageimmobilie in einer beliebten Stadt in bester Lage. Hier gibt es ein Problem: Stadtwohnungen in beliebten Regionen mit stabilem Wirtschaftswachstum sind entsprechend teuer und bringen schmale Renditeerträge.
Hier müssen Sie abwägen: Entscheiden Sie sich für eine günstigere Wohnung als Kapitalanlage, auch wenn die Lage nicht perfekt ist? Die Rendite wird höher ausfallen, doch die Risiken auch. Oder finanzieren Sie die Wohnung über mehr Fremdkapital und nehmen eine geringere Rendite in Kauf? Eine attraktive Wohnung in guter Lage wird kaum von Leerstand oder Wertverfall betroffen sein – die niedrige Rendite wird mit einem geringen Investmentrisiko belohnt.
Anlageimmobilie: Sanierungsbedürftig oder Neubau?
Eine alte Wohnung könnte günstig und in zentraler Lage verfügbar sein. Die Sanierungskosten sollten Sie dabei nicht unterschätzen. Interessieren Sie sich für eine renovierungsbedürftige Immobilie, holen Sie sich professionelle Unterstützung: Ein Immobiliengutachter kann besser einschätzen, welche Sanierungsarbeiten notwendig sind und welche Kosten auf Sie zukommen könnten.
Immobilie zur Kapitalanlage finanzieren
Die wenigsten Käufer werden eine Kapitalanlage in bar bezahlen. Steuerlich macht das auch keinen Sinn. Die meisten Käufer finanzieren einen (größeren) Teil des Immobilienpreises mit Fremdkapital, meist über ein Darlehen einer Bank. Empfohlen wird, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital zu bezahlen. So reduzieren sich die Darlehenssumme, die monatliche Belastung und die Gesamtzinsbelastung. Der Rest des Kaufpreises wird dann über das Bankdarlehen finanziert.
Beachten Sie die Kaufnebenkosten, die nicht im Kaufpreis enthalten sind. Sie machen neun bis 12 Prozent des Kaufpreises aus.
Bedenken Sie die Zinsbindung: In Zeiten steigender Zinsen bringt eine längere Zinsbindung mehr Planungssicherheit. Vergleichen Sie die Angebote unterschiedlicher Banken und Kreditgeber – so finden Sie die günstigste Finanzierung und Ihre Rendite erhöht sich.
Tipp: Informieren Sie sich vor dem Kauf über mögliche Förderungen für den Hauskauf. In Regionen mit Wohnraummangel ist es vielleicht möglich, einen Investitionszuschuss oder ein vergünstigtes Darlehen zu erhalten. Auch stehen Ihnen Sanierungszuschüsse zu.
Was sind die Kosten einer Immobilie als Kapitalanlage?
Die Immobilie ist gekauft, der Mieter eingezogen. Neben der Tilgungsrate für das Darlehen fallen nun noch weitere Kosten an. Auf diese Kosten müssen Sie sich als Eigentümer einstellen:
- Betriebskosten: Die Betriebskosten decken die Kosten der Verwaltung der Immobilie ab. Sie umfassen Heizkosten, Wasserkosten, Stromkosten und Müllgebühren. Diese Kosten können auf Mietende umgelegt werden.
- Hausverwaltungskosten: Eine Hausverwaltung übernimmt die Betriebskostenabrechnung, unterstützt bei der Überwachung und Organisation von Reparaturen und Wartungsarbeiten und übernimmt je nach Beauftragung auch die Suche und Auswahl der Mieter.
- Instandhaltungskosten: Eine Immobilie muss regelmäßig gewartet werden. Kosten für die Heizungswartung oder Aufzugprüfung fallen jährlich an.
- Sanierungskosten: Empfohlen wird, jährlich ein bis zwei Prozent des Immobilienwertes für diese Kosten zurückzulegen. Bei älteren Gebäuden fallen die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen höher aus, bei neuen Gebäuden sind die Kosten niedriger.
- Versicherungskosten: Das Gebäude oder die Wohnung versichern zu lassen, kann durchaus sinnvoll sein. Dann ist Ihre Anlageimmobilie bei Schäden durch Feuer, Wasser oder Sturm abgesichert. Hat ein Mieter einen Unfall auf Ihrem Grundstück, greift eine Haftpflichtversicherung. Vermieten Sie eine Immobilie mit Möbeln oder Geräten, kann sich eine Inhaltsversicherung lohnen. Durch diese Versicherungen fallen Kosten an, die Ihre Rendite schmälern.
Fazit: Was Sie beim Kauf einer Anlageimmobilie beachten sollten
Die Anlageimmobilie gilt als sichere Investitionsmöglichkeit. Doch eine Immobilie ist eine große Investition. Die Wahl der passenden Immobilie sollte wohlüberlegt sein.
Das sind die 5 wichtigsten Aspekte im Überblick:
- Lage der Immobilie: Eine gute Lage mit einer soliden Infrastruktur erhöht die Mietnachfrage und den Immobilienwert. Analysieren Sie die Makro- und Mikrolage genau. Risiken wie Mietleerstand und Wertverlust bleiben gering.
- Zustand der Immobilie: Hier müssen Sie abwägen: Neubauten haben oft geringere Instandhaltungskosten, während Bestandsimmobilien günstigere Kaufpreise bieten.
- Renditeberechnung: Lohnt sich Ihre Wunschimmobilie? Der Mietpreismultiplikator, die Brutto- und Nettorendite oder die Objektrendite sollten sorgfältig berechnet werden, um die Rentabilität der Investition zu bestimmen und mit ähnlichen Objekten zu vergleichen.
- Finanzierung: Wie viel Eigenkapital und wie viel Fremdkapital möchten Sie einsetzen? Mit einer sorgfältigen Planung vermeiden Sie finanzielle Risiken.
- Laufende Kosten: Für Instandhaltungskosten, Versicherungen und Sanierungskosten sollten Sie sich ein finanzielles Polster zurücklegen.
Treffen Sie die richtige Entscheidung in Bezug auf die Lage, den Zustand und die Finanzierung, ist eine Anlageimmobilie eine stabile und sichere Investitionsmöglichkeit für einen langfristigen Vermögensaufbau.
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Häufig gestellte Fragen zu Thema „Immobilien als Kapitalanlage“
Sind Immobilien eine sichere Geldanlage?
Immobilien werden auch als Betongold bezeichnet. Sie gelten als eine langfristige, stabile Geldanlage. Im Vergleich zu Aktien und anderen Anlegeformen sind sie geringeren Wertschwankungen unterworfen. Es ist jedoch wichtig, eine passende Immobilie in guter Lage auszuwählen und für zukünftige Instandhaltungskosten und Anschlussfinanzierungen zu sparen.
Warum sind Immobilien als Kapitalanlage geeignet?
Neben der Wertsteigerung bringt eine Anlageimmobilie auch Einnahmen durch Vermietung. Immobilien gelten als inflationssicher, da sowohl der Wert der Immobilie selbst als auch die Mieten mit der Inflation steigen. Zusätzlich profitieren Eigentümer von Steuervorteilen durch Abschreibungen und Absetzung der Kosten.
Lohnt es sich jetzt noch in Immobilien zu investieren?
Ob es sich jetzt noch lohnt, in eine Immobilie zu investieren, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab:
- Aktuelle Marktsituation: Wie entwickeln sich Angebot und Nachfrage in der Region? Wie entwickeln sich die Immobilienpreise und Mietpreise?
- Zinspolitik: Wie entwickeln sich die Zinsen?
- Persönliche Anlegeziele: Die Investition in eine Immobilie lohnt sich für Sie, wenn Sie langfristig investieren möchten.
- Mieteinnahmen: Entwickeln sich die Mieteinnahmen in Ihrer Wunschregion positiv?
- Hohe Rendite: Wirft die Wunschimmobilie eine hohe Rendite ab?
- Finanzierung: Gibt es günstige Finanzierungsmöglichkeiten? Verfügen Sie über genügend Eigenkapital und ein finanzielles Polster?
Wann sollte ich in Immobilien investieren?
Investieren Sie nur in eine Immobilie, wenn die Marktlage günstig ist, das Objekt eine hohe Rendite verspricht und Sie die finanzielle Möglichkeit dazu haben.
Wie viel Eigenkapital benötige ich, um in Immobilien zu investieren?
Sie können in eine Immobilie investieren, wenn Sie mindestens 5,5 Prozent des Kaufpreises über Eigenkapital decken können. Es wird jedoch empfohlen, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Beachten Sie, dass zum ausgewiesenen Kaufpreis die Kaufnebenkosten mit neun bis 13 Prozent dazu addiert werden.
Immobilien als Kapitalanlage: Lohnt es sich, Vermieter zu werden?
Sie möchten die Seiten wechseln und Vermieter werden: Ob sich das lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie die realistische Rendite berechnen und die Mikro- und Makrolage der Wunschregion analysieren. Neben dem Kostenaufwand müssen Sie auch Zeit für die Mietersuche- und Betreuung aufwenden.
Ab welcher Rendite lohnt sich die Investition in Immobilien?
Die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich ab einer Rendite von drei bis sechs Prozent. Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie immer selbst rechnen und recherchieren: Die von Immobilienbüros angegebenen Renditen sind oft zu großzügig berechnet.
Wo finde ich gute Immobilien zur Kapitalanlage?
Die geeignete Immobilie als Kapitalanlage finden Sie über Immobilienportale, Makler und einschlägige Netzwerke.
Welche Immobilien eignen sich als Geldanlage?
Zur Vermietung eignen sich verschiedene Wohnobjekte:
- Kleine Wohnungen in Innenstadtnähe eignen sich für junge Singles und Paare.
- Größere Stadtrandwohnungen eignen sich als Mietobjekte für Familien.
- Ländliche Häuser in einer beliebten Region eignen sich für Familien.
- Wohnungen und Häuser in Ferienregionen eignen sich als Feriendomizile für Urlauber.
Vor dem Kauf der Immobilie sollten Sie die Mikro- und Makrolage analysieren und den Zustand der Immobilie genau prüfen. Ziehen Sie gegebenenfalls einen Gutachter zu Rate.
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